空き家を駐車場にする前に｜次の予定で決める舗装と税金の注意点

使う予定のない空き家を壊して、駐車場にしようか考えている方に向けて、駐車場にしてよいかどうかの決め方と、舗装や税金の注意点を整理した記事です。

僕は2016年から6年間、大手の不動産・建築会社で土地活用の営業をしていました。空き家の持ち主の方を訪ねて、建て替えや駐車場にする案を提案していたのも、その当時です。

空き家を駐車場にする方法を調べると、初期費用が少ない、やめやすい、といった良い面が先に見つかります。ただ、壊した後に税金がどう変わるのか、やめるときに何が残るのかは、収入の話だけでは分かりません。

先に結論を書いておきますね。空き家を駐車場にしてよいかどうかは、その土地をこの先どうするつもりかで決まります。あとで建てるつもりがあるなら、舗装は砂利までにとどめてください。相続した家を売るかもしれない方は、貸し始める前、砂利を敷く前に、税の特例の要件を確かめる必要があります。長く貸していく場合も、借りる人の見込みと、上がる税金を並べてから決めましょう。

この記事で扱うのは、駐車場にしてよいかどうかの決め方、舗装と草の落とし穴、税金の変わり方、手順と契約の4つです。解体工事の進め方と、空き家のまま持ち続ける場合の費用は、それぞれ別の記事に分けました。

制度の記述は、国税庁の案内と、e-Gov法令検索の条文で確かめています。2026年10月時点の内容としてお読みください。

空き家を駐車場にしてよいかは、次の予定で決まる

空き家を駐車場にしてよいかどうかは、その土地を駐車場のあとにどうするつもりなのかで答えが変わります。建てる、売る、持ち続けて貸す、のどれを考えているのかを先に決めてください。

駐車場は、始めることよりも、やめた後のことを先に考えておく使い方です。この先の予定ごとに、向き不向きと、先に確かめることを表にしました。

表の2行目に当たる方は、壊す前の今がいちばん選択肢の多い時期です。3行目の方は、4章の手順へ進んでください。

駐車場にするか売るかで迷っている方は、土地と建物にいくらの値が付くのかを知っておくと、比べる材料がそろいます。無料査定と0円空き家管理を受け付けていますので、お問い合わせから、土地の場所と建物の今の様子をお聞かせください。

売るかもしれない空き家は、駐車場にする前に何を確かめるのか

相続した空き家を売るかもしれない方は、駐車場として貸し始める前に、税の特例の要件を確かめましょう。相続した空き家を売ったときには、利益から最高3,000万円（家と敷地を相続で取得した人が3人以上なら2,000万円）までを差し引ける特例があります。

国税庁の案内では、この特例は、相続の時から売る時まで、その家や敷地を事業、貸付け、居住に使っていないことが要件です。家を壊してから土地を売る場合は、壊した時から売る時まで、建物や構築物の敷地にしていないことも求められます。

駐車場として貸すことは、この「貸付け」に当たるんです。舗装などの設備は、砂利を敷くだけの場合も含めて、「構築物」に当たる可能性があるでしょう。売る前のつなぎのつもりで駐車場にすると、この特例を使えなくなるおそれがあるわけです。

特例には売る期限もあり、相続が始まった日から3年を経過する日が属する年の12月31日までで、かつ2027年12月31日までとされています。要件の全体は空き家の3,000万円控除は何が変わった？｜2026年8月の要望での変更点と対象外の5つの出口を解説にまとめたので、自分の家が対象になるかどうかは税理士に確かめましょう。

まだ決めていないときは、どう考えればよいのか

この先の予定が決まっていない方は、駐車場にするかどうかの前に、いつまでに決めるのかを先に置いてください。期限のない「とりあえず」は、空き家でも駐車場でも、決めることの先送りになります。

期限を置いたうえで駐車場にするなら、あとで選び直せる形にしておきましょう。舗装を砂利までにとどめ、契約の期間を短くしておくのが、そのための備えになります。相続した家で、売る可能性も残っている方は、砂利を敷く前に、表の2行目の確かめを済ませてください。

空き家を駐車場にするときの落とし穴は、舗装と草にある

空き家を駐車場にするときに見落としやすいのは、舗装と草の2つです。舗装は、駐車場をやめた後に何をするのかを決めてから選んでください。

僕が土地活用の営業をしていた当時、扱っていたのはアパートやマンションの建築の提案でした。空き家を壊して駐車場にする案も、持ち主の方への提案に入っていたんです。

その仕事を通して見ると、駐車場にするときの落とし穴は舗装だと考えています。砂利を敷くだけなら、やめるときの撤去は比較的簡単に済むんです。

アスファルトや土間コンクリートで舗装した場合は、話が変わります。あとで建物を建てるときに、その舗装を壊す工事の費用が別にかかるからです。

駐車場のあとにアパートや自分の家を建てるつもりがあるなら、舗装を壊すためのお金が、余計にかかってしまいます。

砂利とアスファルトと土間コンクリートは、やめるときに何が違うのか

3つの舗装を、やめるときに要る工事で比べてみましょう。

舗装の費用は、敷くときと、やめるときの両方で見積もってください。金額は土地の広さや地面の状態で変わるので、敷く前に、撤去まで含めた見積もりを工事の会社に頼みましょう。

駐車場の案内には、見た目や使いやすさのために舗装を勧めるものも見られます。長く貸す予定が固まっているなら、その考え方も選択肢に入るでしょう。

駐車場は「やめやすい」と言われるのは、本当なのか

駐車場がやめやすいと言われるのは、契約の面の話です。借地借家法が対象にしているのは、建物を持つための土地の賃借と、建物の賃貸借になります。

駐車場として土地を貸す契約は、この法律の対象に入りません。契約書に定めた期間と予告の決まりに沿って、貸す側から終わらせることができます。

一方で、物の面は別に考える必要があります。舗装、車止め、精算の機械といった設備は、契約が終わっても土地に残るからです。

更地で売る場合も、買う人が家を建てるなら、舗装を壊す工事は誰かが負担することになると考えられます。契約と物の2つの面を分けて、やめるときの段取りを確かめておきましょう。

草の手当ては、いつやっておくのか

草の手当ては、駐車場にする工事と同じ時期に済ませてください。家を壊すと、それまで家が建っていた部分にも草が生えてきます。

防草シートを敷く、除草の薬をまく、といった手当てを最初にしておかないと、駐車場になってからも草の管理が続くことになります。これも、営業をしていた当時の仕事を通して身についた見方です。

遠くに住んでいて通えない方には、とくに効いてくる手当てでしょう。工事の見積もりを取るときに、草の手当てが入っているかどうかを確かめてください。

当時、空き家の持ち主の方には、駐車場のほかに、建て替えや売却も並べて提案していました。舗装は、駐車場をいつまで続けるのかを決めてから選んでください。砂利で始めておけば、あとで建てることになっても、撤去は比較的簡単に済みますよ。

空き家を駐車場にすると、税金はどう変わるのか

空き家を壊して駐車場にすると、土地にかかる固定資産税と、都市計画税（かかっている区域の場合）が上がります。住宅が建っている土地に適用されていた特例が、駐車場の土地には適用されないからです。

変わる点を表にまとめました。

表にあるとおり、小さくなっていたのは税額そのものではなく、税額を計算するもとになる課税標準です。実際にいくら上がるのかは土地ごとに違うので、市区町村の資産税の担当に確かめてください。

なお、空家法の勧告を受けた空き家の敷地は、建物が建っていても特例の対象外です。国土交通省の指針は、取壊しを予定していて使う見込みがない場合や、必要な管理を怠っていて今後人が住む見込みがないと認められる場合にも、この特例は適用されないとしています。

空き家のまま持ち続ける場合に1年でかかる費用は、空き家の維持費はいくら？削ってよい費用と相続後に払う人にまとめました。壊す前と後の負担を比べるときの材料にしてみましょう。

駐車場にした土地は、税の上でどう扱われるのか

駐車場にした土地は、住宅用地としては扱われなくなります。駐車場の収入が、上がった分の税金と管理の費用を上回るかどうかを、始める前に確かめてください。

宅地のほかに雑種地として評価される土地もあり、評価のされ方は土地の状況によって変わります。雑種地の評価の仕組みは、雑種地の固定資産税はなぜ高い?評価の仕組みと負担を下げる4つの方法で確かめられますよ。

事業に使う設備は、土地や建物とは別に、償却資産として固定資産税の対象になります。同じ市町村の中に持っている償却資産を合わせた課税標準の額が150万円に満たなければ、原則として課税されません。

舗装や機械がこの償却資産に当たるかどうかも、資産税の担当に聞いておきましょう。

壊す時期で、税金は変わるのか

固定資産税は、毎年1月1日時点の土地と建物の状態で決まります。年の途中で壊しても、その年の税額は変わらず、翌年の1月1日に建物が無ければ、翌年度から特例の対象外になる仕組みです。

壊す時期は、駐車場の募集を始める時期と合わせて考えてください。解体工事の前に決めておくことは、実家の解体を頼む前に｜境界・近所への挨拶・壊す時期にまとめました。

駐車場の収入には、どんな税金がかかるのか

駐車場の収入は、所得税の計算に入ります。国税庁の案内では、土地などの不動産の貸付けによる所得は、不動産所得として、収入から必要経費を引いて計算する決まりです。

消費税の扱いも、ただの土地の貸付けとは違います。地面を整備したり区画を設けたりして駐車場として使わせる場合は、消費税がかかる取引になると国税庁は案内しているんです。

実際に消費税を納めるかどうかは、事業の規模などで変わります。所得の種類や経費の範囲、申告が要るかどうかと合わせて、始める前に税理士へ相談しましょう。

税金が上がる分まで含めて考えると、駐車場にするより手放すほうが合う土地もあります。無料査定と0円空き家管理の窓口では、壊す前の空き家のご相談も受けていますので、お問い合わせからご連絡ください。

空き家を駐車場にする手順と、契約の前に決めること

空き家を駐車場にする手順は、この先の予定を決める、借りる人の見込みを確かめる、貸し方を選ぶ、工事と契約に進む、の順番です。解体の契約を結ぶ前に、借りる人が見込めるかどうかを先に確かめてください。

1番と2番を飛ばして解体から始めると、壊した後で借りる人が見つからない、という事態になりかねません。

借りる人が見込めるかどうかは、どう確かめるのか

借りる人の見込みは、現地の周りを見ることと、運営会社に聞くことの両方で確かめます。周りの月極駐車場に空きが目立つ場所は、新しく作っても埋まりにくいと考えてください。

駐車場の運営会社や地元の不動産会社は、その場所で貸せる見込みがあるかどうかを見てくれます。1社の返事だけで決めず、2社以上に聞いて比べましょう。

断られた場合は、その理由を聞いておいてください。場所の問題なのか、広さや出入口の問題なのかで、次に考える使い道が変わるからです。

貸し方には、どんな形があるのか

駐車場の貸し方は、月ごとに決まった人へ貸す月極と、時間単位で不特定の人に貸す時間貸しに分かれます。運営のしかたは、下の表の3つの形から選んでください。

離れて暮らしている方は、自分で貸す形を選ぶ前に、清掃と苦情への対応を誰がするのかを決めてください。土地ごと貸す形でも、解体や舗装の費用は所有者の負担になる場合があるので、契約の前に書面で確かめましょう。

工事にあたっては、出入口も見ておきます。歩道の切り下げのように道路に手を加える工事は、道路管理者の承認を受けて行う決まりです。

届出が必要になる駐車場もあります。都市計画区域の中で、広く一般の人が使える有料の駐車場を作り、駐車に使う部分が500㎡以上になる場合は、駐車場法の届出の対象です。

借りる人が見込めない場所なら、どうすればよいのか

借りる人が見込めない場所では、駐車場にしても、上がった税金と草の管理だけが残ることになります。その場合は、壊す前の状態で、売ることや買取を先に比べてください。

建物を残したまま売れば、解体の費用を先に出さずに済みます。買取を頼むときに契約の前に見ておくことは、空き家買取のデメリットは何？契約前に減らせる点と残る点を読んでみてください。

駐車場にするか、売るかで迷っている方も、今の家と土地の値段を知るところから始められます。無料査定と0円空き家管理でお手伝いしていますので、お問い合わせから、駐車場を考えている土地の広さと場所をお聞かせください。

当時の仕事を通して見ても、空き家を壊して駐車場にすれば、土地の固定資産税と都市計画税は上がり、手当てをしておかないと草の管理も残ります。借りる人が見込めるかどうかは、解体の契約を結ぶ前に、運営会社へ聞いて確かめておきましょう。

まとめ

空き家を駐車場にしてよいかどうかは、その土地をこの先どうするつもりかで決まります。あとで建てる予定があるなら、舗装は砂利までにとどめてください。

相続した空き家を売るかもしれない方は、駐車場として貸す前、砂利を敷く前に、3,000万円の特例の要件と期限を確かめる必要がありました。貸付けに使った土地は、特例の対象から外れるおそれがあるからです。

壊して駐車場にすると、土地の固定資産税と都市計画税は上がります。草の手当てと、やめるときの舗装の撤去も、最初の見積もりに入れておきましょう。

空き家を駐車場にする前に、次の予定、借りる人の見込み、上がる税金の3つを並べてください。そのうえで、舗装と契約は、やめるときのことまで決めてから選びましょう。

よくある質問

質問1｜空き家を駐車場にすると、固定資産税は6倍になりますか？

税額がそのまま6倍になるとは限りません。6分の1になっていたのは、200㎡以下の部分の土地の課税標準で、特例から外れるとこの軽減がなくなります。一方で、建物にかかっていた固定資産税はなくなるので、差し引きでいくら増えるのかは、市区町村の資産税の担当に確かめてください。

質問2｜兄弟と共有している空き家を、駐車場にできますか？

建物を壊すことは共有物の変更に当たり、ほかの共有者全員の同意が必要です。相続登記をしていない家も、分け方が決まるまでは相続人全員の共有なので、1人では決められません。土地を駐車場として貸す契約については、期間によって決め方が変わるため、弁護士に確かめましょう。

質問3｜駐車場をやめて家を建てるときは、何から始めますか？

借りている人や運営会社に、契約書の決まりに沿って、やめることを伝えるところから始めます。予告の期間は契約ごとに違うので、建てる時期から逆算して伝えてください。その後に、舗装や設備を撤去して、建築の準備へ進みます。

出典

出典：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

出典：国税庁「No.1370 不動産収入を受け取ったとき(不動産所得)」

出典：国税庁「No.6213 駐車場の使用料など」

出典：国土交通省「管理不全空家等及び特定空家等に対する措置に関する適切な実施を図るために必要な指針」

出典：e-Gov法令検索「地方税法」

出典：e-Gov法令検索「借地借家法」

出典：e-Gov法令検索「駐車場法」

出典：e-Gov法令検索「道路法」

出典：e-Gov法令検索「民法」

税金は税理士、登記は司法書士、共有している人の間の決め方や契約の内容は弁護士、固定資産税の額は市区町村の資産税の担当が相談先になります。