空き家の3,000万円控除は何が変わった？｜2026年8月の要望での変更点と対象外の5つの出口を解説

「うちの実家、解体費が出せないので控除はあきらめました」。相続した実家の話を聞いていると、いまだにこの一言が出てきます。

僕は2016年から6年間、大手の不動産・建築会社で土地活用のコンサルティング営業をしていました。制度を知らないまま動いて損をする方を、実務で何度も見てきた人間です。

その「あきらめました」は、もう古い前提かもしれません。空き家の3,000万円控除は、2024年1月1日から大きく変わっています。解体や耐震改修を、売ったあとに買主にやってもらっても控除が使えるようになったんですね。

これは制度の細かい修正ではありません。旧制度は「先に100万円単位のお金を出せる人」だけが使える制度でした。それが「出せない人でも使える制度」に変わった。誰が得をしたのかを考えると、この変更の意味がはっきりします。

そのうえで、いま次の変更が動き出しているところです。国土交通省が2026年8月28日、令和9年度の税制改正要望を公表しました。期限の延長と、築年要件の緩和が入っています。

この記事は、新旧で何が変わったのかを先に全部出してから、その変化で誰が得をして誰が損をしたのかをたどる構成にしました。制度の解説そのものが目的ではありません。変わったことが自分に有利なのか不利なのかが分かれば、動けるからです。

制度と数字は、国税庁・国土交通省・法務省・総務省統計局で確認したものだけを載せています。2026年9月時点の内容としてお読みください。個別の税額計算はしていませんので、金額の確定は税務署か税理士に確認してくださいね。

空き家の3,000万円控除は何が変わったのか|2026年時点の新旧対照表

最初に差分を全部出します。ここだけ読めば、自分に関係のある変更かどうかが分かるはずです。

空き家の3,000万円控除とは、相続または遺贈で取得した被相続人の居住用の家屋や敷地等を売ったときに、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除できる特例をいいます。正式な名前は「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」です。売れる期間は2016年4月1日から2027年12月31日までと決まっています。

空き家の3,000万円控除で変わったのは何か|工事の順番・控除額・適用期限

2024年1月1日以後（令和6年1月1日以後）の譲渡から、3つが変わりました。

1つ目が工事の順番です。耐震改修と取壊しを、売ったあとに買主がやってもよくなりました。これがいちばん大きい変更です。

2つ目が控除額。相続人が3人以上の場合は、3,000万円ではなく2,000万円になりました。こちらは不利な方向の変更です。

3つ目が適用期限で、2027年12月31日まで延びています。

なお、この3つを決めたのは2023年度の税制改正で、適用されるのは2024年1月1日以後に行う譲渡からという決め方でした。

空き家の3,000万円控除の新旧対照表|2023年までと2024年から

表にすると、次のとおりです。左が旧、右が現行になります。自分が売る日がどちらの列に入るかを、先に決めてしまってください。

出典：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

新旧の区切りはいつか|「譲渡した日」で決まる

ここを間違えると全部ずれるので、先に確かめておきましょう。

新旧を分けるのは、相続した日でも、家が建った日でもありません。「譲渡した日」です。国税庁の表現でいうと「2024年1月1日以後に行う譲渡」となっています。

つまり、相続が2021年でも、売るのが2026年なら現行制度が使えるわけです。逆に、2023年中に売ってしまっていた方は旧制度の扱いでした。

2026年度（令和8年度）の税制改正では何か変わったのか|空き家の3,000万円控除は動いていない

ここは自分でも確かめられるので、書いておきますね。

国土交通省が公表している「令和8年度国土交通省税制改正概要」（2025年12月26日）を見ると、住宅や土地に関する項目が主要項目と主要項目以外に分けて並んでいます。このどちらにも、被相続人の居住用財産（空き家）の3,000万円控除は入っていません。

つまり、2026年9月の時点で直近の実質的な変更は、やはり2024年1月1日以後の譲渡から適用されているものになります。「最近ニュースになったから何か変わったはず」と思って調べ始めた方は、ここで一度立ち止まってください。変わったのは2年前で、いま動いているのはその次の話です。

出典：国土交通省「令和8年度国土交通省税制改正概要」

出典：国土交通省「令和8年度税制改正」

変更の方向はどちらを向いているのか|使いやすさは上がった

3つの変更を並べると、方向ははっきりしています。

工事の順番と適用期限は、使いやすくなる方向。控除額だけが、使いにくくなる方向です。そして使いにくくなるのは相続人が3人以上のときに限られます。

だから、多くの方にとっては差し引きで有利になった改正だと言えます。

実務にいた当時、この特例をあきらめる理由でいちばん多かったのが「解体費が出せない」でした。控除を使うために、先に工事代を出さなければならなかったからです。

それが逆になったというのは、正直かなり大きい変更だと思っています。控除を使うために手元のお金を用意する、という順番がなくなったわけですから。ニュースになりにくい地味な改正ですが、実際に動ける人の数はかなり増えたはずです。

空き家の3,000万円控除でいちばん大きい変更|解体と耐震改修の順番が逆になった

3つの変更のうち、いちばん影響が大きいものを詳しく見ます。

旧制度では何が必要だったのか|売主が譲渡の時までに工事を終わらせる

2023年12月31日までの譲渡では、控除を使う道は2つしかありませんでした。

ひとつは、譲渡の時に一定の耐震基準を満たしていること。もうひとつは、家を全部取り壊してから敷地を売ることです。

どちらも共通しているのは、売主が引渡しまでに工事を済ませておく必要があったという点になります。買い手が決まる前に、耐震改修か解体にお金を出さなければいけませんでした。

現行制度では誰が工事をしてよいのか|買主が翌年2月15日までに行える

2024年1月1日以後の譲渡では、3つ目の道が追加されました。

家を建物のまま売って、譲渡の時からその譲渡の日の属する年の翌年2月15日までの間に、一定の耐震基準を満たすこととなった場合。または、同じ期間内に家の全部の取壊し等を行った場合です。

この「満たすこととなった」「行った」は、誰がやったかを問いません。だから、買主が引渡し後に耐震改修や解体をしても、売主は控除を使えるわけです。

自分で確かめるにはどこを見ればいいのか|国税庁の要件に「ハ」が増えた

自分で確かめたい方のために、国税庁のどこを見ればいいのかを書いておきましょう。

国税庁のタックスアンサーNo.3306で、「特例の適用を受けるための要件」の（2）にイ・ロ・ハの3類型が並んでいます。このうち「ハ」に「2024年1月1日以後に行う譲渡に限ります」という注記が付いているはずです。

出典：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

工事の期限はいつまでか|確定申告が始まる直前が締切になっている

ここは実務で効いてくるところなんですね。

工事の期限は譲渡した年の翌年2月15日。確定申告の受付は例年2月16日ごろからなので、申告が始まる直前が締切という設計になっています。

だから、年末ぎりぎりに売ると工事期間がほとんど残りません。12月に引き渡して2月15日までに解体を終わらせるのは、解体業者の繁忙期を考えるとかなり厳しいはずです。

添付書類は何が変わるのか|取壊しなら登記事項証明書等で証明する

「ハ」の類型を使う場合、確定申告に付ける書類も変わります。

耐震改修をしたなら耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書の写し、取壊しをしたなら登記事項証明書その他の書類で、期間内に取壊し等をした旨を証する書類が必要です。

いずれの場合も、市区町村長が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」は共通で必要になります。

この「ハ」の類型は、契約書に何も書かないまま進めるのがいちばん危ないと思っています。買主が解体してくれる前提で売ったのに、買主の都合で2月15日を過ぎたら、控除が使えなくなるからです。

やってもらうことが控除の条件になっているなら、それを契約の中身にしておく。当たり前のようですが、口約束で進んでしまう場面は実務でも見ました。ここは不動産会社に必ず相談してください。

空き家の3,000万円控除の改正で得をしたのは誰か|4つのタイプ

制度の話はここまでにして、この変更で誰の状況が変わったのかを見ます。

タイプ1|解体費も耐震改修費も出せなかった相続人

いちばん大きく状況が変わったのがこのタイプです。

旧制度では、控除を使うために先に工事代を用意する必要がありました。手元にお金がない相続人は、控除の存在を知っていても使えなかったんですね。

現行制度なら、建物のまま売って、買主に解体してもらえば控除が使えます。手出しはゼロで済むわけですね。

タイプ2|遠方に住んでいて工事を管理できない相続人

実家が地方にあって、自分は都市部にいる。このパターンもかなり多いです。

解体や耐震改修を自分で発注するとなると、業者を探して、見積りを比べて、立会いに行く必要が出てきます。何度も現地に足を運べない方には重い負担でした。

買主に任せられるなら、この手間ごとなくなります。

タイプ3|買取業者に売りたい相続人

ここが、このブログを読んでくださっている方にいちばん関係するところかもしれません。

買取業者は、自社で解体して土地として売り直すことを前提に買います。旧制度では、その業者に売る場合でも、控除を使うなら売主が先に解体しておく必要がありました。解体してから買取に出すと、更地の価格でしか評価されません。

現行制度なら、建物のまま買取業者に売って、解体は業者にやってもらい、それでも控除は使えるという形が成り立ちます。買取という選択肢が、税制の面で不利ではなくなったわけです。

売り先の選び方は訳あり物件の買取業者の選び方にまとめています。

タイプ4|相続から3年の期限が迫っている相続人

控除で見落とせないのが、「相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」という期限なんですね。

旧制度では、この期限までに工事と売却の両方を終わらせる必要がありました。解体だけで数か月かかるので、期限が近いと間に合わないんです。

現行制度なら、期限までに売るところまでで足ります。工事は翌年2月15日まででいいので、実質的に使える時間が延びました。

4つのタイプを並べてみて思うのは、この改正が向いている先が、そのまま「お金と時間をかけられない相続人」だということです。

僕が実務で会ってきた方の多くは、実家に思い入れはあっても、そこに何百万円もかける余裕はありませんでした。制度が、その現実のほうに寄ってきたという言い方ができると思います。

空き家の3,000万円控除で不利になった人はいるか|相続人3人以上の2,000万円

有利な変更ばかりではありません。ひとつだけ、逆方向の変更があります。

控除額はどんなときに2,000万円になるのか|取得した相続人が3人以上のとき

2024年1月1日以後の譲渡で、被相続人居住用家屋および敷地等を相続または遺贈により取得した相続人の数が3人以上である場合、控除の上限は2,000万円になります。

3,000万円がそのまま使えるのは、取得した相続人が2人までのときです。

誰を数えるのか|「その家屋と敷地を取得した相続人」で見る

ここは読み違えやすいところなので、はっきりさせておきます。

数えるのは相続人の総数ではなく、「その家屋および敷地等を相続または遺贈により取得した相続人」の数になります。国税庁の要件でも、そう書かれています。

だから、きょうだいが3人いても、実家を取得したのが2人なら2人という数え方になります。実際にどう数えるかは個別の事情で変わるので、税務署か税理士に確認してください。

1,000万円の差は税額でいくらか|税率の当て方

控除額が1,000万円減ると、その分がそのまま課税される譲渡所得になります。

相続で取得した家は、被相続人の取得時期を引き継ぐので、通常は所有期間5年超の長期譲渡所得です。長期譲渡所得の税率は、所得税15%と住民税5%（このほかに復興特別所得税がかかります）。

税率の当て方は国税庁のページで確認できます。個別の税額は税務署か税理士に確認してください。

出典：国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」

出典：国税庁「No.3211 短期譲渡所得の税額の計算」

控除のために遺産分割をいじってよいのか|順番が逆になっていないか

控除額の話が先に立つと、「じゃあ2人で取得しよう」という発想になりがちです。

ただ、遺産分割は控除額を最適化するための手続きではありません。分け方をいじった結果、あとで揉めたり、共有のまま塩漬けになったりする例のほうを、僕は実務で多く見ています。

共有にしたあとで動けなくなる話は共有名義の土地の売り方にまとめました。

出典：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

この2,000万円への縮小は、「使いやすくする代わりに、大きく使える人は絞る」という交換だったと受け止めています。

ただ実感として、この縮小で困る方より、工事の順番が変わって助かる方のほうが圧倒的に多いはずです。3人以上で取得するケースそのものが、そこまで多くないからですね。

空き家の3,000万円控除で変わっていない要件は何か|据え置かれた6つ

変わったところばかり見ていると、足元をすくわれます。変わっていない要件のほうが数は多いからです。

据え置き1|昭和56年5月31日以前に建築されたこと

いちばん多くの人を門前払いにしているのがこの要件です。昭和56年5月31日は、西暦でいうと1981年5月31日にあたります。ここは2024年の改正でも動いていません。

いま国土交通省が緩和を要望しているのが、まさにこの部分になります。詳しくは後の章で扱います。

据え置き2|区分所有建物登記がされている建物でないこと

分譲マンションのように区分所有建物として登記されている建物は対象外です。

一戸建てでも、登記の形によっては該当することがあるので、登記事項証明書で確認してください。

据え置き3|相続の直前に被相続人以外が住んでいなかったこと

亡くなった方がひとりで住んでいた家であることが必要です。同居していた家族がいた場合は対象になりません。

ただし、要介護認定等を受けて老人ホーム等に入所していた場合は、一定の要件を満たせば対象になる道があります。

出典：国税庁「No.3307 被相続人が老人ホーム等に入所していた場合の被相続人居住用家屋」

据え置き4|相続の時から譲渡の時まで事業・貸付け・居住に使っていないこと

ここが実務でいちばん外れやすい要件です。

相続してから空き家のまま置いておくのは問題ありません。問題になるのは、少しでも人に貸したり、自分や親族が住んだり、駐車場にしたりした場合です。「もったいないから月極で貸していた」というだけで対象から外れます。

据え置き5|相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで

期限の数え方は「相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」です。

丸3年ではなく、3年を過ぎた日が含まれる年の年末までなので、少し長くなります。ここは自分で数えず、日付を控えて税務署で確認してください。

据え置き6|売却代金が1億円以下であること

売却代金の上限は1億円です。

この判定は、その1回の売買だけで見るわけではありません。同じ家屋や敷地を分割して売った分や、他の相続人が売った分も合算して1億円以下かどうかを見ます。あとから超えると、修正申告と納税が必要になります。

出典：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

改正のニュースを見た方から相談を受けるとき、まず確かめるのはこの据え置き側です。変わった部分に目が行きがちですが、落ちる理由の大半は変わっていない要件のほうにあります。

とくに「相続後に貸していないか」は、本人が要件だと思っていないので自分から言ってくれません。ここは必ずこちらから聞くようにしていました。

2026年8月に国土交通省が出した空き家の3,000万円控除の要望|3つの中身

ここからは、これから変わるかもしれない部分です。まだ変わっていない部分、と言い換えてもいいと思います。

国土交通省は2026年8月28日、令和9年度の税制改正要望を公表しました。そのなかに、空き家の3,000万円控除に関する項目が入っています。

ここから書く3つは、いずれも「こう変えたい」という要望であって、決まった変更ではありません。役所が出した要望が、そのまま通るとはかぎらないんですね。この前提だけは、最後まで外さずに読んでください。

出典：国土交通省「令和9年度国土交通省税制改正要望事項」

要望1|適用期限を4年延長する

現行の適用期限は2027年12月31日です。要望では、これを2028年1月1日から2031年12月31日まで、4年延長することを求めています。

通れば、いま「2027年までに売らないと」と焦っている方の時間が延びることになります。

要望2|築年要件を緩和する

据え置かれてきた「昭和56年5月31日以前に建築」の線を動かすという内容です。

ただし、要望書に書かれているのは「築年要件を緩和する」という表現までで、どこまで緩和するかの具体的な数字は書かれていません。ここは次の章で詳しく扱います。

要望3|民事信託を使っていた場合も対象にする

この3つ目は、報道でほとんど触れられていません。

いまの制度は、相続または遺贈で取得した相続人が売ることを前提にしたつくりです。民事信託（家族信託）を使っていた場合の扱いを整理して対象に加える、という趣旨の要望が入りました。

親の判断能力が下がる前に信託を組んでおいた家庭は、実際にあるものです。そういうケースが制度の枠から外れていた、ということですね。

出典：国土交通省「令和9年度国土交通省税制改正要望事項」

なお、税制改正要望は、各省庁が出したあと、与党の税制改正大綱でどれが通るかが決まる流れです。大綱は例年12月ごろにまとまります。つまり、この記事を書いている2026年9月の時点では、まだ何も決まっていません。

要望が出た段階のニュースを見て動き出す方がいますが、要望は毎年たくさん出て、そのうち通らないものも普通にあります。

僕が実務で気をつけていたのは、「決まっていないことを前提に予定を組まない」ということでした。とくに相続の3年の期限が近い方は、要望を待っている間に自分の期限が来てしまいます。

「新耐震まで広がる」という報道は正しいのか|要望書に書かれている言葉

この章が、この記事でいちばん注意して書いたところです。

要望書の原文は「築年要件を緩和」であって「新耐震まで」ではない

要望が公表されたあと、「新耐震基準の家まで対象が広がる」という趣旨の報道が出ました。

ただ、国土交通省の要望書を読むと、書かれているのは「築年要件を緩和する」という表現までです。「新耐震まで」「昭和56年6月1日以降」といった具体的な線は、要望事項の文面には出てきません。

なぜ「新耐震」という言葉が出てくるのか

築年要件の昭和56年5月31日という日付が、新耐震基準の施行日の前日だからです。

建築基準法の新耐震基準は昭和56年6月1日から適用されています。だから現行の要件は、実質的に「旧耐震の家に限る」という線引きなんですね。その線を緩めるなら、次の線は新耐震だろうという読み方は、理屈としては分かるところです。

ただ、理屈が通ることと、要望書にそう書いてあることは別なんですね。

出典：国土交通省「令和9年度国土交通省税制改正要望事項」

では、どう受け取ればいいのか|決まっていないことを前提に動かない

受け取り方を整理します。

「築年要件が動く可能性が出てきた」まではその通りです。「昭和56年6月以降の家も対象になる」は、まだ言えません。何年まで緩和されるかも、そもそも通るかも、決まっていないからです。

こういう場面で僕が確かめるのは、「その情報の出どころは一次資料か」の一点だけです。要望書は誰でも読めるところに出ています。

制度を知らないまま動いて損をする方を実務で見てきましたが、間違った情報を信じて動いて損をする方も同じくらいいました。出どころをたどる癖があるかどうかで、結果はけっこう変わります。

要望が通ると次に救われるのは誰か|昭和56年6月以降の家を相続した人

決まってはいませんが、通ったときに誰の状況が変わるのかは整理しておく価値があるはずです。

いま門前払いされているのはどんな家か

現行の要件では、昭和56年6月1日以降に建った家は、他の条件をすべて満たしていても対象外なんですね。

親がバブル期の前後に建てた家、平成に入ってから建て替えた家などが、ここに当たります。中身がどれだけ空き家として問題を抱えていても、築年の一行で切られるのがいまの姿です。

冒頭で書いた「昭和56年より後だから対象外なんですよね」という言葉は、この要件から出てきています。

緩和されても残るのはどの要件か|築年以外は変わらない

ここは冷静に見ておきましょう。

要望に入っているのは築年要件の緩和であって、他の要件をなくすという話ではありません。区分所有でないこと、被相続人がひとりで住んでいたこと、相続後に貸していないこと、3年の期限、1億円以下は、そのまま残ります。

つまり、築年でしか落ちていなかった人は救われますが、他の要件でも落ちている人は状況が変わりません。

通らなかった場合に何が起きるか|2027年12月31日で終わる

もうひとつの可能性も見ておきます。

要望が通らなければ、控除そのものが2027年12月31日で終わります。期限の延長も要望の一部だからです。

その場合、いま対象になっている方にとっては、残り時間がはっきり決まっているということになります。

相談を受けるときに僕がよく言うのは、「制度を待つのは、期限が遠い人だけができること」です。

相続からの3年が近い方にとっては、待つという選択肢がそもそも成立しません。要望の結論が出るのは早くても12月ごろで、施行はさらに先だからです。自分の期限と、制度の期限、どちらが先に来るかを最初に確かめてください。

空き家の3,000万円控除を使うなら、どう売るのが有利か|3つの売り方

ここから実行の話です。現行制度で選べる売り方は3つあります。

売り方1|売主が耐震改修してから売る

譲渡の時に一定の耐震基準を満たしている状態にして売る形です。

建物を残して売れるので、家として買いたい人にも届く形ですね。ただし耐震改修の費用は売主の持ち出しになり、金額は建物の状態によって大きく変わります。改修しても基準を満たせない場合があることも、先に確かめておいてください。

売り方2|売主が解体して更地で売る

家を全部取り壊してから敷地を売る形です。

更地は買い手の幅が広く、売りやすくはなるはずです。ただし解体費は売主の負担ですし、取壊しの時から譲渡の時まで、建物や構築物の敷地として使っていないことという条件も付きます。

解体で揉めやすいのは境界です。隣地との境が確定していないまま解体すると、あとから話がこじれます。このあたりは土地の境界線のはみ出しがある土地の売り方で詳しく扱いました。

売り方3|買主に耐震改修または解体をしてもらう

2024年から使えるようになった形です。

建物のまま売って、譲渡の時から翌年2月15日までの間に、買主が耐震改修または取壊しを行う。売主の手出しはありません。買取業者に売る場合と相性がいい形です。

ただし、この形を選ぶときに、いちばん気をつけたいところがあります。買主が期限までに工事をしなければ、控除は使えません。だから、やってもらうことと期限を、契約の中身にしておく必要があります。証明書類を誰が用意するのかも決めておくべきです。具体的な条項の作り方は、契約を担当する不動産会社と司法書士に相談してください。

出典：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

どれが手取りで有利かは、価格と費用の両方で見る必要があります。売り方3は手出しがゼロですが、その分が価格に織り込まれることは想定しておきましょう。買主は自分が負担する解体費を見込んで価格を出すからです。比べるべきなのは価格だけでも費用だけでもなく、「売却代金－自分が出す費用－税金」という形になります。ここは数字を並べれば自分で比べられます。

査定を受けるときに僕が必ず確かめていたのは、その金額の根拠を説明できるかどうかでした。解体費を見込んだ価格なのか、そうでないのかで、同じ金額でも意味がまったく違うからです。

「解体費をいくらで見ていますか」と聞いてみてください。答えられる会社と、答えられない会社があります。

空き家の3,000万円控除が使えなかったら、どう売るのか|5つの出口

要件のどれかで落ちた方のための章です。控除が使えないことと、売れないことは別の話です。

出口1|そのまま仲介で売る

まず確かめるべきはここです。控除が使えないだけで、家として売れる状態なら、普通に仲介で売れます。

建物に価値が残っているか、再建築ができるか、境界が確定しているか。この3つを不動産会社に確かめてもらうのが最初の一歩です。

出口2|訳あり物件を扱う買取業者に売る

仲介で買い手が付かないときの出口になります。

再建築不可、境界が未確定、残置物が大量にあるといった条件でも買い取る業者があります。価格は仲介より下がりますが、現況のまま、期限を切って売れるのが利点です。

複数社に当たって根拠を比べる進め方は訳あり物件の買取業者の選び方にまとめました。

出口3|隣地の所有者に買ってもらう

狭い土地や、間口が狭くて単独では使いにくい土地のときに効く出口です。

隣の人にとっては、自分の土地と合わせることで使い道が広がります。第三者には値が付かない土地でも、隣地の所有者にとっては価値があるという構図です。

隣地の所有者が誰か分からない場合は、登記事項証明書で確認できます。先代の名義のままになっているケースもあるので、その場合は先代名義の不動産の扱いを先に読んでください。

出口4|取り壊して更地で売る

建物が原因で売れないなら、更地にするという選択肢があります。

ただし、解体費が先に出ていくことと、建物を壊すと土地の固定資産税の住宅用地の特例から外れることの2つは必ず計算に入れてください。固定資産税がどう変わるかは空き家の土地の固定資産税で扱っています。

売れる見込みが立ってから壊すのが原則です。

出口5|相続土地国庫帰属制度で国に引き取ってもらう

売れない土地の最後の出口になります。相続または遺贈で取得した土地を、審査を経て国に引き取ってもらう制度があります。

法務省が公表している運用実績（2026年7月31日現在）は、申請5,863件に対して帰属3,008件、却下85件でした。却下理由でいちばん多いのは「境界が明らかでない土地」で23件です。

注意点は2つ。建物が建っている土地は申請できないので、更地にする必要があります。そして境界が確定していないと却下されるので、先に境界を確かめておいてください。

出典：法務省「相続土地国庫帰属制度の統計」

持ち続けるか手放すかで迷っている方には、回収の計算をしてもらっていました。固定資産税と管理の費用が毎年いくら出ていくのか、それを何年払い続けるのかを並べる。それだけで判断が早くなります。

控除が使えるかどうかは、その計算のなかの一項目でしかありません。制度が使えないから売らない、という順番になっていないかは確かめてみてください。持ち続けたときのリスクは空き家を持ち続けたときに起きることにまとめています。

空き家の3,000万円控除は誰に相談すればいいのか|4つの相談先と順番

相談先を間違えると、答えが出るまでに時間だけが過ぎていくんですね。相談には順番があります。

順番1|市区町村|「被相続人居住用家屋等確認書」を出すのはここ

最初はここです。この控除を使うには、売った資産の所在地を管轄する市区町村長から交付を受けた「被相続人居住用家屋等確認書」が必要になります。

確認書には、相続の直前に被相続人が住んでいたこと、被相続人以外に住んでいた人がいなかったこと、相続の時から譲渡の時まで事業・貸付け・居住に使っていないことなどを市区町村が確認した旨が記載されます。

この確認書が出るかどうかで、実質的に対象かどうかが決まるんですね。発行までに時間がかかることもあるので、早めに窓口へ行ってください。

順番2|税務署か税理士|適用の可否と税額

確認書の見込みが立ったら、次は税金の相談です。

適用できるかどうかの最終判断と、税額の計算は、税務署か税理士の領域になります。相続人の人数の数え方、他の特例との関係、申告書の書き方まで、ここで確認してください。

とくに相続財産を譲渡した場合の取得費の特例とは併用できないので、どちらが有利かの比較が必要になることがあります。

出典：国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」

順番3|不動産会社|売り方と価格、そして契約書

売り方3（買主に工事してもらう形）を選ぶなら、ここが最重要になります。

価格の相場、どの売り方が手取りで有利か、契約書に何を入れるか。この3つを相談してください。複数社に当たって、根拠を比べるのが基本です。

順番4|建築士・土地家屋調査士|証明書と境界

必要になったときだけの相談先です。

耐震基準適合証明書は建築士等が発行します。境界の確定が必要なら土地家屋調査士です。解体や更地での売却を選ぶなら、この2つが出てきます。

出典：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

不動産会社から先に相談を始める方が多いのですが、確認書が出ない家だと、そこで話が全部止まります。順番を逆にすると、価格の話をしたあとで対象外だったと分かる、ということが起きるわけです。

もうひとつ。売主と買主の双方に関係のない第三者を1社入れておくと、判断がしやすくなるのではないかと僕は考えています。これは実例に基づく話ではなく、構造としてそうなりやすいという僕の見方です。

空き家の3,000万円控除に関してのよくある質問

2023年に売った家でも、新しい制度は使えますか?

使えません。新旧を分けるのは「譲渡した日」で、現行の扱いになるのは2024年1月1日以後に行う譲渡です。2023年中の譲渡は旧制度の扱いになります。

買主が解体してくれる予定でしたが、2月15日を過ぎたらどうなりますか?

期限内に工事が行われていなければ、この形での適用は受けられません。だから契約の段階で期限を決めておく必要があります。個別の申告の可否は税務署に確認してください。

相続してから一度だけ人に貸したことがあります。対象になりますか?

相続の時から譲渡の時まで事業・貸付け・居住に使っていないことが要件です。貸していた期間があると、この要件から外れます。個別の判断は税務署か税理士に確認してください。

低未利用土地の100万円控除は使えますか?

使えます。ただし期限の表記には注意してください。

この特例は2026年度の税制改正で3年延長され、2026年1月1日から2028年12月31日までの譲渡が対象になりました。控除額は長期譲渡所得から最大100万円です。

対象になるのは、市街化区域や用途地域が定められている区域等にある800万円以下の低未利用地等と、それ以外の都市計画区域内にある500万円以下の低未利用地等。所有期間が5年を超えることと、譲渡前に低未利用であること・譲渡後に買主が利用することを市区町村が確認することも要ります。

注意してほしいのは、国税庁のタックスアンサーNo.3226が「2025年4月1日現在法令等」のままで、期限が2025年12月31日と書かれていることです。延長は反映されていません。期限を確かめるときは、国土交通省の税制改正概要か税務署で見てください。

出典：国土交通省「令和8年度国土交通省税制改正概要」

出典：国税庁「No.3226 低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除」

取得費が分からないのですが、それでも控除の意味はありますか?

あります。控除されるのは売値ではなく譲渡所得です。取得費が分からない場合、譲渡収入金額の5%を取得費とすることができるとされています。取得費が小さいほど譲渡所得が大きくなるので、控除の効き目も大きくなるわけです。

出典：国税庁「No.3258 取得費が分からないとき」

自分が住んでいた家を売るときの3,000万円控除とは違うものですか?

別の制度です。この記事で扱っているのは、亡くなった方が住んでいた家（被相続人の居住用財産）を相続人が売る場合のものです。自分が住んでいた家を売る場合は別の特例になります。

出典：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

出典：国税庁「No.3202 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」

相続登記をしていない実家でも売れますか?

登記をしないと売れません。そして相続登記は2024年4月1日から申請が義務化されています。実家の名義が親のまま、あるいは祖父母のままになっているなら、そこから先に片づける必要があります。

出典：法務省「相続登記の申請義務化について」

まとめ

空き家の3,000万円控除で、いま押さえておくべきことを並べます。

• 2024年に変わったのは3つ。工事の順番・控除額・適用期限
• いちばん大きいのは工事の順番。旧制度は売主が譲渡の時までに耐震改修か解体を終わらせる必要があったが、現行は買主が翌年2月15日までに行ってもよい
• 得をしたのは、お金と時間をかけられない相続人。手出しゼロで控除が使える形ができた。建物のまま買取に出しても控除が使える
• 不利になったのは、取得した相続人が3人以上の場合。控除の上限が2,000万円になった
• 変わっていない要件のほうが多い。築年・区分所有・同居なし・相続後に使っていない・3年の期限・1億円以下は据え置き
• 国土交通省が2026年8月28日に出したのは要望であって決定ではない。中身は期限の4年延長・築年要件の緩和・民事信託の追加の3つ
• 要望書に「新耐震まで」とは書かれていない。書かれているのは「築年要件を緩和する」まで
• 要望が通らなければ、控除は2027年12月31日で終わる
• 対象外でも実家は売れる。仲介・訳あり買取・隣地・更地・国庫帰属の5つの出口がある
• 相談の順番は、市区町村 → 税務署か税理士 → 不動産会社 → 建築士・土地家屋調査士

制度が自分に有利に動いたかどうかは、「先に自分がお金を出す必要があるか」を見れば判断できるはずです。そこが変わったというのが、2024年の改正の中身でした。

個別の税額計算や、自分の家が対象になるかどうかの最終判断は、税務署か税理士に確認してくださいね。

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