訳あり物件の売却は「訳」の中身で売り先が決まる｜4種類の訳と5つの出口、動く前に整える3つのこと

「この家、どこに持っていけば売れるんでしょうか」。相続した実家に、建て替えられない、名義が兄弟と共有になっている、雨漏りがひどい、といった事情がある。そういう場面で出てくる質問がこれになります。

僕は2016年から6年間、大手の不動産・建築会社で土地活用のコンサルティング営業をしていました。空き地や古い家を見つけては登記事項証明書を取り、所有者を訪ねて回る仕事です。訪問先で出てくる悩みは、実務をしていた当時から、決まって「事情のある家や土地をどう手放すか」でした。

結論から言うと、訳あり物件売却で先に決めるのは価格ではなく、「訳」の種類と、それに合った売り先です。訳は法的・権利・心理的・物理的の4種類に分かれ、種類ごとに買主が止まる理由が違います。理由が違えば、当たるべき出口も変わるんですね。

出口は5つあります。仲介で一般の買主を探す、買取業者に売る、隣地や借地人といった関係者に売る、自治体や国に引き取ってもらう、解体して土地として売る。全部を順番に試す必要はなく、訳の種類で2つに絞れます。

この記事では、訳の4種類、売りに出しても止まる理由、5つの出口、動く前に整える3つのこと、価格の決まり方、売主が負う責任、進め方、税金、売れないときの手当ての順にたどります。

法令と制度は、国土交通省・国税庁・法務省・財務省・e-Gov法令検索で確認したものだけを載せました。2026年9月時点の内容としてお読みください。なお、買取業者の選び方は訳あり物件買取業者の選び方｜元コンサルが先に見る5つのポイントと契約前の確認事項に分けて書いています。

訳あり物件売却とは何か|「訳」は4種類に分かれる

訳あり物件とは、法令で決まった用語ではなく、買主が付きにくくなる事情を抱えた不動産をまとめて呼ぶ言葉です。だから「訳あり」と一口に言っても、中身はまったく別物になります。

訳あり物件売却を設計するときは、まず自分の物件の訳がどの種類なのかを見分けてください。種類が分かれば、買主がどこで止まるのかが読めます。4つに分けて整理しますね。

種類1｜法的な制限がある物件はなぜ売りにくいのか

建築基準法は、建物の敷地が幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならないと定めています。この条件を満たさない土地では、いまある建物を壊すと新しい建物が建てられません。世間で再建築不可と呼ばれている状態がこれです。

建て替えられない土地は、買主にとって「住み続けられる期間が読めない土地」になります。金融機関も担保として評価しにくいため、住宅ローンが付きにくいというのが止まる理由なんですね。

市街化調整区域のように建物を建てること自体に許可が要る土地や、建物の登記がされていない物件も、同じ系統に入ります。道路の調べ方と出口の全体像は、再建築不可物件の売却は売り先で決まる｜5つの出口と、動く前に確かめる道路の調べ方で詳しく書きました。

出典：e-Gov法令検索「建築基準法」

種類2｜権利関係に他人が絡む物件はどこで止まるのか

共有名義、借地権付き建物、底地、隣地との境界が未確定の土地。この系統は、売主が一人で決められない点が共通しているんですね。

民法は、共有物に変更を加えるには他の共有者の同意が要ると定めています。共有の不動産を丸ごと売るなら全員の同意が前提になるわけです。借地権付き建物を第三者に売るときも、賃借権の譲渡には賃貸人の承諾が必要と民法に書かれています。

権利の訳は、物件ではなく「人」の問題です。相手と話がつけば一気に動きますし、つかなければ価格を下げても動きません。共有の進め方は共有名義の土地売却は何から始めるか｜全員の同意が要る場面と、反対されたときの4つの出口に、底地は底地売却は誰に売るかで金額が変わる｜5つの売り先と、動く前に確かめる契約書の見方にまとめています。

出典：e-Gov法令検索「民法」

種類3｜心理的瑕疵がある物件は何を基準に線を引くのか

建物の中で人が亡くなった、事件があった。いわゆる事故物件がここに入ります。

国土交通省は令和3年10月に、宅地建物取引業者が人の死をどこまで告げるべきかのガイドラインを出しました。老衰や病死などの自然死と、階段からの転落のような日常生活の中での不慮の死は、売買でも賃貸でも原則として告げなくてよいと整理されています。ただし特殊清掃が行われた場合は別枠の扱いになりました。

線を引くのは死因そのものではなく、その後に何が行われたかです。賃貸では発覚から概ね3年という目安が置かれた一方、売買には年数の定めがありません。買主から聞かれた場合は、経過した期間に関係なく告げる必要があるとされています。

出典：国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」

種類4｜物理的な不具合がある物件はなぜ値段が付かないのか

雨漏り、建物の傾き、シロアリ、崖地や傾斜地、大量の残置物、隣地へはみ出した塀や樹木。この系統は、直せば売れる代わりに、直す費用が先に立ちはだかります。

買主の側から見ると、いくらかけて直せば住めるのかが分からない物件です。修繕費が読めない物件には、買主は値段を付けられません。売主が見積もりを取って初めて、話が数字になるんですね。

境界のはみ出しは、権利と物理の両方にまたがる訳になります。僕が訪問営業をしていた当時、空き家の隣に住む方から「枝が越えてきているのに切れない」という声を何度も聞きました。図面の見方と売り先は土地の境界線のはみ出しがあっても買取で売れる｜越境の5つの売り先と、動く前に確かめる図面の見方に分けて書いています。

登記事項証明書を取って所有者を訪ねる仕事をしていた当時、訳が1つだけの物件はむしろ少数派でした。相続で引き継いだ家は、名義が親のままで、庭の木が隣に越え、雨漏りもしている、という形で重なっているんです。

重なった訳は、一度に全部を解こうとせず、売り先を決めるのに効く訳から順に剥がしてください。名義が親のままなら、まずそこからです。雨漏りは買主によっては問題にならないので、後回しでかまいませんよ。

なぜ訳あり物件は売りに出しても止まるのか|3つの壁

訳あり物件売却を仲介に出したのに、半年たっても問い合わせが来ない。この状態には構造があります。売り方が下手だから止まるのではありません。

壁は3つです。順に見ていきましょう。

壁1｜買主が住宅ローンを組めないとどうなるのか

住宅を買う人の多くは、金融機関からの借り入れを前提に動いています。再建築不可や借地権付きの物件は担保としての評価が付きにくく、融資の審査で止まりやすいのが実情です。

融資が付かなければ、買えるのは現金を用意できる相手だけになります。買主の母数が、最初から一桁少ない市場で戦っている状態です。問い合わせが来ないのは、物件が嫌われているのではなく、買える人が少ないからなんですね。

この壁は価格を下げても越えられません。買える相手を変えるか、訳そのものを小さくするしかないわけです。

壁2｜買主が納得する材料が売主の手元にないとどうなるのか

買主は、事情のある物件ほど資料を求めます。境界はどこか、過去に何があったのか、直した履歴はあるのか。ここに答えられないと、買主は最悪の想定で値段を付けるか、判断を保留します。

売主が用意できるのは、物件状況等報告書と呼ばれる告知書、登記事項証明書、測量図、修繕の領収書といった紙の束です。材料がそろっている物件は、同じ訳でも話が前に進みます。

僕が実務をしていた当時、相談者の方が「そんな書類は見たことがない」とおっしゃる場面が本当に多くありました。資料は売主が集めるものだと知られていないだけなんです。

壁3｜直す費用と売れる価格の両方が読めないとどうなるのか

雨漏りや傾きのある物件では、買主は直す費用を、売主は売れる価格を、それぞれ読めないまま向き合うことになります。両方が読めない交渉は、どちらも数字を出せずに終わるんですね。

先に見積もりを取るのは売主の仕事です。直す前提の見積もりと、解体する前提の見積もりを両方持っていると、買主の側の計算が成り立ちます。

見積もりを取ることと、実際に直すことは別です。現場でよく見たのは、売る前に自腹で直してしまい、その費用が価格に乗らなかったケースでした。数字を持つところまでで止めておいてください。

仲介の担当者が冷たく感じられるとき、相手の人柄を責めても事態は動きません。僕がグループの売買部門と一緒に動いていた当時、手間のわりに報酬の小さい案件は、社内で自然と後回しになっていました。

同じ会社でも、担当者によって温度がはっきり違うんです。建築の案件につながるからと手伝ってくれた人もいれば、最初から請け負わないと言った人もいました。動かないときは、担当者を替えるか、扱いに慣れた相手を探すほうが早いですよ。

訳あり物件の売却先は5つ|出口ごとの向き不向き

訳あり物件売却の出口は、大きく5つに分かれます。どれが正解というものではなく、訳の種類と、いつまでにいくら必要かで組み合わせが決まる仕組みです。

5つを順に見て、最後に早見表にまとめます。

出口1｜仲介で一般の買主を探すのはどんな訳に向くのか

訳が軽い物件は、仲介から入るのが基本になります。自然死で特殊清掃が入っていない家、直す費用が明確な雨漏り、買主が承諾さえ取れば使える借地権付き建物などがここに入るわけです。

仲介の報酬には上限があります。国土交通省の告示で、売買代金のうち200万円以下の部分は5.5%、200万円を超え400万円以下の部分は4.4%、400万円を超える部分は3.3%までと決められました。いずれも消費税等相当額を含んだ割合です。

さらに、売買代金が800万円以下の「低廉な空家等」については、依頼者の一方から受け取れる報酬を30万円の1.1倍、つまり33万円までとする特例があります。安い物件ほど手数料の率が上がる仕組みなので、媒介契約の前に金額を確かめてください。国土交通省も、あらかじめ合意しておくことが重要だと明記しています。

出典：国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額（昭和四十五年十月二十三日建設省告示第千五百五十二号）」／国土交通省「＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ」

出口2｜買取業者に直接売るのはどんなときに選ぶのか

買取は、宅地建物取引業者そのものが買主になる売り方です。買主を探す工程が丸ごと消えるため、融資の壁がある物件や、期限が決まっている物件に向いています。

代わりに、買主は目の前の1社だけになります。競り合いが起きないぶん、価格は仲介より低くなるのが通常の形です。買取を選ぶ理由は「早い」ではなく、「仲介では買える人がいない」か「期限がある」かのどちらかにしてください。

業者を選ぶときに先に見るべき点は、訳あり物件買取業者の選び方｜元コンサルが先に見る5つのポイントと契約前の確認事項に整理してあります。価格が業者の出口から逆算される仕組みは、事故物件買取はいくらになるのか｜価格の決まり方と、仲介と比べて手元に残る額の出し方で計算まで書きました。

出口3｜隣地・借地人・共有者に売るのはなぜ有力なのか

権利の訳がある物件は、市場の外に有力な買主がいます。底地なら借地人、共有持分なら他の共有者、再建築不可の土地なら隣地の所有者です。

隣地の所有者にとって、隣の再建築不可の土地は自分の敷地と合わせれば道路に接する土地に変わります。借地人にとって底地は、買えば自分の土地になる権利です。市場では値段が付かないものが、特定の相手にだけは価値を持つ。ここが関係者への売却の面白いところなんですね。

ただし相手は一人しかいないので、交渉は長引きやすくなります。関係者への打診と、買取業者への査定を同時に走らせておくと、時間を無駄にしません。

出口4｜自治体・空き家バンク・国庫帰属はどこまで頼れるのか

売れない土地を国に引き取ってもらう制度として、相続土地国庫帰属制度が令和5年4月27日に始まりました。相続または遺贈で取得した土地が対象で、売買で自分が買った土地は原則として使えません。

使える範囲には明確な線があります。建物がある土地は申請そのものが却下されますし、境界が明らかでない土地や、所有権に争いがある土地も同じ扱いになります。審査手数料は土地一筆あたり14,000円で、承認されれば負担金を納める仕組みです。負担金は原則20万円ですが、市街化区域内の宅地などは面積に応じて増えていきます。

自治体の空き家バンクは、売主と買主をつなぐ掲示板のような仕組みで、自治体が買い取ってくれるものではありません。登録すれば地域に移り住みたい人の目に触れるので、仲介で反応がない物件の並行手段として使えるんですね。

出典：法務省「相続土地国庫帰属制度の概要」

出口5｜解体して土地として売るのはどんな計算で決めるのか

建物の訳が重い場合は、建物を消して土地として売る道があります。事故物件や、直す費用が土地の価格に近い物件で検討される出口です。

計算は単純で、土地として売れる価格から解体費を引いた額と、建物付きで売れる価格を比べます。解体費は譲渡費用として譲渡所得から差し引けるので、税金の計算では売主に不利になりません。

ただし注意点が2つあります。建物を壊すと固定資産税の住宅用地の特例が外れること、そして人の死があった建物を壊した後の土地の扱いは、国のガイドラインでは整理されていないことです。「壊せば告知は不要」と言い切れる根拠は、国の資料には存在しません。

出口を5つ並べると、全部試したくなる方が多いんです。ただ、順番を決める軸は1つしかありません。いつまでに、いくら必要か。これだけです。

期限がないなら仲介と関係者から、期限があるなら買取から入ってください。待てる時間があるうちは高く売る余地を残し、待てないなら時間を費用と見なして買取の数字を読む。実務をしていた当時から、この判断で迷った方はいませんでしたよ。

訳あり物件を売却する前に整える3つのこと

売り先の見当がついたら、動く前に整えることを3つ挙げておきましょう。ここを飛ばすと、査定の途中で話が止まるか、契約の直前で振り出しに戻ります。

順に見ていきましょう。

整えること1｜名義と判断能力をなぜ先に確かめるのか

売主になれるのは、登記されている所有者本人です。相続した家の名義が親や祖父母のままなら、先に相続登記を済ませなければ売却の契約に進めません。

相続登記は令和6年4月から義務になっています。相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請しなければならず、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象です。名義の確認は登記事項証明書を取れば済むので、相談に行く前に手元に置いてください。

僕が登記事項証明書を取って所有者を追いかけていた当時、三代前の名前が残ったままの土地に実際に当たりました。ここまで来ると相続人の数が増え、話をまとめるだけで年単位になります。

もう1つが判断能力です。所有者が認知症と診断されると、本人による売却は事実上止まります。実務をしていた当時、家族信託の手続きを進めている途中で診断が確定し、間に合わなかった実例がありました。対策は診断前にしか打てません。

出典：法務省「相続登記の申請義務化に関するQ＆A」

整えること2｜「訳」を書き出して書面にするのはなぜか

知っている訳は、全部を紙に書き出してください。人が亡くなった時期と場所、雨漏りの箇所、隣地との境界で揉めた経緯、残す家財と渡す家財。口頭で伝えた内容は、あとから根拠になりません。

書き出した内容は、告知書と呼ばれる物件状況等報告書に落とし込んでください。国土交通省のガイドラインも、人の死については後日のトラブル防止のために書面の交付によることが望ましいとしています。

訳を書面にするのは、価格を下げるためではなく、契約を壊さないためです。現状のまま引き取ってもらう場合も、僕が実務をしていた当時は、残すものと渡すものを目録にして契約書に添える形で言った言わないを防いでいました。

整えること3｜期限と持ち続ける費用をなぜ数字にするのか

売れるまでの間も、固定資産税と維持費は止まりません。住宅が建っている土地は課税標準が3分の1、200平方メートル以下の部分は6分の1に軽減されていますが、管理不全空家等や特定空家等として勧告を受けると、その敷地は住宅用地から外れてしまうんですね。

税金の特例にも期限があります。相続した空き家の3,000万円控除は、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る必要があり、制度そのものの適用期限は令和9年12月31日です。

期限と費用を数字にしておくと、いくらまでなら待てるかが決まります。土地活用の提案をしていた当時、持ち続けるか手放すかは、回収の計算で決めるのが基本でした。感情で決めていいのは、計算した後です。

出典：e-Gov法令検索「地方税法」

名義の話をすると、「うちは大丈夫、親の名前になっているはず」と答える方がいます。実際に登記事項証明書を取ってみると、祖父の名前だった、ということが当時は珍しくありませんでした。

登記事項証明書は法務局で誰でも取れますし、手数料は数百円です。売却の相談に行く前に1通だけ取ってください。話の速さが、そこから変わりますよ。

訳あり物件の売却価格はどう決まるのか|3つの引き算

訳あり物件売却の価格は、相場から引き算を重ねて決まります。「相場の何割」という一律の数字は存在しません。

引き算は3段階です。順にたどります。

引き算1｜近隣の取引価格から始めるのはなぜか

土台になるのは、近隣で実際に取引された価格になります。国土交通省の不動産情報ライブラリで、成約した価格が地図の上で確認できるんです。

この数字は、訳による減価を引く前の価格です。近所の家が2,000万円で売れていたとしても、そのまま自分の物件に当てはまるわけではありません。ただ、業者の提示額がここからどれだけ離れているかを見る物差しにはなります。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」

引き算2｜「訳」による減価はどう考えるのか

法的な訳なら、建て替えられない土地としての価値に置き換わります。権利の訳なら、共有持分や底地は更地価格の一部としてしか評価されません。心理的瑕疵は、公的な統計としての下落率が見当たらないため、買主がどう受け止めるかで幅が出ます。

物理的な不具合は、直す費用がそのまま引かれるのが基本形です。引かれる額の根拠を説明できる相手かどうかで、査定の信頼度が決まります。

減価は一律に決まらないからこそ、複数の相手に同じ条件で聞く意味があるんですね。

引き算3｜売り方による差はどこで出るのか

同じ物件でも、仲介と買取で手元に残る額が変わるんです。仲介では告示の上限までの手数料と、売れるまでの維持費がかかります。買取では媒介の報酬が発生しない代わりに、業者の利益が価格から引かれているわけです。

比べるべきは提示額ではなく、手元に残る額です。手数料、修繕や解体の費用、売れるまでの固定資産税、そして譲渡にかかる税。ここまで並べて初めて数字が横に並びます。

相場を知らないまま交渉の席につくと、根拠のない数字を出されても気づけません。僕が営業をしていた当時、相場観を持っている方と持っていない方では、同じ物件でも結果がはっきり違いました。

査定書に書かれた金額ではなく、その金額を出した引き算の中身を聞いてください。再販でいくらを見て、直す費用にいくら見たのか。答えられる相手なら、交渉として成立しますよ。

訳あり物件の売却で売主が負う責任は何か|3つの決まり

訳あり物件売却では、売主が何を負うのかを先に知っておく必要があります。責任の中身を知らないまま売ると、引き渡した後に話が戻ってくるからです。

決まりは3つ。順に見ていきますね。

決まり1｜契約不適合責任と1年の通知期間とは何か

引き渡した物件が契約の内容に適合していなかったとき、買主は修補や代金の減額、損害賠償、契約の解除を求められます。民法は、買主が不適合を知った時から1年以内に通知しなければ、これらを求められないと定めました。

1年の区切りは、売主が知らなかった不適合について働く仕組みです。雨漏りや傾きのように、契約書に書いていない不具合が後から見つかった場合が典型になります。

決まり2｜免責の特約があっても免れない責任とは何か

個人間の売買や買取では、売主が契約不適合責任を負わない特約を結ぶことがあるんですね。ただし民法は、知りながら告げなかった事実については、特約があっても責任を免れないと定めています。

さらに、売主が引き渡しの時に不適合を知っていた、または重大な過失で知らなかったときは、1年の通知期間も適用されません。隠した事実は、特約でも時間でも守られないということです。

出典：e-Gov法令検索「民法」

決まり3｜買主が宅建業者でも売主の義務は消えないのか

買取では買主が宅地建物取引業者になります。業者側には、自分が売主になる取引で買主に不利な特約を制限する決まりや、クーリングオフの制度がありますが、これらは業者が自ら売主になる売買の話で、個人が売主になる買取では働かないんです。

一方で、人の死の告知に関するガイドラインは業者向けの整理であって、売主の民事上の責任を消すものではありません。ガイドライン自身が、故意に告知しなかった場合には民事上の責任を問われる可能性があると、売主への注意喚起を求めています。

相手が業者だから言わなくていい、という理屈は成り立ちません。告げる内容は、発生時期、場所、死因、特殊清掃の有無の4点で足りるとされています。氏名や年齢、家族構成まで話す必要はありません。

出典：e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」

何が起きたのかを他人に話すのは、気持ちの上で軽い作業ではありません。だから聞かれるまで言わない、という判断になりやすいんです。

先に出せば価格の交渉で済むものが、後から出ると取引そのものを壊す材料になります。これは損得の話ではなく、順番の話だと思ってください。伝える内容は4点だけと決まっているので、そこまでで止めていいんですよ。

訳あり物件の売却はどう進むのか|6つのステップ

訳あり物件売却の進め方を、動く順に並べます。ステップの順番を入れ替えると、途中で戻ることになるので、上から順に進めてください。

ステップ1｜訳を棚卸しして資料をそろえるには何から始めるのか

最初にやるのは、自分の物件の訳を4種類に当てはめて書き出すことです。法的、権利、心理的、物理的のどれに当たるのか、複数あるならどれが売り先に効くのかを整理してください。

同時に、登記事項証明書、測量図、固定資産税の納税通知書、修繕の履歴を一か所に集めてください。ここまでが、相談に行く前の準備になります。

ステップ2｜名義・権利・境界をどう確認するのか

登記事項証明書で所有者の名前と、抵当権などの登記された権利を確認します。共有なら共有者全員の意向を、借地なら地主の承諾の見込みを、この段階で確かめてください。

境界が未確定なら、確定測量が要るかどうかを判断します。境界が明らかでない土地は、国庫帰属の申請も却下事由に当たるので、出口を狭めないためにも早めに手を付ける項目です。

ステップ3｜売り先の候補を5つの出口からどう絞るのか

訳の種類に合わせて、5つの出口から2つを選びます。軽い訳なら仲介と関係者、融資が付かない訳なら買取と関係者、建物の訳が重いなら買取と解体、という組み合わせが基本形です。

2つ選ぶのは、比較の相手を作るためです。1つの出口だけで進めると、提示された数字が高いのか安いのか判断できません。

ステップ4｜同じ条件で複数の相手に価格を聞くのはなぜか

選んだ出口ごとに、同じ資料と同じ条件で価格を聞きます。現状渡しで聞くなら全社に現状渡しで、残置物を残すなら全社に残す前提で伝えてください。

条件がそろっていない査定は、並べても比べられません。査定の根拠を聞き、相場からの引き算を説明できる相手を残します。

ステップ5｜価格以外の条件をどう並べて決めるのか

価格が出そろったら、価格以外の条件を横に並べます。現状渡しの範囲、残置物の扱い、契約不適合責任の免責、引き渡しの期日、手付金の額です。

残すものと渡すものは、目録にして契約書に添えてください。僕が実務をしていた当時、口頭の「そのままで大丈夫」が引き渡し後の根拠になったことは一度もありませんでした。

ステップ6｜契約から引き渡し、翌年の確定申告までに何があるのか

契約を結び、決済と引き渡しを終えたら、売却の作業は終わりではありません。売った翌年の2月16日から3月15日までに、譲渡所得の確定申告が要ります。

特例を使うなら、申告の時点で必要書類がそろっていなければなりません。相続した空き家の3,000万円控除なら、市区町村が出す被相続人居住用家屋等確認書が要るので、契約の前から準備を始めてください。

現状渡しで売れると分かると、片付けをやめて丸ごと渡したくなる方が多いんです。それ自体は賢い選択だと思っています。

ただし、大事なものだけは先に抜き取って、残す物と渡す物を目録に書いてください。当時、写真のアルバムが業者の処分に紛れて戻らなかった話を相談者の方から伺ったことがあります。お金では取り返せない失敗ですよ。

訳あり物件を売却したときの税金|3つの制度

訳あり物件売却で忘れられやすいのが税金です。売った翌年に譲渡所得の申告があり、使える特例を知っているかどうかで手元に残る額が変わります。

制度は3つ押さえてください。

制度1｜譲渡所得の計算と長期・短期の区分はどうなっているのか

土地建物を売った利益は、給与などとは分けて課税されます。譲渡所得は、売却代金から取得費と譲渡費用を引き、さらに特別控除を引いた額です。

税率は所有期間で変わります。売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば長期譲渡で所得税15%と住民税5%、5年以下なら短期譲渡で所得税30%と住民税9%になります。いずれも令和19年までは復興特別所得税として基準所得税額の2.1%が加わる決まりです。

相続した物件は、亡くなった方が取得した日から数えるので、基本的には長期譲渡です。取得費が分からない場合は売却代金の5%を取得費にできますし、仲介手数料や測量費、建物の取壊し費用は譲渡費用として差し引けます。

出典：国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」

制度2｜相続した空き家の3,000万円特別控除は訳あり物件でも使えるのか

相続した空き家を売ったとき、要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。訳あり物件だから使えないという決まりはありません。

要件の主なものは、昭和56年5月31日以前に建築された家であること、区分所有建物でないこと、亡くなった方が一人で住んでいたこと、売却代金が1億円以下であること、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることです。制度の適用期限は令和9年12月31日までと決められました。

令和6年1月1日以後の売却では、買主が翌年2月15日までに耐震改修か取壊しを行う場合でも対象になりました。買取業者に現状のまま渡す場合でも、契約書に期日を書いておけば控除に届く道があります。取得した相続人が3人以上なら控除額は2,000万円です。

相続税を払っている場合は、相続税額の一部を取得費に加算する特例もあります。ただし3,000万円控除とは併用できないので、どちらが有利かを比べてください。

出典：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例」／国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」

制度3｜低未利用土地の100万円控除は安い訳あり物件に効くのか

売却代金が小さい土地には、別の特例があります。都市計画区域内の低未利用土地等を500万円以下で売った場合、長期譲渡所得から100万円を控除できる制度です。市街化区域など一定の区域では800万円以下まで対象になります。

要件は、売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていること、親子や夫婦など特別な関係の相手への売却でないこと、売った後にその土地が利用されることなどです。田舎の土地や再建築不可の土地のように、代金が数百万円で収まる訳あり物件と相性のいい制度になります。

国税庁のページには令和7年12月31日までと書かれていますが、令和8年度税制改正の大綱で適用期限が3年延長されると決まりました。記事執筆時点の2026年9月でも使える制度です。

出典：国税庁「No.3226 低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除」／財務省「令和8年度税制改正の大綱」

制度を知らずに売った方は、知った後に必ず同じ言葉を口にします。「先に言ってほしかった」です。僕が実務をしていた当時、この言葉を何度も聞きました。

特例は、売る前に知っていた人だけが使えます。契約書に取壊しの期日を書く、確認書を市区町村に申請する、といった手順は、売った後には戻れません。動く前に税理士に一度だけ聞いておくのが、いちばん安い保険ですよ。

訳あり物件が売れないときはどうするか|4つの手当て

仲介にも買取にも出したのに、話がまとまらない。そのときに打てる手当ては4つあります。値下げの前に、順に確かめてください。

手当て1｜「訳」そのものを小さくするにはどうするのか

売れない理由が法的な訳なら、建築基準法43条2項の認定や許可で建て替えの道が開くことがあります。幅員4メートル以上の農道などに2メートル以上接している場合の認定と、建築審査会の同意を得る許可の2つで、いずれも建築計画ごとの判断です。

権利の訳なら、共有持分をまとめる、借地人や地主と条件を詰める、境界を確定測量で固める、といった手当てが考えられるんですね。訳を消せなくても、小さくするだけで買える相手が増えます。

物理的な訳は、直す見積もりを取り直すだけで動くことがあります。買主が読めなかった数字が読めるようになるからです。

手当て2｜売り先と売り方をどう変えるのか

出口を移すのが2つ目になります。仲介で止まっているなら関係者と買取業者に、買取で断られたなら別の買取業者と解体して土地に、という具合に横へずらします。

売り方を変える手もあるんです。現状渡しに切り替える、残置物込みに変える、引き渡しの期日を買主に合わせる。価格を下げる前に、条件で動かせる余地を使い切ってください。

手当て3｜解体して土地にする判断をどう数字でするのか

建物の訳が重い場合は、建物を消す判断をすることになります。土地として売れる価格から解体費を引いた額と、建物付きで提示された額を比べれば答えが出ます。

解体した年の翌年から固定資産税の住宅用地の特例が外れるので、解体から売却までの期間も費用に入れてください。人の死があった建物を壊した後の土地の扱いは国の資料で整理されていないため、告知を消す目的で壊すのは根拠がありません。

手当て4｜持ち続ける費用と手放す費用をどう比べて期限を切るのか

どの手当ても効かないときは、持ち続ける費用と手放す費用を並べて、期限を切ってください。年間の固定資産税と維持費、特例の期限、そして自分の年齢と相続人の数です。

相続した更地で境界が明確なら、国庫帰属が最後の出口になります。法務省の統計では、令和8年7月31日現在で申請5,863件のうち帰属が3,008件、却下は85件でした。却下理由で最多だったのは「境界が明らかでない土地」の23件で、境界の未確定は売るときだけではなく手放す最後の出口まで塞ぎます。

出典：法務省「相続土地国庫帰属制度の統計」

境界の話は、後回しにされがちです。解体の現場を担当していた当時、埋まってしまった境界杭を掘って探し、測量に立ち会ったことが何度もありました。

境界は、売るときも、国に返すときも、解体するときも、全部の場面で先に聞かれます。今すぐ測量をしなくても、境界標があるかどうかだけは自分の目で確かめておいてください。それだけで、次に打てる手が変わりますよ。

訳あり物件売却に関してのよくある質問

訳あり物件売却では仲介と買取のどちらから始めるべきですか?

期限の有無で決めてください。急ぐ事情がなく、訳が軽いなら仲介から入って高く売る余地を残すのが基本です。融資が付かない訳や、相続の特例の期限が迫っているなら買取から入ります。2つの出口を同時に走らせて、数字を並べてから決めるのがいちばん失敗が少ない進め方です。

訳あり物件を売るとき、事情を隠して売ったらどうなりますか?

民法は、知りながら告げなかった事実については、責任を負わない特約があっても売主が責任を免れないと定めています。1年の通知期間も、売主が知っていた不適合には適用されません。知っている訳は、物件状況等報告書に書いて渡すのが結果として売主を守ります。

訳あり物件売却の相場はどこで調べられますか?

国土交通省の不動産情報ライブラリで、近隣の成約価格を地図の上で確認できるんです。ただし表示されるのは訳による減価を引く前の価格なので、そこから法的・権利・心理的・物理的の事情がどれだけ引かれるのかを、査定の際に業者に説明してもらってください。引き算の根拠を説明できる相手を残すのが相場の使い方になります。

まとめ

訳あり物件売却で先に決めるのは価格ではなく、訳の種類と、それに合った売り先です。法的な制限は融資の壁、権利の訳は人の壁、心理的瑕疵は買主の母数、物理的な不具合は修繕費の読めなさ。止まる理由が違えば、当たる出口も変わります。

出口は仲介、買取業者、関係者、自治体や国、解体して土地の5つです。訳の種類で2つに絞り、同じ条件で数字を並べてから決めてください。期限がなければ仲介と関係者から、期限があれば買取から入るのが基本形になります。

動く前に整えるのは、名義と判断能力、訳の書面化、期限と費用の数字化の3つです。売主の責任は、知りながら告げなかった事実には特約も時間も効かないと知っておけば足ります。税金は、譲渡所得の区分、空き家の3,000万円控除、低未利用土地の100万円控除の3つを、契約の前に確かめておいてください。

売れないときは、値下げの前に訳を小さくし、出口を横にずらし、解体の判断を数字でして、それでも動かなければ期限を切る。境界だけは、どの場面でも先に聞かれるので、境界標の有無を自分の目で見ておくことをお勧めします。

個別の税額計算は税理士、登記の手続きは司法書士、相続で争いになっている場合は弁護士の領域です。個別の争いに関するご相談は、法律上、弁護士以外がお答えできない決まりがあります。判断に迷ったときは、お問い合わせからご連絡ください。

• 訳あり物件買取業者の選び方｜元コンサルが先に見る5つのポイントと契約前の確認事項
• 事故物件買取はいくらになるのか｜価格の決まり方と、仲介と比べて手元に残る額の出し方
• 空き家の3,000万円控除は何が変わった？｜2026年8月の要望での変更点と対象外の5つの出口を解説