認知症の親の不動産売却はできる？売れる条件と代金が入るまでの流れ

認知症の親の名義になっている家や土地を売りたい方に向けて、売れる条件と進め方を整理した記事です。

僕は2016年から6年間、大手の不動産・建築会社で土地活用の営業をしていました。勤め先のグループは家族信託も扱っていて、認知症への備えが間に合わなかったケースを知ったのも、その当時です。

認知症の親の不動産売却を調べると、「認知症になると家は売れない」という説明や、成年後見と家族信託の解説が見つかります。ただ、売って代金が入るまでの間、施設や介護の費用を誰が出すのかは、制度の解説だけでは見えてきません。

先に結論を書いておきますね。認知症の親の不動産売却は、親が契約の中身を理解できていれば、親本人が売主になって進められます。理解できない状態が続いているなら、家庭裁判所が選んだ成年後見人が、裁判所の許可を得て売る形です。どちらの場合も、代金が入るまでの費用を誰が出すのかを先に決めてください。

この記事で扱うのは、売れるかどうかの分かれ目、代金が入るまでの費用、成年後見で売る流れ、親が判断できるうちの備え、税の特例の期限の5つです。売るか貸すかの判断と、親が亡くなった後の処分は、別の記事にまとめました。

制度の記述は、裁判所・法務省・国税庁の案内と、e-Gov法令検索の条文で確かめています。2026年10月時点の内容としてお読みください。

認知症の親の不動産売却は、親が契約を理解できるかで決まる

認知症の親の不動産売却ができるかどうかは、診断の有無ではなく、親が売買契約の中身を理解できるかで決まります。民法が、意思能力のない状態でした契約を無効と定めているからです。

親の今の状態と、売る手続きをする人の関係を表にしました。近い行から読んでみましょう。

どの行に当てはまるかは、家族だけで決めないでください。判断が分かれやすいのは2行目で、ここを家族の見立てだけで進めると、後から契約が無効になるおそれがあります。

家がいくらで売れそうかが分かると、どの行の進め方にどれだけ費用をかけられるかを考えやすくなるはずです。無料査定と0円空き家管理を受け付けていますので、お問い合わせから、家の所在地と名義を教えてください。

認知症と診断されたら、親本人はもう売れないのか

診断を受けたことだけで、売れなくなるわけではありません。民法が無効としているのは、意思表示をした時に意思能力がなかった場合です。

見られるのは、契約を結ぶその時点で、親が中身を理解しているかどうかになります。目安として、何を、誰に、いくらで売り、売った後はどこで暮らすのかを、親本人に尋ねてみてください。

売買の場面では、登記を担当する司法書士が親本人と会い、売る意思を確かめるのが一般的とされています。物忘れが気になり始めた段階で、主治医と司法書士の両方に相談しておきましょう。

家族の同意や委任状で、代わりに売ることはできるのか

親の名義の家を売れるのは、親本人です。子ども全員が賛成していても、子どもが売主の席に座ることはできません。

委任状を使う方法も、親が理解できていることが前提になります。誰に何を任せるのかを親が分かっていなければ、その委任そのものが、意思能力のない状態でした行為になるからです。

親に代わって売る権限を持てるのは、家庭裁判所が選んだ成年後見人や、代理権を与えられた保佐人・補助人、親が元気なうちに結んだ契約で託された人になります。

売り出しから代金の受け取りまで、どの場面で確認されるのか

家を売るまでの段階は、不動産会社に仲介を頼む契約、買主との売買契約、代金の受け取りと登記の3つです。親本人の意思は、このどの段階でも欠かせません。

売り出したときに理解できていても、代金を受け取る日に理解できない状態になっていれば、手続きは止まることがあります。売ると決めたら、段階の間を空けすぎないようにしてください。

親の状態ごとの売主の違いと、売るか貸すかの考え方は、一人っ子の実家は売却すべき？貸す・住むとの分かれ目と動く時期にまとめました。査定を誰の名前で頼めるのかを知りたい方は、実家の査定は誰が頼める？名義別の進め方と査定額の読み方を読んでみてください。

認知症の親の不動産売却は、代金が入るまでの費用を先に決める

認知症の親の不動産売却では、売ると決めてから代金が入るまでに時間がかかります。その間の施設や介護の費用を誰が出すのかを、売り方と一緒に決めておいてください。

僕が土地活用の営業をしていた当時、勤め先のグループには信託を扱う会社があり、税理士とも組んで、家族信託をサービスとして提供していました。その当時にあったのが、次のケースです。

家の所有者の方が、認知症に備えて家族信託の手続きを進めていました。ところが、手続きを進めている間に認知症の診断を受け、先へ進められなくなったんです。

その後、所有者の方は高齢者施設に入ることになりました。家の扱いを家族に託しておき、施設に入った後に家を売って入所中の費用をまかなう、という形には間に合いませんでした。費用は介護をする家族が実費で出すことになり、家は誰も住まない空き家として残ったんです。

ただし、1章で書いたように、売れるかどうかは診断の有無ではなく、契約の時点で中身を理解できるかで決まります。このケースは、診断を境に手続きを進められなくなった例として読んでください。

費用を誰が出すのかは、売る手続きをする人で変わります。下の表で確かめてみましょう。

施設の費用は、家が売れるのを待ってくれるのか

施設の利用料は、入った月からかかります。一方で、家の代金が入るのは、買主が見つかり、契約と登記が済んだ日です。

家を売って費用に充てる計画は、売れるまでの月数分の費用を、誰かが先に出す計画でもあります。

親の預貯金と年金で何か月分をまかなえるのかを、先に数えてください。足りない月数が、家族が立て替える期間の目安になります。

立て替えるなら、誰が何にいくら払ったかを残す

家族が費用を立て替えるときは、払った日、支払先、金額を書き留め、領収書を残しておきます。

立て替えた分をどう精算するのかを後で話し合うときに、この記録が材料になるからです。成年後見人が選ばれた場合は、その成年後見人に記録を示して相談する形になります。

記録が無ければ、後から金額を確かめる方法がありません。兄弟姉妹がいる方は、記録を全員が見られる場所に置いておきましょう。

売れるまでの家の維持費は、誰が払うのか

家を持っている間は、固定資産税、火災保険、草刈りや見回りの費用が続きます。これも、代金が入るまでは親の預貯金か、家族の立て替えで払うお金です。

誰も住まない期間が長くなるほど、費用と手間は積み上がっていきます。施設の費用と分けて、家にかかる分も月ごとに書き出してみてください。

持っている間に1年でかかる費用の内訳は、空き家の維持費はいくら？削ってよい費用と相続後に払う人で確かめられます。

当時のあのケースでは、備えが間に合わず、施設に入っている間の費用は、介護をする家族が自分のお金で払うことになりました。家を売って費用に充てるつもりなら、代金が入るまでの間を誰のお金でつなぐのかを、売り方と一緒に決めておきましょう。

親が判断できないときの認知症の親の不動産売却の方法

親が契約の中身を理解できない状態が続いているなら、家庭裁判所に後見開始の申立てをし、選ばれた成年後見人が親に代わって売る形になります。親の住まいだった家を売るには、成年後見人が選ばれた後に、家庭裁判所の許可も要ります。

法務省の案内では、後見の対象は、判断能力が欠けているのが通常の状態の方です。判断能力が著しく不十分な方には保佐、不十分な方には補助という別の類型が用意されています。

申立てから代金が入るまでの流れはどうなるのか

成年後見で家を売るときの流れを、段階ごとに並べました。

裁判所の統計によると、2025年に終わった成年後見関係の事件のうち、2か月以内に終わったものは約71.1%、4か月以内は約93.8%でした。この数字は家庭裁判所での審理の期間で、申立ての前の準備と、選任された後の買主探しや許可の期間は入っていません。

許可が要るのは、親が今住んでいる家だけではありません。施設に入る前に住んでいた家も対象で、許可を得ないでした処分は無効になります。売却のほか、賃貸借の契約や建物の取り壊しも、許可の対象です。

成年後見の申立てにかかる費用はいくらか

後見開始の申立てで裁判所に納めるのは、申立手数料の収入印紙800円分、登記手数料の収入印紙2,600円分、連絡用の郵便切手の3つになります。郵便切手の額は家庭裁判所ごとに違うので、申立先で確かめてください。

本人の状態について鑑定が行われる場合は、鑑定の費用も申立人が負担することがあります。裁判所の統計では、2025年に終わった事件のうち鑑定が行われたのは約3.4%で、鑑定の費用は約85.8%が10万円以下でした。

このほかに、診断書や戸籍謄本を取る費用、書類の作成を司法書士や弁護士に頼む場合の報酬がかかります。家を売る段階では、居住用不動産の処分の許可の申立てに、収入印紙800円分と郵便切手が要ります。

成年後見人への報酬は、家庭裁判所が、親の財産の中から相当な額を与えることができると民法に定められています。額を決めるのは家庭裁判所で、家族ではない点に注意してください。

家を売り終えたら、成年後見はやめられるのか

今の制度では、親の判断能力が回復したと認められない限り、成年後見を途中でやめることはできません。家を売るために使い始めた場合も、売り終えたところで終わりにはならないということです。

成年後見人に誰が選ばれるのかも、家庭裁判所が決めます。裁判所の統計では、2025年に成年後見人などが選ばれた件数のうち、親族は約16.4%、親族以外は約83.6%でした。親族を候補者として申立書に書いた事件そのものが約19.7%なので、家族が候補に挙がっても退けられる、という意味の数字ではありません。

成年後見の制度を見直す改正法は、2026年6月17日に成立し、同じ月の24日に公布されています。成年後見に関する部分の施行日は、公布の日から2年6か月以内の政令で定める日とされ、2026年10月時点ではまだ施行されていません。申立ての前に、今の制度で何が続くのかを司法書士や弁護士に確かめてください。

成年後見で売る場合も、家の値段の見当が付いていると、申立ての準備と売り方の相談を進めやすくなります。無料査定と0円空き家管理の窓口で、親が施設に入った後の家についてもお話を伺いますので、お問い合わせからご連絡ください。

親が判断できるうちに備える認知症の親の不動産売却の方法

親がまだ契約の中身を理解できるなら、親本人が今売る、家族信託を結ぶ、任意後見の契約を結ぶ、という3つの方法から選べます。どれを選ぶ場合も、相談を始める日に、手続きを終える日を決めてください。備えとして働き始める時点は、下の表のとおり方法ごとに違います。

先ほどのケースの所有者の方も、家族信託の手続きを始めてはいました。止まったのは、手続きが終わる前に診断が確定したからです。

親本人が今売るという方法

親が施設に入るなどして、家に戻る予定がないのであれば、親が自分で決められるうちに親本人が売る方法があります。家庭裁判所への申立てが要らないため、手続きの段階がいちばん少ない形です。

売るかどうかを決めるのは、親本人になります。家族は、売った後の暮らしと費用の見通しを一緒に整理する役に回ってください。

家族信託と任意後見の違いは何か

家族信託は、信託法にもとづく信託の契約を、家族の間で結ぶ形を指します。親が家を託し、託された家族が、契約で決めた目的に従って管理や処分を行う仕組みです。

任意後見は、親に十分な判断能力があるうちに、代わりに手続きをしてもらう人と任せる中身を、公正証書の契約で決めておく制度になります。契約の効力が生じるのは、家庭裁判所が任意後見監督人を選んだ時からです。

どちらを選ぶ場合も、家を売る権限が契約の中身に入っているかを、結ぶ前に確かめてください。設計は家ごとに違うので、司法書士や弁護士と一緒に決めましょう。

備えの準備を始めるときに、先に決めておくこと

備えの準備を始めるときは、次の3つを先に決めておきます。

準備に時間をかけるほど、途中で止まる心配は大きくなります。親の体調に波があるなら、専門家との面談の日取りを早めに押さえてください。

当時のあのケースの所有者の方は、何も備えていなかったわけではありません。家族信託の手続きを進めている最中に診断を受け、そこで手続きが止まりました。備えを考えているなら、相談を始める日に、手続きを終える日も決めてしまいましょう。

認知症の親の不動産売却で使える税の特例と、売る期限

親の家を売って利益が出たときは、税の特例を使って、利益から最高3,000万円までを差し引ける場合があります。ただし、親が家に住まなくなってからの年数に期限があるので、売る時期を決める材料にしてください。

親本人の家として売る場合の期限はいつか

親が生きている間に親の家として売る場合は、マイホームを売ったときの特例が候補になります。以前に住んでいた家については、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る場合に限って、対象になる決まりです。

成年後見の申立てから始めるなら、選任と許可にかかる期間を、この期限から逆算しておきましょう。

施設に入った親の場合に、いつを「住まなくなった日」と見るのかなど、要件に当てはまるかどうかは、税理士か税務署に確かめてください。

親が亡くなった後に売る場合はどうなるのか

親が亡くなった後に、相続した人が売る場合は、空き家を売ったときの別の特例が候補になります。親が要介護認定などを受けて老人ホームなどに入っていた場合も、一定の要件を満たせば対象です。

この特例が使えるのは、2027年12月31日までの売却に限られます。ほかにも、相続が始まった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること、などの要件が付く特例です。要件の全体は、空き家の3,000万円控除は何が変わった？｜2026年8月の要望での変更点と対象外の5つの出口を解説にまとめました。

亡くなった後に家を処分する場合の費用は、親の死後の家の処分費用はいくら？内訳と先に出るお金の減らし方を参考にしてください。

売る時期をいつに置くかで迷っている方も、まずは家の今の値段を知るところから始められます。無料査定と0円空き家管理でお手伝いしていますので、お問い合わせから、親の今の状況と家の場所をお聞かせください。

まとめ

認知症の親の不動産売却は、診断の有無ではなく、親が契約の中身を理解できるかで道が分かれます。理解できるなら親本人が売主になり、理解できない状態が続いているなら、成年後見人が家庭裁判所の許可を得て売る形です。

成年後見で売る場合は、申立ての準備、家庭裁判所での審理、買主探し、許可という段階を踏みます。家を売り終えても、今の制度では成年後見は続く点も押さえておきましょう。

親が判断できるうちなら、親本人が今売る方法や、家族信託、任意後見の契約という備えを選べます。ただし、準備を始めただけでは備えにならず、手続きを終えることが条件になります。

認知症の親の不動産売却でいちばん見落としやすいのは、代金が入るまでの費用を誰が出すのかという点です。売り方を決めるときに、費用の出どころと立て替えの記録の残し方も一緒に決めてください。

よくある質問

質問1｜認知症の親の不動産を、子どもが代わりに売ることはできますか？

子どもが自分の判断で代わりに売ることはできません。親に代わって売れるのは、家庭裁判所が選んだ成年後見人や、代理権を与えられた保佐人・補助人、親が元気なうちに結んだ契約で売る権限を託された人です。親が契約の中身を理解できているなら、親本人が売主になります。

質問2｜成年後見人が選ばれたら、親の家はすぐに売れますか？

すぐには売れません。親の住まいだった家を売るには、買主との契約の内容を示して、家庭裁判所の許可を得る段階が残っているからです。買主を探す期間と、許可を待つ期間を、予定に入れておきましょう。

質問3｜親が施設に入った後の家にも、家庭裁判所の許可は要りますか？

必要です。裁判所の案内では、施設に入る前に住んでいた家も、許可が要る居住用不動産に含まれます。許可を得ないで売った場合、その売却は無効になるので、成年後見人と段取りを確かめてください。

出典

出典：裁判所「後見開始」

出典：裁判所「成年被後見人（被保佐人、被補助人）の居住用不動産の処分についての許可」

出典：裁判所「成年後見関係事件の概況」

出典：法務省「Q3～Q15「法定後見制度について」｜成年後見制度・成年後見登記制度 Q&A」

出典：法務省「Q16～Q20「任意後見制度について」｜成年後見制度・成年後見登記制度 Q&A」

出典：法務省「Q21～Q25「制度の利用について」｜成年後見制度・成年後見登記制度 Q&A」

出典：法務省「民法等の一部を改正する法律案」

出典：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

出典：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

出典：e-Gov法令検索「民法」

出典：e-Gov法令検索「信託法」

成年後見の申立てと登記は司法書士か弁護士、税金は税理士、親の状態の見立ては主治医が相談先になります。