田舎の土地を売りたいときの進め方｜値段の掴み方と売り先の選び方

親から受け継いだ田舎の土地を、売ると決めた。けれど、何から手を付ければいいのか、いくらを目安にすればいいのか、誰に頼めばいいのかが分からない。この記事は、そうした方に向けて書いています。

僕は2016年からの6年間、大手の不動産・建築会社に勤め、地主の方の土地有効活用を提案する営業をしていました。田舎の土地の売却を自分で担当したことはないので、この記事の手順は、法令と国税庁・国土交通省の資料を土台に組み立てています。そこに、実務をしていた当時に現場で見たことを添えました。

結論から書きますね。田舎の土地を売りたいときは、売り出す前に「確かめる・値段を掴む・売り先を決める」の3つを済ませてから、不動産会社に声をかける順番がいちばん手戻りが少なくなります。

田舎の土地は、地目や区域によって、買える人や使い道が法律で絞られることがあります。境界や名義が整っていないと、買い手が見つかってから話が止まることもあるんです。先に自分の側で整えておけば、相手から出てくる数字や条件を、自分の物差しで読めるようになります。

法令と制度はe-Gov法令検索・国税庁・総務省・国土交通省で確かめたものだけを載せました。2026年9月時点の内容としてお読みください。

田舎の土地を売りたいときは、売り出す前に順番を決める

田舎の土地を売る流れは、大きく6つの段階に分かれます。このうち前半の3つは、不動産会社に頼む前に自分で進められる段階です。

前半を飛ばして不動産会社に行くと、査定の数字を受け取るだけで終わりがちです。手元に何の材料もないと、その数字が高いのか安いのか、自分では判断できません。

この記事は、この6つの段階の順に進めます。売れない理由から知りたい方は田舎の土地が売れないときは、買い手から逆算する｜地目で変わる5つの壁と、当てる相手の決め方を先にお読みください。

田舎の土地を売りたいなら、何を先に確かめるのか｜3つのこと

売る準備の最初は、自分の土地がどういう土地なのかを書面で確かめることです。ここで分かった内容が、誰に売れるのか、契約で何を決めるのかをそのまま左右します。

確認1｜地目と区域で、買える人と使い道が決まる

登記事項証明書に載っている地目と、いま実際にどう使われているかを見比べてください。農地法は、農地を「耕作の目的に供される土地」と定めています。登記の地目が田や畑なら、売る相手を探す前に、土地のある市町村の農業委員会で扱いを確かめておきましょう。

農地を農地のまま売るときは、農業委員会の許可を受けられる相手にしか売れません。許可の中身と、転用が認められない区域の話は田舎の土地が売れないときは、買い手から逆算するで整理しました。

もう1つは都市計画の区域です。市街化調整区域は、都市計画法で「市街化を抑制すべき区域」とされています。建物を建てるのに許可が要るため、買い手の顔ぶれが変わるんです。都市計画区域に入っているかどうかは、後で書く税金の控除にも関わるので、役所の都市計画の担当課で一緒に聞いておくと二度手間になりません。調整区域の許可の型は市街化調整区域の買取業者はどう選ぶかに書いています。

確認2｜境界と面積で、買い手が値段を付けられるかが決まる

田舎の土地では、登記簿の面積と実際に測った面積が合わないことも珍しくないんです。境界標が見当たらない土地も少なくありません。どこからどこまでを売るのかが示せないと、買い手は1平方メートルあたりの値段を掛ける土台を持てなくなります。

境界を確かめる測量は、土地家屋調査士に頼むのが一般的です。隣の方が遠方に住んでいても、民法は、境界標の調査や境界に関する測量のために必要な範囲で隣地を使えると定めています。使うときは、あらかじめ目的や日時を隣の所有者に知らせる決まりで、住んでいる家には居住者の承諾がなければ立ち入れません。

測量の前に、隣の方へ事情を伝えておくと話が早く進みます。境界の線がはっきりしない土地の売り方は土地の境界線のはみ出しがあっても買取で売れる｜越境の5つの売り先と、動く前に確かめる図面の見方で扱いました。

解体の現場を受け持っていた当時、図面では杭があるはずの場所に何も見えず、土を掘り返して探したことがあります。測量の立ち会いに出たこともありました。杭が地面の上に見えていなくても、埋もれているだけの場合があるんです。測量を頼む前に、一度現地で四隅を歩いて、目に見える杭や塀の位置を写真に残しておいてください。

確認3｜名義と住所で、契約から登記までが進むかが決まる

買主へ名義を移す登記は、登記簿に載っている所有者が売主になって進めます。登記の名義が亡くなった親のままなら、売る前に相続の登記を済ませる必要がありますね。不動産登記法は、相続で所有権を取得したことを知った日から3年以内に、その登記を申請するよう定めています。

見落としやすいのが住所です。登記簿の住所が、何度か移り住む前の古いままになっている方もいるのではないでしょうか。住所が変わったときも、変更の日から2年以内に変更の登記を申請する義務があります。名義が親のままの土地を売る順番は、相続登記が未了の実家は売却できるか｜2027年3月の期限までに動く順番と、決めきれない人の5つの出口が参考になるはずです。

実務をしていた当時は、空き家を見つけると登記事項証明書を取り、持ち主が誰なのかをさかのぼっていました。祖父母よりさらに前の代、三代前の名前がそのまま残っている土地に当たったこともあります。名義が古いほど、売る前に話をまとめる相手は増えていくものです。売ると決めたら、法務局で登記事項証明書を1通取るところから始めてください。

田舎の土地を売りたいなら、値段を自分で掴む3つの物差し

田舎の土地には、都市部のような相場の情報がほとんど出回っていません。そこで、公的な数字を3つ集めて、値段の幅を自分で作っておきます。どれも無料か、わずかな手数料で調べられるものです。

物差し1｜固定資産税評価額から、公示価格の水準を割り戻す

毎年届く固定資産税の課税明細書に、土地の評価額が載っています。明細書が手元にないときは、市区町村の役所で名寄帳を取り寄せてください。

総務省の説明では、宅地の評価額は地価公示価格等の7割を目途にしています。宅地であれば、評価額を0.7で割ると、公示価格に近い水準の数字が出せるわけです。ただし公示価格も取引の目安の1つで、実際に売れる値段とは別物だと考えておきましょう。

物差し2｜路線価と評価倍率で、税の物差しを確かめる

国税庁は、相続税や贈与税の計算に使う路線価図と評価倍率表を公開しています。路線価は、道路に面する標準的な宅地の1平方メートルあたりの価額を千円単位で示したものです。

路線価の付いていない地域で使うのが、評価倍率表です。評価倍率とは、固定資産税評価額に掛けて評価額を出すための倍率のことで、宅地・田・畑・山林・原野といった地目ごとに載っています。国税庁の説明には、田の評価額5万円に倍率48を掛けて240万円とする例が示されていますね。田舎の土地は路線価の付いていない地域にあることがあり、その場合は倍率のほうを見ることになります。

路線価も倍率も、あくまで税金を計算するための物差しです。固定資産税評価額と相続税の評価の関係は固定資産税評価額から相続税の目安がわかる?プロが教える不動産評価のカラクリと『負動産』を手放すベストな選択肢で詳しく書きました。

物差し3｜不動産情報ライブラリで、近くの取引価格を拾う

国土交通省の不動産情報ライブラリでは、実際の取引価格や成約価格、地価公示や都道府県地価調査を地図から調べられます。3つの物差しのうち、実際にお金が動いた記録はこれだけです。

田舎では、同じ町内の取引が1件も出てこないこともあります。その場合は、隣の町や同じ市町村の中で、地目と面積の近い取引まで範囲を広げて拾ってください。

3つの数字は、きれいに一致しないのが普通です。いちばん低い数字といちばん高い数字の間を、自分の土地の「幅」として持っておけば十分ですよ。不動産会社が価格について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならないと宅地建物取引業法に定められています。査定を聞くときは、この幅と見比べながら根拠を尋ねてみてください。

売る人が1円でも多く手元に残したいと考えるのは、当たり前の感情です。5万円でも10万円でも、残るほうがいい。僕はそう考えています。ただ、相場の手がかりを何も持たずに交渉の席に座ると、出された数字が妥当かどうかを自分では判断できません。3つの物差しで作った幅は、その席に持っていける唯一の自分の材料になります。

田舎の土地を売りたいとき、売り先はどう選ぶのか｜3つの売り先

値段の幅が見えたら、次は誰に売るかを決める段階です。売り先によって、かかる時間と手元に残る額、自分でやる手続きの量が変わります。

売り先1｜地元の不動産会社に、仲介を頼む

地元の不動産会社は、その地域でどんな人が土地を探しているかを知っています。仲介で買い手を見つけてもらえれば、3つの売り先の中では、値段が付きやすい道になるはずです。

頼む会社を選ぶときは、査定額の大きさより、その根拠をどこまで説明できるかを見てください。近くの取引の記録や、地目・区域の制限を踏まえて説明してくれる会社なら、売り出してからの相談もしやすくなります。

実務をしていた当時、建築の提案の傍らで、グループ会社の売買部門と組んで土地の話を進めることがありました。同じ会社の中でも、建築の相談につながるならと引き受けてくれる担当者がいれば、自分の成績にならない案件は受けないと言い切る担当者もいたんです。不動産会社は、会社の看板より、目の前の担当者で動き方が決まります。1社目の反応だけで、その土地の値打ちを決めつけないでください。

売り先2｜買取業者に、直接買ってもらう

買取は、不動産会社が自分で土地を買う取引です。買い手を探す時間がかからないので、早く現金にしたい方に向きます。

その代わり、業者は買った土地を売り直したり使ったりする前提で値段を出すわけです。出口が見えない土地は断られやすく、提示額も仲介より低くなりやすい点は押さえておきましょう。費用を払って引き取ってもらう話と買取を取り違えないための確かめ方は、売れない土地の買取業者はどう探すかにまとめました。

売り先3｜隣の土地の方に、直接売る

田舎の土地では、隣の土地の方がいちばん身近な買い手になることがあります。仲介を入れずに当事者どうしで契約すれば、仲介手数料はかかりません。

ただし、契約書を作る、名義を移す登記を頼む、といった手配は自分ですることになります。登記は司法書士に頼むのが一般的です。農地なら、相手が隣の方でも農業委員会の許可が要る点は変わりませんよ。親族や知り合いに相場より安く売る場合の税金は、低廉譲渡とは?親族間で安く売ったときの税金と、みなし贈与を避ける進め方で確かめておいてください。

どの売り先が合うかは、土地の場所と状態しだいです。うちでは、田舎の土地の状況をうかがったうえで、無料査定と売り先の見立てをお伝えしています。お問い合わせからどうぞ。

田舎の土地を売りたいときの媒介契約は、3つの型から選ぶ

不動産会社に仲介を頼むときに結ぶのが、媒介契約です。型によって、他の会社にも重ねて頼めるか、報告がどのくらいの頻度で届くかが決まります。

型1｜一般媒介は、複数の会社に同時に頼める

一般媒介は、何社にでも重ねて依頼できる型です。専任の型と違い、定期的に業務の状況を報告する義務は法律に定められていません。

それでも、購入の申込みがあったときは、遅滞なく依頼者に報告しなければならない決まりです。買い手の候補が少ない田舎の土地では、1社に絞らず、地元と近隣の市の会社に同時に頼む使い方ができます。

型2｜専任媒介は、1社に絞る代わりに報告と登録が付く

専任媒介は、他の会社に重ねて頼まない型です。有効期間は3か月を超えられず、依頼者の申出で更新できます。

依頼を受けた会社は、物件の情報を指定流通機構、いわゆるレインズに登録し、2週間に1回以上、業務の状況を報告しなければなりません。自分で見つけた買い手と直接契約する道は残るので、隣の方に声をかける余地も持っておけます。

型3｜専属専任媒介は、自分で見つけた相手とも直接は契約できない

専属専任媒介は、専任媒介に、依頼した会社が探した相手以外とは契約できない特約が付いた型です。報告は1週間に1回以上と、いちばん頻繁になります。

隣の方が買ってくれる見込みがあるなら、この型は合いません。反対に、自分では買い手を探せず、報告を密に受けたい方には向く型です。

仲介手数料にも、田舎の土地に関わる決まりがあります。国土交通省は、物件価格800万円以下の宅地・建物を「低廉な空家等」とし、売主から受け取れる仲介手数料の上限を30万円の1.1倍、つまり33万円（税込）まで認める特例を設けました。原則の計算より高くなる場合があるため、媒介契約を結ぶときに、手数料の額をあらかじめ合意しておくことが大切だと国土交通省も説明しています。

レインズに登録された物件は、売主専用の画面で、公開中か、申込みが入ったかといった状況を自分で確かめられます。画面に入るためのURLやIDは、登録のときに不動産会社から渡される登録証明書に書かれているので、受け取ったら保管しておきましょう。

田舎の土地を売りたいときにかかる4つの費用

売れた金額がそのまま手元に残るわけではありません。出ていく費用を先に並べておくと、手取りの見込みを立てやすくなります。

費用1｜仲介手数料は、契約の前に額を決めておく

仲介で売ったときに不動産会社へ払う費用です。上限は法律に基づく告示で決まっていて、その範囲で依頼者と合意します。800万円以下の土地では前の章の特例が関わるので、媒介契約の書面で額を確かめてから署名してください。

費用2｜測量費は、隣の土地の数で変わる

境界を確かめる測量には、土地家屋調査士への報酬がかかります。金額は、面積、接している隣の土地の数、立ち会いが取れるかどうかで変わり、業者の見積もりで決まるものです。2社以上から見積もりを取り、何を測って何を作るのかの範囲をそろえて比べましょう。

費用3｜登記の費用は、名義と住所の状態で増える

売主の側で登記が要るのは、名義が親のままの場合の相続の登記や、住所の変更の登記、ローンの抵当権が残っている場合の抹消などです。確認3で名義と住所を見ておけば、ここで何が要るのかが先に分かります。費用は登録免許税と司法書士の報酬で、依頼する前に見積もりを出してもらえるはずです。

費用4｜売買契約書の印紙代は、契約金額で決まる

売買契約書には印紙税がかかり、額は契約書に書く金額で決まります。仲介手数料・測量費・印紙代は、国税庁が譲渡費用の例として挙げている費用なので、領収書は翌年の申告まで取っておいてください。

費用の見込みは、売り先によっても違ってくるものです。うちでは、無料査定のときに、手元に残る額の見通しもあわせてお伝えしています。お問い合わせからご相談ください。

田舎の土地を売ったあとの税金で押さえる2つのこと

土地を売って利益が出ると、翌年に譲渡所得として申告します。税額の計算は税理士の領域ですが、売る前に知っておくと手取りが変わる点を2つに絞りますね。

要点1｜譲渡所得は、売った金額から取得費と譲渡費用を引いて出す

譲渡所得は、売った金額から、取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。親から相続した土地の所有期間は、原則として親が取得した日から数える決まりです。

先祖代々の土地だと、いくらで買ったのかが分からないこともありますよね。その場合は、売った金額の5%を取得費にしてかまいません。国税庁の例では、3,000万円で売った場合に150万円を取得費にできるとされています。

要点2｜低未利用土地の100万円控除は、都市計画区域の内か外かで分かれる

利用されていない土地を安く売ったときには、譲渡所得から100万円を控除できる特例もあるんですよ。国税庁のページで対象とされているのは、令和10年12月31日までの譲渡です。ただし、対象は都市計画区域内にある土地に限られます。田舎の土地は都市計画区域の外にあることもあるため、確認1で区域を聞いておいた意味がここで効いてくるわけです。

金額の上限は、建物などの対価を含めて500万円以下で、市街化区域などでは800万円以下まで広がります。そのほかの要件と、使える期限のある制度の並びは田舎の土地が売れないときは、買い手から逆算するにまとめました。建物が残る実家なら、空き家の3,000万円控除は何が変わった？｜2026年8月の要望での変更点と対象外の5つの出口を解説も確かめてください。

制度を知らないまま売って、使えたはずの控除を逃してしまう方は、少なくないのではないかと僕は考えています。控除の多くは、売る前にそろえておく書類や、契約書に書いておく内容が条件になっているからです。売買契約を結ぶ前に、一度だけ税務署の相談窓口か税理士に聞いておくと、後から取り返せない損を避けられます。

田舎の土地を売りたい人が、契約の前に書面で確かめる3つのこと

買い手が決まったら、最後は売買契約です。田舎の土地では、口約束のまま進めると後で揉めやすい点が3つあります。

項目1｜農地なら、許可が下りなかったときの扱いを書く

農地を売るときは、農業委員会の許可が出てはじめて所有権が移ります。許可が出る前に契約を結ぶ場合は、許可が下りなかったときに契約をどうするのか、受け取った手付金をどう扱うのかを、契約書に書いておいてください。

ここが空いたままだと、許可が出なかったときに、お金の返し方で話がこじれてしまうんです。

項目2｜面積は、登記簿の数字で売るのか、測った数字で売るのかを決める

登記簿の面積と実際の面積が違う土地では、どちらの数字で代金を決めるかを契約書に書きます。測った面積で売るなら、差が出たときに代金を精算するのかどうかまで決めておきましょう。

測量をしないまま登記簿の面積で売る方法もあります。その場合は、後から面積の差を理由に精算しないことを、書面ではっきりさせておくと安心です。

項目3｜知っている不具合は、書面にして渡す

地中に埋まった古い基礎や、隣との境界の食い違いなど、知っていることは書面にして買主に渡してください。民法では、引き渡した土地が契約の内容に合っていないとき、買主は売主に追完を求められます。

責任を負わないという特約を結んでも、知りながら告げなかった事実については責任を免れないと民法に定められています。買主が不適合を知ってから1年以内に通知しないと請求できなくなるという期間の制限も、売主が引き渡しのときに知っていた場合には働きません。

実務をしていた当時、家の中の物を残すか渡すかといった取り決めは、言った言わないにならないよう議事録に取り、契約書に落としていました。気になることは、隠すより先に書いて渡すほうが、売る側を守ります。現地で撮った写真や、役所で聞いた内容のメモも、契約書と一緒に渡しておくと話が早くなりますね。

まとめ

田舎の土地を売りたいときの進め方を、順番どおりに振り返っておきましょう。

1. 売り出す前に、地目と区域・境界と面積・名義と住所の3点を書面で確かめる
2. 固定資産税評価額・路線価や評価倍率・取引価格の3つで、値段の幅を自分で作る
3. 地元の不動産会社・買取業者・隣の土地の方から、売り先を選ぶ
4. 仲介なら、隣の方に売る見込みがあるかで媒介契約の型を選び、手数料は契約の前に合意する
5. 仲介手数料・測量費・登記の費用・印紙代を並べて、手取りの見込みを出す
6. 取得費が分からなければ5%で計算でき、低未利用土地の控除は都市計画区域の内側だけが対象
7. 農地の許可・面積の数え方・知っている不具合を、契約書と書面に残す

建物が残る田舎の家も含めて処分の全体像を見たい方は、田舎の空き家処分はどの順番で動くか｜値段が付かない4つの理由と、7つの出口の当たり方を先にお読みいただくと、次の一手が決めやすくなるはずです。売ることにこだわらず手放す方法を知りたい方は、田舎の土地がいらない時の手放し方｜相続の前・とき・後で変わるも参考になります。

田舎の土地は、売り出す前の準備で、その後の動き方がほぼ決まります。確かめる・値段を掴む・売り先を決める。この3つを自分の手で済ませてから、相手の話を聞いてください。

うちでは、田舎の土地の状況をうかがったうえで、無料査定と売り先の見立てをお伝えしています。何から手を付けるかの整理だけでもかまいません。お問い合わせからどうぞ。

よくある質問

質問1｜農地を含む田舎の土地は、農家でない人にも売れますか

農地のまま売る場合は、農業委員会の許可を受けられる相手にしか売れません。農家でない方に売るなら、農地以外に転用する目的で許可を受ける道を探すことになります。ただし、農用地区域内の農地は転用の許可が出ない決まりです。まずは土地のある市町村の農業委員会で、自分の農地がどの区域に入っているのかを確かめてください。

質問2｜固定資産税評価額より高く売れることはありますか

あります。固定資産税評価額は税金を計算するための数字で、実際の売買の値段は、売主と買主の合意で決まるものです。宅地の評価額は公示価格等の7割を目途にしているので、評価額を上回る価格で取引されることは十分にあり得るわけです。反対に、買い手の少ない田舎では、評価額を下回ることもあります。

質問3｜年の途中で売った場合、その年の固定資産税は誰が払いますか

固定資産税を課されるのは、毎年1月1日時点で登記簿に所有者として載っている人です。年の途中で売っても、その年度の納税通知書は売主に届く仕組みになっています。引き渡しの日から後の分を買主とどう分けるかは法律で決まっているわけではないので、日割りで精算するのかどうかを売買契約の中で決めておいてください。

出典

• e-Gov法令検索「農地法」（第2条・第3条・第4条・第5条）
• e-Gov法令検索「都市計画法」（第7条）
• e-Gov法令検索「不動産登記法」（第76条の2・第76条の5）
• e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」（第34条の2）
• e-Gov法令検索「民法」（第209条・第562条・第566条・第572条）
• 国税庁「路線価図の説明」
• 国税庁「評価倍率表（一般の土地等用）の説明」
• 国税庁「No.3202 譲渡所得の計算のしかた(分離課税)」
• 国税庁「No.3258 取得費が分からないとき」
• 国税庁「No.3226 低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除」
• 総務省「地方税制度｜固定資産税の概要」
• 国土交通省「不動産情報ライブラリ」
• 国土交通省「＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ」

個別の売買の進め方、税額の計算、登記の手続きについては、宅地建物取引士・税理士・司法書士などの専門家への確認をお願いします。