「うちみたいな家でも買ってくれる会社はあるんでしょうか」。実務をしていた当時、この一言から始まる相談を何度も受けたんです。
僕は2016年から6年間、大手の不動産・建築会社で土地活用のコンサルティング営業をしていました。担当していたのは地主の資産運用が中心でしたが、訪問先で出てくる悩みは、決まって売れない家と売れない土地の話だったんです。
訳あり物件買取業者とは、そういう物件を直接買い取ってくれる会社のことなんですね。仲介では買い手がつかない物件でも話が進むため、行き止まりに見えた状況が動き出しますよ。
ただ、ここには構造上の落とし穴があります。あなたが売主で、業者が買主になる取引では、宅地建物取引業法が用意している保護のうち、いくつかが働かないんです。クーリングオフも、契約不適合責任の特約制限も、法律の条文は「業者が自ら売主となる場合」と書かれているんですね。
結論から言うと、訳あり物件買取業者を選ぶときは、「高く買ってくれるかどうか」より先に見るものがあります。免許があるか、行政処分を受けていないか、査定の根拠を数字で説明できるか。この3つは、申し込む前に自分で確認できました。
この記事では、訳あり物件買取業者と仲介の違いから、選ぶときに先に確認する5つのポイント、買取専門サイトの使い方、損をしやすい進め方、契約前に決めておくこと、そして相続した空き家を売ったときの税金まで順にたどります。法律と制度は、e-Gov法令検索・国土交通省・国税庁で確認したものだけを載せました。2026年8月時点の内容としてお読みください。
訳あり物件買取業者とは?仲介の不動産会社と何が違うのか
訳あり物件買取業者とは、再建築不可や事故物件のように一般の市場で買い手がつきにくい不動産を、自社で直接買い取る会社をいいます。あなたにとっての取引相手は、買主そのものになります。
仲介の不動産会社は買主ではありません。買ってくれる誰かを探してくる立場です。この違いが、価格・期間・責任のすべてを分けていきます。
買取業者は「買主」、仲介の不動産会社は「代理人」
仲介の不動産会社に報酬が入るのは、契約が成立したときだけなんですね。買い手が見つからなければ、動いた時間はそのまま持ち出しになります。
買取では、業者が自分のお金で物件を買います。買ったあとに直して売るのか、更地にして売るのか、出口を自分で作るところまでが仕事になります。
同じ「不動産会社」でも、収益の作り方がまったく違うため、あなたに向けてくる関心の向きも変わってきました。仲介の担当者は買主を探しますが、買取業者は再販できるかどうかを見ています。
なお不動産の売買を業として行うには、宅地建物取引業の免許が要ります。宅地建物取引業法第2条は、宅地建物の売買そのものと、売買・交換・貸借の代理や媒介を業として行うことの両方を、宅地建物取引業と定めました。買い取る側も免許が必要だという根拠がここにあります。
なぜ訳あり物件は仲介で敬遠されやすいのか
「訳あり物件」に法律上の定義はありません。業界の中で、通常より売りにくい事情を抱えた物件をまとめて呼ぶ言い方として使われてきました。
仲介の現場では、こうした物件は時間がかかります。買主に説明すべきことが多く、住宅ローンの審査で止まることもあり、成約するまでの手間が普通の物件の何倍にもなるからです。
一方で仲介手数料は物件価格に連動します。手間が重い物件ほど、時間あたりの採算が合わなくなるという関係が、構造として先にあるわけですね。
国土交通省もこの問題を認識していて、令和6年7月1日から、価格800万円以下の「低廉な空家等」については、依頼者の一方から受け取れる媒介報酬の上限を33万円（税込）まで引き上げました。手数料が少なすぎて誰も動かない状態を、制度の側から動かそうとした改正です。
出典：国土交通省「＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ」
買取は早い。代わりに価格はどこまで下がるのか
訳あり物件買取業者に売ると、買主を探す期間がまるごと消えます。相手はもう決まっているからです。
その代わり価格は下がるんですね。業者は再販を前提に、リフォーム費・解体費・測量費・保有中の税金・売れ残るリスクを全部差し引いた金額を出してきます。この差額は業者が不当に抜いているのではなく、業者が引き受けたリスクの値段なんですね。
問題は、その差額が妥当かどうかを売主側が判断できない点にあるんです。だから後の章で、査定額の根拠を聞く方法を扱います。
仲介と買取は、どちらか一方を選び切る必要もありません。先に仲介で3か月ほど反応を見て、動かなければ買取へ切り替える。この順番なら、市場に買主がいるかどうかを確かめてから判断できるからです。
ただし訳あり物件では、仲介に出しても内見がゼロという状態が続くことがあります。反応がない期間そのものが情報になるので、切り替えの期限を最初に決めておきましょう。
| 比べる項目 | 訳あり物件買取業者に売る | 仲介で買主を探す |
| 取引の相手 | 業者そのもの | 業者が探してきた個人・法人 |
| 価格 | 市場での成約価格より低くなる | 条件が合えば市場価格に近づく |
| かかる期間 | 短い | 買主が見つかるまで読めない |
| 支払う費用 | 仲介手数料は原則かからない | 成約時に仲介手数料 |
| 引き渡し後の責任 | 交渉次第（免責を求められることが多い） | 契約の内容による |
| 向いている物件 | 融資が付きにくい・説明事項が重い物件 | 普通に住める状態の物件 |
訳あり物件買取業者に頼む価値がある物件の3タイプ
すべての空き家に買取が向いているわけではありません。普通に住める状態の家なら、仲介で買主を探したほうが手取りは増えます。
買取の出番は、市場の側に「買えない理由」があるときです。ここでは相談の多かった3つのタイプに分けて整理します。
タイプ1｜法的な制限があって融資が付きにくい物件
再建築不可、接道義務を満たさない土地、借地権付き建物、共有持分、未登記の建物。この系統は、買主が住宅ローンを組めないことが多いため、個人の買主が現実的に手を出せません。
金融機関は担保としての価値を見ます。建て替えられない土地や、権利者が複数いる持分は、担保評価が付きにくいんですね。
買主が現金を用意できる相手に限られるという一点で、市場が一気に狭くなります。訳あり物件買取業者は自己資金で買うので、この壁を越えられる数少ない相手になりました。
タイプ2｜心理的瑕疵がある物件はどこまで告げるのか
自死や事件があった建物、いわゆる事故物件がここに入ります。売主にとって重いのは、何をどこまで伝えるべきかが分からないことです。
国土交通省は令和3年10月に「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を公表しました。老衰や病死などの自然死、日常生活の中での不慮の死は、特殊清掃等が行われていなければ、売買・賃貸のどちらでも原則として告げなくてよいと整理されています。
一方、それ以外の死や、特殊清掃等が行われた場合の扱いには差が出ました。賃貸では概ね3年という目安が示されましたが、売買については同じ期間の目安が置かれていません。さらに買主から問われた場合は、経過した期間や死因にかかわらず告げる必要があるとされました。
出典：国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」について
タイプ3｜物理的な問題を抱えた物件
雨漏り、傾き、シロアリ、越境した樹木や塀、大量の残置物。直すには費用がかかり、直さなければ買主が決まらない。この板挟みが動けなくなる原因です。
訳あり物件買取業者の多くは、現状のまま引き取る前提で査定を出します。直す前提の見積もりを自分で取る必要がないぶん、判断が速くなりました。
ただし「現状のまま」の中身は、契約書に書かれた文言でしか決まりません。口頭の「そのままで大丈夫ですよ」は、引き渡し後の根拠になりませんでした。
| 物件のタイプ | 市場で止まる理由 | 買取業者が越えられる理由 |
| 法的な制限がある | 住宅ローンが組めない | 自己資金で買うため融資の審査がない |
| 心理的瑕疵がある | 買主が見つかりにくい | 再販の方法を織り込んで値付けできる |
| 物理的な問題がある | 修繕費が読めない | 自社で工事の見積もりを持っている |
訳あり物件買取業者の選び方｜先に確認する5つのポイント
ここが記事の中心になります。順番が大事で、価格の話をする前に済ませておくものが2つ、査定の段階で見るものが3つあります。
なお、これは僕が現場で使っていたチェックリストではありません。公的な情報源で誰でも確認できる項目を、当時見ていた判断の順番に沿って組み直したものです。
ポイント1｜宅地建物取引業の免許を、番号まで確認する
免許番号は「国土交通大臣（3）第◯◯◯◯号」「東京都知事（5）第◯◯◯◯号」といった形で表示されます。2つ以上の都道府県に事務所を置く場合は国土交通大臣、1つの都道府県だけなら知事の免許です。
かっこの中の数字は免許の更新回数を表します。宅地建物取引業法第3条第2項は免許の有効期間を5年と定めているので、数字が大きいほど長く続いている会社だと読めるわけですね。
免許の有無は、国土交通省の宅地建物取引業者検索で確認できます。同法第10条は、宅地建物取引業者名簿を一般の閲覧に供しなければならないと定めました。会社が見せてくれる名刺やサイトの表示を、公的な側から照らし合わせられるわけですね。
ただし更新回数の多さは、その会社が訳あり物件を扱ってきたかどうかまでは教えてくれません。そこは次のポイント3で見ます。
ポイント2｜行政処分の履歴が出ていないかを見る
国土交通省は「ネガティブ情報等検索サイト」を公開しています。事業分野から「不動産の売買・管理」を選び、「宅地建物取引業者」に進むと、処分を受けた事業者の情報を調べられました。
ここで何も出てこないことは、その会社が良い会社である証明にはなりません。出てきたときに、その内容を読まずに進めないための確認です。
処分の理由が事務手続きの不備なのか、取引相手への説明に関わるものなのかで、意味はまったく変わります。中身まで見て判断してください。
ポイント3｜その「訳」を扱った実績があるか
「訳あり物件買取」と掲げていても、得意な分野は会社ごとに偏ります。共有持分を専門にしてきた会社と、再建築不可の再生を得意とする会社では、出せる価格の根っこが違うからです。
聞き方は具体的にしてください。「同じような物件を、直近1年で何件買いましたか」「そのあと、どういう形で再販しましたか」。この2つに答えられない相手は、あなたの物件の出口を持っていない可能性があります。
出口を持っている業者ほど、値付けの根拠を具体的に語れます。逆に出口が見えていない業者は、安全側に大きく寄せた金額を出すしかありません。
再販の出口は大きく3つに分かれるんですね。リフォームして実際に住む買主へ売るか、収益物件として投資家へ回すか、隣地の所有者に買い取ってもらうか。どの出口を想定しているかで、提示される金額は変わってきました。
ポイント4｜査定額の根拠をどう説明してもらうか
査定額そのものより、その数字がどう組み上がったかを聞いてください。再販の想定価格はいくらか、そこから引く工事費・諸費用・利益はいくらか。引き算の中身を説明できる相手なら、交渉の土台ができあがるんですね。
宅地建物取引業法第47条の2は、契約の勧誘に際して「利益を生ずることが確実であると誤解させるべき断定的判断を提供する行為」を禁じています。根拠を示さずに数字だけを強く押してくる相手は、この線に近づいていると考えてください。
高い金額を出してきた業者が、契約直前になって減額を持ち出すこともあります。最初の金額ではなく、その金額の作り方を見る。これが買い叩かれないための唯一の防御になりました。
ポイント5｜買取の条件を、価格以外まで書面で出せるか
買取の条件は価格だけではありません。引き渡しの時期、残置物をどうするか、境界の確定を求められるか、測量費を誰が負担するか。ここが口約束のままだと、あとから金額が実質的に動きます。
「査定額◯◯万円」の紙一枚しか出てこない場合は、条件を書き足した書面をもらってください。出せない理由が説明されないなら、その時点で判断材料になります。
なお、あなたが売主で業者が買主になる取引では、仲介手数料は原則としてかかりません。手数料の話が出てきたら、その根拠を確認しましょう。
相場を知らないまま交渉の席に着くと、出された数字が高いのか安いのかを判断できません。実務をしていた当時、これがいちばん多い躓きでした。
もちろん、根拠を丁寧に説明してくれる業者もたくさんあります。ただ構造として、買う側は安く買えたほうが利益が出るわけです。売主が相場を持っていない状態は、相手にとって都合がよくなりかねません。
最初にやることは業者探しではなく、複数の数字を並べて自分の物件の幅を知ることでした。
訳あり物件買取専門サイトは使っていい?申し込む前に見る3点
「訳あり物件買取専門サイト」と検索すると、たくさんの窓口が出てきます。使うこと自体に問題はありません。
ただし、サイトの裏側の仕組みは2種類あって、申し込んだあとに起きることが変わります。
見る点1｜自社で買うサイトか、業者を紹介するサイトか
自社買取型は、そのサイトを運営している会社が買主になります。連絡が来るのは基本的に1社です。
紹介型は、登録している複数の業者へあなたの情報を渡す仕組みなんですね。査定額を比べられる反面、連絡先が一度に広がるという面もあるんです。
運営会社の免許番号がサイトのどこに書かれているかを見れば、どちらの型かはだいたい判別できました。免許の表示が見当たらないサイトは、紹介だけを担っている可能性が高くなります。
見る点2｜申し込んだあと、連絡がどこまで広がるか
紹介型を使うと、複数社から同じ時期に電話が入ります。比較したい人には効率的ですが、そのつもりがなかった人には負担になりました。
申し込みフォームの近くに「提携会社」「提供先」の記載があるかを確認してください。何社に渡るのかを先に知っておくと、身構え方が変わりました。
比較したい社数を、自分の側で先に決めておくと、必要以上に話が広がりません。3社程度で十分に幅は見えます。
見る点3｜個人情報の扱いと、断り方をどう書いているか
断る意思を伝えたあとも勧誘が続く場合、これは宅地建物取引業法の側で禁じられている行為に当たります。同法第47条の2第3項を受けた施行規則第16条の12は、相手方が契約を締結しない旨の意思を表示したにもかかわらず勧誘を継続することを禁止行為として挙げました。
同じ条文は、勧誘に先立って商号・担当者名・勧誘の目的を告げないこと、迷惑を覚えさせるような時間に電話や訪問をすることも禁じています。断ってよいことは、法令の側で決まっているわけですね。
伝え方は簡潔で構いません。「今回は見送ります。今後の連絡は不要です」と一度はっきり伝え、日付を残しておいてください。
しつこい連絡に困った経験を、僕は営業する側として聞いてきました。断りきれずに話を進めてしまい、あとから条件を見直せなくなる。この流れが本当に多いんです。
法令が禁止行為として書いているということは、断る側に非がないという意味になります。遠慮する理由はありません。
「決めるのは自分の側で、期限も自分で切る」。この姿勢を最初に伝えておくと、その後の連絡の質が変わりました。
訳あり物件買取業者に売って損をしやすい3つの進め方
ここからは、順番を間違えたせいで手取りが減った例を扱います。物件の内容ではなく、進め方だけが原因になっている点が共通していました。
進め方1｜1社の査定だけで決めてしまう
訳あり物件は、比べる対象が世の中に出回っていません。似た条件の成約事例が公開されていないので、1社の数字を見ても高安の判断がつかないんです。
3社に同じ資料を渡して、同じ条件で査定を依頼してください。金額が割れたら、その理由を各社に聞きます。金額の幅そのものより、幅が生まれた理由のほうに情報がありました。
安く売った場合の税金が気になる方は、親族間で安く売ったときの扱いをまとめた記事もあわせてお読みください。
進め方2｜先に片付けや解体をしてしまう
「きれいにしてからでないと売れない」と考えて、残置物の処分や建物の解体を先に済ませてしまう。これが手取りを減らす典型でした。
買取業者は現状のまま引き取る前提で見積もりを出します。先に片付けても、その費用がそのまま買取価格に上乗せされるとは限りません。解体してから売るかどうかは、査定を取ったあとに決めても遅くないんですね。
建物を取り壊した場合は、その後の登記手続きにも期限があります。順番の全体像は次の記事にまとめました。
進め方3｜名義と権利の整理を後回しにする
亡くなった親の名義のまま、あるいは兄弟の共有のまま話を進めると、契約の直前で止まります。売主として署名できる人が確定していないからです。
共有物件では、全員の同意がないと売却できません。誰か1人が反対している状態で買取の話を進めても、契約に至らないまま時間だけが過ぎていくんです。
なお、個別の争いに関するご相談は、法律上、弁護士以外がお答えできない決まりがあります。意見が割れている段階なら、業者を探す前に弁護士へ相談する順番が確実です。
実務をしていた当時、家財を残したまま引き渡せる形を選んだ方は、驚くほど身軽に決断していました。大事なものだけ抜き出して、あとは条件として書面に落とす。それだけで作業量が別物になります。
そのとき必ずお願いしていたのは、「これは残す」「これは処分してよい」の線引きを、口頭ではなく書面にすることでした。言った言わないになる場面は、たいてい引き渡しの当日に来るんですね。
片付けは、売り方を決めてから必要な分だけやる。順番を逆にしないでください。
訳あり物件買取業者と契約する前に決めておく3つのこと
ここは法律の話が続きます。ただ、知っているかどうかで手取りが変わる部分なので、要点だけ押さえておきましょう。
前提として押さえたいのは、あなたが売主で業者が買主になる取引では、宅地建物取引業法の一部の保護が働かないという事実です。
決めること1｜クーリングオフと特約制限は、なぜ使えないのか
宅地建物取引業法第37条の2、いわゆるクーリングオフの条文は「宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約について」と書かれています。同法第40条の担保責任の特約制限も、同じく業者が自ら売主となる場合の規定です。
買取では、業者の側が買主になります。つまりこの2つの保護は、あなたの側には働きません。喫茶店で契約書に署名したあとで撤回する、という前提では動かないわけですね。
だからこそ、署名の前に持ち帰る時間を必ず取ってください。施行規則第16条の12は、判断に必要な時間を与えることを正当な理由なく拒む行為も禁止しました。持ち帰りたいと言うのは、当然の権利です。
決めること2｜契約不適合責任の免責を、どう扱うか
引き渡したあとに不具合が見つかったとき、売主が負う責任を契約不適合責任といいます。民法第562条以下が定めており、買主は修補・代金減額・損害賠償・契約解除を求められました。
訳あり物件の買取では、業者側から「契約不適合責任は免責で」と提案されることがよくあります。物件の状態を織り込んだうえで買うので、この提案自体は不自然ではありません。
ただし民法第566条は、買主が不適合を知ってから1年以内に通知しなければ請求できないとも定めています。免責にするのか、期間を区切るのか。どちらにしても、書面に一行入れておくことが売主側の守りになります。
免責にする代わりに価格を上げてもらう、という交渉の仕方もあります。責任を引き受ける範囲と金額はつながっているので、セットで話すと折り合いがつきやすくなりました。
決めること3｜知っている「訳」は、すべて書面に残す
ここがいちばん重要です。民法第572条は、担保責任を負わない旨の特約をした場合であっても、売主が知りながら告げなかった事実については責任を免れることができないと定めました。
つまり免責特約を結んでも、隠していた事実は免責の対象外になります。雨漏りも、過去の事故も、越境も、知っていることは全部伝えて書面に残すほうが、結果として売主を守ります。
国土交通省のガイドラインも、媒介する業者に対して、売主へ「事案の存在について故意に告知しなかった場合等には、民事上の責任を問われる可能性がある旨をあらかじめ伝えることが望ましい」としました。伝えるほど安全になるのが、この分野の構造なんです。
| 契約書で確認する項目 | 決めておくこと |
| 引き渡しの状態 | 残置物を残すのか、撤去するのか。撤去する物の範囲 |
| 契約不適合責任 | 免責にするのか、通知期間を区切るのか |
| 告知した内容 | 売主が知っている事実を書き出し、別紙で添付する |
| 境界と測量 | 確定測量を求められるか、費用は誰が負担するか |
| 引き渡しの時期 | いつまでに明け渡すか。遅れたときの扱い |
| 白紙解除の条件 | 融資や許認可を前提にした条項があるか |
「隠したほうが高く売れるのでは」と考えてしまう気持ちは、正直よく分かります。ただ法律は、そこだけは逃がさない作りになっているんですね。
民法第572条があるかぎり、知っていて黙っていた事実は免責特約の外に置かれます。あとから請求を受けたら、上乗せできた分をはるかに超える金額が動きかねません。
告知書に書ききることは、隠さないためではなく、自分を守るための作業です。
訳あり物件買取業者に売ったときの税金はどうなる?先に確認する2つの制度
売却代金の全額が、そのまま手元に残るわけではないんですね。譲渡益が出れば、所得税と住民税がかかるからです。
相続した空き家を訳あり物件買取業者に売る場合、先に確認しておきたい制度が2つあります。買主が業者であっても使える点が、実務では大きく効きました。
制度1｜相続した空き家なら3,000万円の特別控除
相続または遺贈で取得した被相続人の居住用家屋とその敷地を、平成28年4月1日から令和9年12月31日までに売った場合、一定の要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。取得した相続人が3人以上のときは2,000万円が上限です。
要件は細かく、家屋が昭和56年5月31日以前の建築であること、区分所有建物登記でないこと、相続開始の直前に被相続人以外の居住者がいなかったこと、売却代金が1億円以下であることなどが並びます。
ここで買取と相性がよいのが、令和6年1月1日以後の譲渡から加わった扱いです。譲渡の時から翌年2月15日までの間に、買主側で耐震基準を満たすか、家屋の全部を取り壊せばよいとされました。売主が自腹で解体してから売る必要がなくなったわけですね。
つまり買取業者との契約で、いつまでに取り壊すかを決めておけば、この控除の要件に届く可能性があります。契約書の一文が3,000万円の控除を左右するので、査定の段階で相談してください。
申告のときには、物件の所在地を管轄する市区町村長から交付を受ける「被相続人居住用家屋等確認書」が要ります。この確認書は売買契約書の写しなどを添えて申請するため、契約の内容がそのまま審査の材料になりました。
出典：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
制度2｜相続税を払っているなら取得費加算
相続で財産を取得し、その人に相続税が課税されている場合、相続開始の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売れば、納めた相続税の一部を取得費に加算できます。実質的には相続から3年10か月が期限です。
譲渡益を圧縮する効果があるので、相続税を納めた方には効きます。ただし上の3,000万円控除とは併用できません。どちらが有利かは、譲渡益と納めた相続税の額で変わります。
金額の計算は税理士の領域になります。判断が要る場面なので、数字を並べて相談してください。
出典：国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」
| 制度 | 効き方 | 期限 |
| 空き家の3,000万円特別控除 | 譲渡所得から最高3,000万円（相続人3人以上は2,000万円）を控除 | 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ令和9年12月31日まで |
| 相続財産の取得費加算 | 納めた相続税の一部を取得費に加算 | 相続開始の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日まで |
訳あり物件買取業者にはどう相談する?依頼までの4ステップ
最後に、動く順番をまとめます。業者へ連絡するのはステップ3からで構いません。
ステップ1｜物件の「訳」を書き出す
再建築不可なのか、越境があるのか、事故があったのか。知っている事情を紙に書き出してください。この紙が、そのまま告知書の下書きになります。
分からないことは「不明」と書いて構いません。ガイドラインでも、売主が不明と答えた場合はその旨を伝えれば足りると整理されています。
ステップ2｜名義と権利関係を確認する
登記事項証明書を取り、現在の名義人を確認しましょう。親の名義のままなら、相続登記が先です。
共有なら、共有者全員の意思を確認しておきましょう。署名できる人が確定していない物件は、査定は取れても契約に進めません。
ステップ3｜同じ条件で複数社に査定を依頼する
3社を目安に、同じ資料・同じ条件で依頼します。片方だけに残置物の話をして、もう片方にしないと、比較になりません。
このとき、免許番号と行政処分の有無を先に確認しておきます。調べる時間は1社あたり5分ほどで済みました。
ステップ4｜価格だけではなく条件を並べて比べる
金額、引き渡し時期、残置物の扱い、契約不適合責任、測量費の負担。この5項目を横に並べた表を作ってください。
金額が2番目でも、条件を合わせると手取りが1番になることは普通に起こります。総額で比べる習慣をつけましょう。
比べ終わったら、選ばなかった会社にも結果を伝えましょう。連絡をそのままにしておくと、その後も査定の続報が届き続けます。
しょうたさん、結局いくら残るんですか。実務をしていた当時、いちばん多かった質問がこれでした。
揉めたくて揉めている人はいませんし、できるならお金は手元に少しでも多く残ったほうがいい。5万円でも10万円でも、それが当たり前の感情だと思っています。
だから比べるのは査定額ではなく、最後に手元へ残る金額です。そこを見ると、選ぶべき業者は自然に絞られていきます。
訳あり物件買取業者に関してのよくある質問
訳あり物件買取業者に免許は必要ですか?
必要です。宅地建物取引業法第2条は、宅地建物の売買を業として行うことを宅地建物取引業と定めており、買い取る側もこれに当たります。
免許を出すのは、2つ以上の都道府県に事務所を置くなら国土交通大臣、1つの都道府県だけなら知事になります。有効期間は5年です。免許番号を名乗らない相手とは、取引を進めないでください。
買取業者に売るとき、クーリングオフは使えますか?
使えません。宅地建物取引業法第37条の2は「宅地建物取引業者が自ら売主となる」売買契約についての規定で、買取では業者が買主になるためです。
同法第40条の担保責任の特約制限も同じ立て付けになっています。署名する前に持ち帰って読む時間を取ることが、事実上の防御策になりました。
訳あり物件の「訳」を隠して売ったらどうなりますか?
免責特約を結んでいても、責任は残ります。民法第572条が、売主が知りながら告げなかった事実について責任を免れることはできないと定めているからです。
隠したまま売れば、あとから損害賠償や契約解除を求められる可能性が出てきます。知っている事実は書面に残して伝えるほうが、金額の面でも安全です。
まとめ
長くなったので、要点を整理しますね。
- 訳あり物件買取業者はあなたの取引相手そのもの。仲介の不動産会社とは収益の作り方が違う
- 選ぶ順番は、免許（宅建業法第3条）→行政処分の有無→その「訳」の実績→査定の根拠→条件の書面化
- 買取専門サイトは自社買取型と紹介型がある。申し込む前に、連絡が何社に広がるかを確認する
- 断ったのに勧誘が続くのは、宅建業法施行規則第16条の12が禁止する行為に当たる
- 買取では、クーリングオフ（第37条の2）と担保責任の特約制限（第40条）が働かない
- 免責特約を結んでも、知りながら告げなかった事実は免責されない（民法第572条）
- 相続した空き家なら、買主側の取壊しでも3,000万円の特別控除に届く道がある。契約書に期日を書く
僕が実務をしていた当時から、この分野でつまずく理由はほとんど変わっていません。物件が悪いのではなく、調べれば分かることを調べないまま契約まで進んでしまうことなんです。
今日できる一歩は、業者に電話することではありません。手元の登記事項証明書を開いて、名義人の名前を確認する。そこから始めれば、査定の話はずっと楽になりますよ。
あわせて読みたい
実務をしていた当時、グループ会社の売買部門と一緒に動くことがありました。そこで見たのは、同じ会社でも担当者によって訳あり物件への向き合い方が180度変わるという現実です。
「建築の案件につながるなら手伝うよ」と一緒に汗をかいてくれた人もいれば、話を聞いた時点で請け負わないと切った人もいました。会社の看板ではなく、目の前の担当者がどう考えているかで結果が変わったんです。
だから僕は、会社名よりも「誰が担当につくか」を先に確かめる癖がつきました。