実家の査定は誰が頼める？名義別の進め方と査定額の読み方

親が住んでいた実家や、相続した実家の査定を頼もうとしている方に向けて、誰が頼めるのか、どの査定を選ぶのか、出てきた査定額をどう読むのかを整理した記事です。

僕は2016年から6年間、大手の不動産・建築会社で土地活用の営業をしていました。本業はアパートやマンションの建築の提案で、売買の仲介を扱うグループ会社へ相談をつなぐ窓口でもあったんです。

実家の査定について検索で上位に出る解説を読むと、実家を売る流れや買取の説明が中心になっています。そこでこの記事は、査定そのものに話を絞りました。

先に結論を書いておきますね。査定は家を売る契約ではないので、名義が親のままでも、相続登記の前でも、家族からの依頼を受け付けている会社があります。ただし査定額は「その値段で買う約束」ではなく、不動産会社の意見です。金額より先に、その根拠を聞いてください。名義と相続の状態で変わるのは、査定の後に売り出すまでに済ませることのほうになります。

扱うのは、誰が頼めるか、査定額の読み方、根拠の聞き方、査定の種類、返事のしかたです。売るか貸すかの判断や、税金の特例の条件は、それぞれの記事に任せています。

法令と制度の記述は、e-Gov法令検索の条文と、国土交通省・法務省の案内で確かめました。2026年10月時点の内容としてお読みください。

実家の査定は誰が頼める？名義と相続の状態で変わること

査定は、家を売る契約でも、名義を動かす手続きでもありません。家族からの依頼を受け付けるかどうかは、不動産会社やサービスごとの決まりです。名義と相続の状態で変わるのは、査定を頼めるかどうかより、査定の後に売り出すまでに何を済ませるかになります。

名義や相続の状態がまだ整理できていない段階でも、無料査定はお受けしています。0円空き家管理のご相談も同じ窓口なので、状況をそのまま書いてお問い合わせからご連絡ください。

親が名義人で元気なら、決めるのは親本人

査定の申し込みは家族が代わりに出せても、売るかどうかを決めるのは名義人である親御さんです。査定を頼む前に、「値段を知るために見てもらう」と親御さんに伝えて、了解を取っておきましょう。

サービスのなかには、依頼できる人を本人か家族に限っているところもあります。申し込みの画面に名義人との関係を書く欄があれば、親の名義であることをそのまま書いてください。

親が判断する力を欠く状態なら、売る段階で後見の手続きが要る

意思表示をした時に意思能力が無かった場合、その契約は無効になると民法は定めています。認知症などで判断する力を欠く状態が続いている方については、家族などの請求を受けた家庭裁判所が後見開始の審判をして、選ばれた成年後見人が本人に代わって手続きを進める形です。力の程度によっては保佐という別の仕組みになり、その場合に不動産を売るには保佐人の同意が要ります。

成年後見人が、本人の住まいにあたる建物や敷地を売るには、家庭裁判所の許可を得なければなりません。施設に移った後の実家がこれに当たるかは、後見人や家庭裁判所に確かめることになります。

なお、後見と保佐の仕組みは、2026年6月に公布された民法の改正で見直され、「補助」を基本とする制度に改められる予定です。施行は公布から2年6か月以内の政令で定める日とされているため、動く時点の制度を家庭裁判所や専門家に確かめてください。

査定額を知っておくことは、施設の費用や今後の段取りを考える材料になるでしょう。ただ、査定の後にすぐ売り出せるわけではない点は、先に押さえておいてください。家族信託など、親が元気なうちに打てる手は、一人っ子の実家は売却すべき？貸す・住むとの分かれ目と動く時期で扱いました。兄弟がいる方にも当てはまる内容です。

親が亡くなって相続登記がまだでも、査定は先に受けられる

査定は名義を動かす手続きではないため、相続登記の前でも受け付ける会社があります。ただし、売る段階までには相続登記を済ませることになります。法務省は、相続した不動産を売却する場合には相続登記をする必要がある、と案内しています。

売らない場合でも、相続登記の申請は義務です。期限は相続で実家を取得したことを知った日から3年以内で、2024年4月1日より前に知っていた相続は、2027年3月31日までとされています。査定額が分かると、売るのか持ち続けるのかを決める材料がそろうので、登記の準備と並行して査定を受けても構いません。

登記が済んでいない実家を売るまでの順番は、相続登記が未了の実家は売却できるか｜2027年3月の期限までに動く順番と、決めきれない人の5つの出口にまとめてあります。

相続人が複数いるなら、査定を頼む前にひと声かける

遺産の分け方が決まる前の実家は、相続人みんなの共有という扱いです。家の全体を売る話は、共有している全員の同意がそろわなければ進みません。

査定の依頼を相続人の1人から受け付けるかどうかは、会社の決まりによります。ただ、ほかの相続人に知らせずに査定を取ると、金額の話より先に「勝手に進めた」という不信が残りかねません。査定を取ること、頼む会社、結果を全員で見ることの3点を、申し込む前に伝えておきましょう。

兄弟で相続したときの分け方は、空き家を兄弟で相続したら?揉めない分け方と3,000万円控除を人数分使う条件にまとめました。相続人どうしで話がまとまらない段階に入ったら、個別の争いに関するご相談は、法律上、弁護士以外がお答えできない決まりがあります。弁護士への相談を先にしてください。

実家の査定額はどう読む？約束ではない数字の見方

査定額は、その値段で買い取るという約束ではありません。仲介の査定額は「この辺りの値段で売れそうだ」という不動産会社の意見で、買取の査定額は「うちならこの値段で買う」という買主としての提示です。

僕は、相場を知らず、交渉のやり方も分からないままだと、買取では安い値段のまま話が決まってしまうのではないかと考えています。相場を知らない相手に、根拠の示されない数字を「相場です」と出す場面もあるのではないでしょうか。

だからこそ、査定額を聞くときは、数字の大きさより、どの種類の数字なのかを先に分けておくことが大切です。実家の査定で出てくる数字を、4つに分けて表にしました。

仲介の査定額は、売れそうな値段についての意見

仲介で実家を買うのは、不動産会社ではなく、これから探す買主です。査定額が高くても、その値段で買う人が現れるとは限りません。

査定額、売り出し価格、成約価格は別の数字なので、担当者がいまどの数字の話をしているのかを、聞きながら確かめてください。査定書に3つのうち1つしか書かれていない場合は、残りの2つをどう見ているかも尋ねましょう。

買取の査定額は、その会社が買主として示す値段

買取では、査定を出した会社自身が買主になります。買取は買主を探す期間が要らないぶん、話が値段の交渉に集まる、というのが僕の見方です。

提示額を受け取ったら、いつまで有効な金額なのかと、片付けや解体の費用をどちらが持つ前提なのかを聞いてください。前提が違う提示額どうしは、そのままでは比べられないからです。仲介と買取のどちらが合うかは、空き家の買取業者はどう選ぶ？仲介との分かれ目と3つの種類で整理しています。

高い査定額が出たら何を確かめる？

複数の会社に頼むと、査定額に差が出ることがあります。高い額を出した会社が、その値段で売ると約束してくれるわけではありません。

高い査定額を出した会社には、その額で売り出した場合に売れるまでの期間をどう見ているかと、売れないときにいつ、いくら下げる提案になるのかを尋ねましょう。答えの具体さが、判断の材料になります。

1社だけに任せる専任の契約は、3か月を超えられないと法律で決まっています。更新は依頼した側の申出によるので、続けるかどうかは3か月の動きを見てから決められる仕組みです。

買取の話のなかで出てくる「この辺りの相場はこのくらいです」という一言には、根拠の示されない数字が混ざることもあるのではないか、と僕は考えています。相場という言葉が出たら、「どの取引から出した数字ですか」と聞き返してください。取引の時期や場所まで答えが返ってくるかどうかが、判断の材料になりますよ。

実家の査定額の根拠は聞いてよい｜法律の決まりと聞き方

査定額の根拠を尋ねるのは、失礼なことではありません。不動産会社は、仲介を頼まれる場面で値段について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならないと、宅地建物取引業法で決められています。

根拠を示すのは不動産会社の義務で、そのための査定の費用は請求できない

この決まりは、仲介を頼む契約（媒介契約）で、売り出す値段や評価額について会社が意見を述べるときのものです。国土交通省は運用の考え方として、根拠は価格査定マニュアルや同種の取引事例など、合理的な説明がつくものであることを示しています。

伝え方は、口頭でも書面でもよいという扱いです。根拠を示すことは法律上の義務なので、そのために行った査定の費用は依頼者に請求できない、とも書かれています。不動産会社が事例を集める段階で、売り急ぎや買い急ぎなど特殊な事情のある取引を対象にしないことも、留意点の一つです。

一方で、根拠は会社の意見を説明するものなので、依頼する側が納得するところまでは求められていません。説明を聞いて納得できなければ、ほかの会社の説明と比べれば足ります。

買取の提示額は、会社自身が買主になる取引の話なので、この条文の場面とは別です。それでも、何を差し引いてその額になったのかは、遠慮せずに聞いてください。

査定額の根拠として何を聞く？

根拠を聞くといっても、何を尋ねればよいか迷う方もいるでしょう。査定の説明を受ける日に、次の表を手元に置いて、上から聞いていくだけで足ります。

書面で査定の説明を受け取る場合、国土交通省の考え方では、鑑定評価書ではないことを明記するとされています。受け取った書面にその記載があるかも見ておきましょう。

自分でも相場を持っておく

比べる数字は、自分でも用意できます。国土交通省が公開している「不動産情報ライブラリ」を開くと、実家の近くで実際にあった取引の価格や、地価公示を確かめることが可能です。

査定の日までに、実家と同じ町内や最寄り駅の取引を2〜3件メモしておくと、担当者の説明と突き合わせられます。取引価格は土地の広さや建物の古さで変わるものです。単価をそのまま当てはめるのではなく、条件の近い取引を探しましょう。

実家の値段の目安を知りたい方には、無料査定と0円空き家管理をご用意しています。お問い合わせからご連絡ください。

実家の査定の種類と頼み方｜机上・訪問・鑑定の違い

査定には、資料だけで出す机上査定と、現地を見て出す訪問査定があります。売るかどうかを決める前の目安なら机上査定、売り出す値段を決める段階なら訪問査定、という使い分けで考えてください。不動産鑑定士の鑑定は、この2つとは別の仕組みになります。

机上査定は、現地に行かずに目安をつかむ方法

机上査定は、所在地、土地と建物の広さ、建てた時期などの情報から、おおよその値段を出す方法です。建物の傷みや室内の状態は見ていないので、訪問査定より幅のある数字になります。

遠方の実家で、売るかどうかをまだ決めていないなら、机上査定から始めて構いません。ただし、売却を前提としない依頼は受け付けないサービスもあります。申し込みの条件を先に読んでおきましょう。

実家の査定は片付ける前でも頼める？

訪問査定では、担当者が建物、敷地、道路との関係を現地で確かめます。片付けや解体を済ませてからでないと頼めない、ということはありません。今の状態のまま見てもらい、片付けや解体をするかどうかは、説明を聞いてから決めましょう。

片付けの範囲は、売るのか壊すのかで変わります。決め方は空き家の片付けは出口を決めてから始める｜先に拾う4つのものと、売る・壊す・貸すで変わる範囲で扱いました。

書類は、手元にある範囲で用意すれば足ります。固定資産税の納税通知書、登記事項証明書、測量図や建てたときの図面があると、説明が具体的になるでしょう。

不動産鑑定士の鑑定と査定の違い

不動産の経済価値を判定して価額で示すことを、法律は「不動産の鑑定評価」と呼びます。不動産鑑定業者の業務としてこれを行えるのは、不動産鑑定士だけです。不動産会社が出す査定の書面は、鑑定評価書とは別のものとして扱われます。

売る値段の目安を知りたい段階であれば、鑑定までは要りません。鑑定を検討するのは、金額の根拠を第三者に示す必要が出てきた場面です。自分の場合に鑑定が要るかどうかは、弁護士や税理士に確かめてください。

知識がないまま「とりあえず」で動いてしまうと、もう少し高く売れたはずの家が安く決まったり、対応が合わずに売却が長引いたりするのではないか、というのが僕の見立てです。机上査定の段階で、2社以上の説明を聞き比べておいてください。比べる相手がいるだけで、説明の具体さの違いが分かるようになります。

実家の査定を受けた後の返事のしかた｜比べ方と断り方

査定を受けても、その会社に売却を任せる義務はありません。返事は、受け取った数字を紙に並べて比べてからで間に合います。

査定額より、根拠と売り出しの提案を比べる

査定額を高い順に並べても、どの会社に任せるかは決まりません。根拠の説明が具体的だった順に並べ直してみてください。

比べた取引の場所と時期を答えられた会社、上げた点と下げた点を説明できた会社が、上に来るはずです。査定額が低めでも、理由が実家の事情に合っているなら、その説明は判断の材料になります。

実家の査定を断る方法は？

断るときは、「家族と相談して、今回は見送ります」「ほかの会社に頼むことにしました」と、理由を短く伝えれば足ります。査定は契約ではないので、説明を聞いたうえで断って構いません。

仲介を頼む場面の査定は、根拠を示すための費用を依頼者に請求できないという考え方が、国土交通省から示されています。申し込みの時点で無料と確かめてあれば、断ることをためらう必要はありません。

売ると決めたら、媒介契約の種類と期間を確かめる

仲介で売ると決めたら、不動産会社と媒介契約を結びます。ほかの会社にも重ねて頼める契約と、1社に絞る専任の契約があり、専任の契約では、会社は2週間に1回以上、業務の状況を依頼者に報告する決まりです。

署名の前に、契約の種類、有効期間、報告の頻度を書面で確かめましょう。買主と売買契約を結んだ後にいつまで戻れるかは、実家の売却で後悔する前に｜取り返せる後悔と戻れない期限で確かめられます。

売るか、貸すか、住むかの判断から考えたい方には、一人っ子の実家は売却すべき？貸す・住むとの分かれ目と動く時期が入り口になります。

査定額を並べてみて、もう1社の説明を聞いてみたいと感じたら、無料査定をご利用ください。決めるまでのあいだの0円空き家管理とあわせて、お問い合わせからご相談いただけます。

家族と揉めたくて揉める人はいませんし、手元に残るお金は少しでも多いほうがいい。それが僕の本音です。だからこそ、査定額とその根拠は、家族みんなが同じ紙で見られる形にしておいてください。数字の出どころを全員が知っていれば、話し合いの土台になりますよ。

まとめ

実家の査定は、名義が親のままでも、相続登記の前でも、家族からの依頼を受け付けている会社があります。変わるのは、査定の後に売り出すまでに済ませることです。親が決められる状態か、相続登記が済んでいるか、相続人が何人いるかを先に確かめてください。

査定額は、その値段で買う約束ではありません。仲介の査定額は売れそうな値段についての意見で、買取の提示額はその会社が買主として示す値段です。どの種類の数字なのかを分けてから、比べましょう。

仲介を頼む場面で、不動産会社は値段についての意見の根拠を明らかにする決まりになっています。比べた取引、土地と建物の内訳、売り出しの提案を聞き、自分で調べた取引価格と突き合わせれば、数字の意味が見えてくるはずです。

実家の査定で大切なのは、高い査定額を集めることではありません。根拠を説明できる数字を手元にそろえ、家族と同じ紙を見て決めることです。

よくある質問

質問1｜実家の査定は、名義が親のままでも頼めますか？

査定は売る契約ではないので、家族からの依頼を受け付けている会社があります。ただし、売るかどうかを決めるのは名義人である親御さんなので、頼む前に了解を取っておいてください。親御さんが判断する力を欠く状態にある場合は、売る段階で、後見開始の申立てと成年後見人の選任、住まいにあたる家なら家庭裁判所の許可が要ります。

質問2｜実家の査定に費用はかかりますか？

仲介を頼む場面で不動産会社が値段の意見の根拠を示すことは、法律上の義務です。そのために行った査定の費用は依頼者に請求できない、という考え方を国土交通省が示しています。買取業者が自分で買う値段を出す査定は、この決まりの場面とは別です。費用がかかるかどうかを、申し込む前に確かめてください。不動産鑑定士による鑑定評価も別の仕組みで、こちらは有料になります。

質問3｜実家の査定額と、実際に売れる値段は同じですか？

同じとは限りません。仲介の査定額は、売れそうな値段についての不動産会社の意見で、その値段で買う約束ではないからです。査定額、売り出し価格、成約価格は別の数字なので、査定の説明を聞くときに、3つをそれぞれどう見ているかを尋ねましょう。

出典

出典：e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」

出典：e-Gov法令検索「民法」

出典：e-Gov法令検索「不動産登記法」

出典：e-Gov法令検索「不動産の鑑定評価に関する法律」

出典：国土交通省「宅地建物取引業法　法令改正・解釈について」

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」

出典：法務省「相続登記の申請義務化に関するQ＆A」

登記の手続きは司法書士に、税金の計算は税理士に、相続人どうしの争いごとの判断は弁護士に、それぞれ確かめてください。