実家を兄弟で相続するなら｜分け方の決め方と共有を避ける理由

実家を兄弟で相続することになった方、これから相続する方に向けて、分け方の決め方を整理した記事です。

僕は2016年から6年間、大手の不動産・建築会社で土地活用の営業をしていました。地主の方の資産運用や相続税対策を、アパートやマンションの建築の提案で支える仕事です。

実家を兄弟で相続する場合の解説を読むと、分け方の種類の説明が並びます。ただ、自分たち兄弟がどれを選べばよいのかを決める材料までは、あまり書かれていませんでした。

先に結論を書いておきますね。実家を兄弟で相続するときは、「誰かが住むか」を最初に決め、住む人がいれば代償分割、いなければ換価分割を軸に考えてください。共有にして先送りする形は、次の世代で話が決めにくくなるため、避けたい選択です。

この記事で扱うのは、分け方の選び方、共有を避ける理由、土地を分ける案の落とし穴、話し合いの前にそろえる数字、意見が割れたときの進め方の5つです。相続分の細かい計算と税の特例の要件は、別の記事にまとめました。

法律の記述は、e-Gov法令検索の条文と、法務省・裁判所・国税庁の案内で確かめています。2026年10月時点の内容としてお読みください。

実家を兄弟で相続するとき、分け方は「誰かが住むか」から決める

実家を兄弟で相続するときの分け方は、兄弟のうち誰かがその家に住むかどうかで、軸が決まります。住む人がいれば代償分割、誰も住まなければ換価分割が出発点です。

分け方には、一般に4つの形があります。家を売って代金を分ける換価分割、1人が家を取得してほかの兄弟にお金を払う代償分割、土地そのものを分ける現物分割、持分を決めて全員の名義にする共有です。

4つを横に並べて比べるより、兄弟それぞれの希望から当てはめるほうが早く決まります。下の表で、自分たちに近い行を探してみてください。

表の最後の行にある共有は、ほかの形が決まるまでのつなぎに見えます。実際には決定の先送りで、理由は次の章に書きました。

実家を売った場合の値段が分からず、話し合いを始められない方もいるはずです。無料査定と0円空き家管理を用意していますので、お問い合わせから実家の状況をお知らせください。

兄弟の相続分は、原則として同じ

親が亡くなり、相続人が子だけの場合、兄弟の相続分は同じ割合になります。民法は、子が数人いるときの各自の相続分を「相等しい」と定めているんです。長男だから多い、という決まりはありません。

この割合は、話し合いの目安として働くものです。兄弟全員が合意すれば、違う割合で分けてもかまいません。

親の配偶者がいる場合の割合や、遺言がある場合の扱いは、空き家を兄弟で相続したら?揉めない分け方と3,000万円控除を人数分使う条件の1章にまとめています。

住む兄弟がいるなら、代償分割が軸になる

兄弟のうち1人が実家に住み続けるなら、その人が家を取得し、ほかの兄弟にお金を払う形が候補です。この形を代償分割と呼びます。

壁になるのは、払うお金を用意できるかどうかです。預貯金で足りなければ、借り入れや分割払いを兄弟で話し合うことになります。

いくら払うかは、法律が金額を決めてくれるわけではなく、兄弟の合意で決めるものです。民法も、遺産の分割は、財産の種類や各相続人の生活の状況などを考慮して行うと定めています。土台になる実家の値段の出し方は、4章で扱いますね。

誰も住まないなら、換価分割が軸になる

兄弟の誰も実家に住まないなら、売って代金を分ける換価分割が出発点になります。代金は1円の単位まで分けられるので、公平さを保ちやすい形です。

誰も住まない実家は、持っている間も固定資産税と管理の手間がかかり続けます。決めるのが遅れるほど、兄弟で分ける前に出ていくお金が増えていくということです。

換価分割の手順と、代表者の名義で売るときの贈与税の扱いは、換価分割とは?実家を売って分けるときの手順と贈与税を避ける書き方で解説しました。

「残したいが住まない」という希望が出たとき

誰も住まないのに、残したいと考える兄弟がいる場合は、2つの形に分かれます。残したい人が家を取得してほかの兄弟にお金を払うか、期限を決めて売るかです。

残すことを選ぶなら、誰の名義にして、誰が費用を払うのかまで決めてください。ここを決めずに残すと、名義は全員、費用は誰か1人、という状態になってしまいます。

持ち続ける場合に1年でかかる費用の内訳は、空き家の維持費はいくら？削ってよい費用と相続後に払う人を参考にしてください。

兄弟で意見が割れて言い争いになるくらいなら、売って半分ずつに分けるほうがよい。僕は、外から見る立場ではそう考えています。実家を残すことより、兄弟の関係を残すことを先に置いてください。残したい理由を兄弟で分かち合えたら、そのときに残す形を一緒に探しましょう。

実家を兄弟の共有で相続すると、次の世代で決めにくくなる

実家を兄弟の共有名義にして相続すると、売るにも壊すにも全員の同意が要る状態が続きます。兄弟の代で決めなかった話は、次の世代に持ち越すと、さらに決めにくくなる、というのが僕の考えです。

僕が土地活用の営業をしていた当時、兄弟で共有している空き家の扱いで意見が割れる、という話を営業の中で聞いたことがあります。例を挙げると、兄は家を引き継ぎたい、弟は自分の家があるので売りたい、というような割れ方です。僕が担当した案件ではなく、現場で聞いた話になります。

共有のまま置けば、ひとまず誰も譲らずに済むでしょう。その代わり、何も決まっていない状態が、そのまま続いていきます。この先に書く次の世代の話は、聞いた話ではなく、僕の考えです。

売るにも壊すにも、兄弟全員の同意が要る

相続が始まった時点で、実家は相続人の共有になります。分け方が決まるまで、この状態は変わりません。

民法は、ほかの共有者の同意が無ければ、共有物に変更を加えられないと定めています。家を壊すことはこの変更にあたり、家の全体を売ることも、全員がそろわなければできません。兄弟のうち1人でも同意しなければ、家の全体は動かせないということです。

自分の持分だけを売る道は残りますが、兄弟との関係には響きます。持分の扱いは、共有持分の処分は自分の分だけで動かせる｜4つの出口と、手放す前に確かめる4つのことに整理しました。

兄弟の一方が亡くなると、話し合いの相手が替わる

意見が割れたまま時間が過ぎ、兄弟の一方が先に亡くなると、話し合いの相手はその配偶者や子どもたちに替わります。おい・めいの側から見れば、相手は自分のおじ・おばです。

気を使う相手に、実家をどうするかで強く意見を言うのは難しいのではないでしょうか。関係が薄ければ、話し合いの席を設けること自体が重荷になる場合もあります。

相続が重なって人が枝分かれするほど、話はまとまりにくくなっていく。そして「面倒だからもういい」と放置が選ばれてしまう。これが最悪の結末ではないか、と僕は考えています。

僕自身、兄がいる2人兄弟の次男です。実家の相続について、親とも兄とも踏み込んだ話をしたことはありません。ただ、親とさらっとそういう話をしたときに、子どもたちに揉めてほしいと願う親はいない、と知りました。実家が原因で兄弟が疎遠になれば、親は悲しむはずです。分け方を決めることは、親の気持ちに応えることでもあります。

実家の土地を兄弟で半分に分ける案が使えない条件

実家の土地を兄弟で半分に分ける案は、分けた後の土地に家を建てられなくなる場合には使えません。確かめるのは、道路への接し方と、敷地の広さの下限の2つです。

土地を分けてそれぞれの名義にする方法を、現物分割といいます。金額の話をせずに済むので、公平に見える案です。

ただ、建物を建てる土地には、建築基準法の決まりがかかります。分ける線の引き方によっては、片方の土地が、家を建てられない土地になってしまうんです。

道路に2メートル以上接していない土地には、原則として家を建てられない

建築基準法は、建物の敷地が道路に2メートル以上接していることを求めています。ここでいう道路は、原則として幅が4メートル以上のものです。都市計画区域と準都市計画区域の中で働く決まりになります。

間口の狭い土地を手前と奥に分けると、奥の土地は道路に接しなくなります。奥から道路まで幅2メートル以上の通路を取る分け方もありますが、通路の分だけ使える面積が減り、形も悪くなってしまいます。

通路でつながった形の土地が売りにくい理由は、旗竿地が売れないのは竿の幅で決まる｜止まる4つの理由と、売れないと決める前に確かめる4つのことで扱いました。

敷地の広さに下限がある地域では、分けると建てられなくなる

用途地域の都市計画で、敷地面積の最低限度が決められている地域があります。その地域では、敷地が下限より狭いと、原則として建物を建てられません。

例として、下限が100平方メートルの地域で、150平方メートルの土地を半分に分けたとしましょう。どちらも75平方メートルになり、下限を下回ります。

下限があるかどうか、何平方メートルなのかは、地域ごとに違います。法律は、この下限を200平方メートルを超えない範囲で定めるとしているだけです。

建物が建ったままでは、土地だけ分けても解決しない

実家の建物が残っている場合、土地に線を引いても、建物はどちらかの土地に建ったままです。建物そのものを半分に分けることはできません。

現物分割が現実的になるのは、建物を壊す前提で、分けた後のどちらの土地にも家が建つ場合に限られます。壊す費用を誰が持つのかも、合わせて決める必要が出てきます。

分ける前に確かめる先

道路への接し方と敷地面積の下限は、市区町村の建築や都市計画の窓口で確かめられます。土地を分ける測量と登記は、土地家屋調査士の仕事です。

線を引いてから確かめるのではなく、確かめてから線を引いてください。分けた後に建てられない土地だと分かっても、元に戻すにはまた手間と費用がかかります。

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実家の相続を兄弟で話し合う前にそろえる数字

実家を兄弟で相続する話し合いに入る前に、実家の名義と、値段・費用・期限の3種類の数字をそろえてください。数字が無いままでは、代償金の額も、売った場合の取り分も決められないからです。

そろえるものと、手に入る場所を表にまとめました。

表の数字は、兄弟の1人だけが持っていても役に立ちません。全員が同じ書面を見られる形にしておきましょう。

実家の値段は、仲介の査定と買取の提示額の両方を取る

代償分割で払うお金も、換価分割の取り分も、土台は実家の値段です。不動産会社に仲介を頼む場合の査定額と、買取会社が買う場合の提示額の、両方を取ってください。

査定額は売り出すときの見込みで、提示額はその会社が買主として示す値段です。2つが並ぶと、時間をかけて売る場合と、早く現金にする場合の幅が見えてきます。

名義が親のままの実家で、査定を誰が頼めるのかは、実家の査定は誰が頼める？名義別の進め方と査定額の読み方にまとめました。

片付けと解体の見積もりで、手元に残る額を出す

実家を売る場合、代金がそのまま兄弟の取り分になるわけではありません。家財の片付けや、場合によっては解体の費用が先に出ていきます。

代金から何を引いてから分けるのかを、売る前に兄弟で決めておきましょう。片付けを1人が引き受けた場合の手間をどう扱うかも、同じ席で話しておくと後に残りません。

片付けの費用を誰の財布から出すかは、空き家の片付け費用は誰が払う？4つの財布と減らす順番に整理しました。

持ち続ける場合の1年の費用を出す

実家を残す案が出ているなら、持ち続ける場合に1年でかかる費用を書き出します。固定資産税の額は、市区町村から届く納税通知書の課税明細書で分かるものです。

火災保険、草刈り、通うための交通費も足してください。「残したい」という希望は、1年にいくらかかるかを並べて初めて、売る案と比べられるようになります。

費用の内訳と、相続した後に誰が払うことになるかは、先ほど挙げた空き家の維持費はいくら？削ってよい費用と相続後に払う人に書きました。

期限は、相続登記の3年と税の特例を先に押さえる

兄弟の話し合いに、期限はあります。相続登記は、実家を相続で取得したことを知った日から3年以内に申請する義務があり、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象です。義務化が始まった2024年4月1日より前に相続した実家も対象になり、その場合は2027年3月31日までに申請することになります。

売る場合に使える空き家の3,000万円特別控除にも、期限があります。相続が始まった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること、かつ特例そのものが終わる2027年12月31日までに売ることが要件です。実家を取得した相続人が3人以上の場合、控除は1人あたり2,000万円までになります。

相続が始まってから10年を過ぎると、生前の援助や介護の事情を分け方に反映させる規定が、原則として使えなくなります。期限の一覧は、空き家を兄弟で相続したら?揉めない分け方と3,000万円控除を人数分使う条件の5章をご確認ください。特例が使えるかどうかと税額は、税理士に確かめましょう。

実家の相続で兄弟の意見が割れたときの進め方

実家を兄弟で相続する話し合いで意見が割れたときは、どちらが正しいかを決めようとせず、数字と期限を同じ紙の上に並べるところへ戻ってください。それでもまとまらない場合には、家庭裁判所の遺産分割調停という手続きがあります。

個別の争いに関するご相談は、法律上、弁護士以外がお答えできない決まりがあります。この章では、手続きの入口と、相談先の分かれ方だけを整理しますね。

割れている点を「分け方」と「金額」に分ける

兄弟の意見が割れているとき、割れている点は、大きく分けると2つのどちらかです。売るか残すかという分け方そのものか、分け方は決まっていて金額だけが合わないかになります。

金額だけが合わないなら、値段の根拠を増やすことで動く場合があります。査定を別の会社にも頼む、不動産鑑定士に評価を頼む、といった方法です。

分け方そのもので割れているなら、4章の数字を全員で見たうえで、決める日を先に決めてください。期限から逆算すれば、話し合える回数も見えてくるはずです。

まとまらないときは、家庭裁判所の遺産分割調停がある

兄弟の話し合いがつかないときは、家庭裁判所に遺産分割の調停を申し立てられます。民法にも、協議が調わないときは分割を家庭裁判所に請求できるという定めがあるんです。

調停は、相続人のうちの1人または何人かが、ほかの相続人全員を相手方として申し立てます。申立先は、相手方のうち1人の住所地の家庭裁判所か、当事者が合意で決めた家庭裁判所です。

申立ての費用として、亡くなった方1人につき収入印紙1,200円分と、連絡用の郵便切手が要ります。調停で話がまとまらなければ、自動的に審判の手続きが始まり、裁判官が分け方を決めることになるんです。

相談先は、内容で分かれる

実家の相続では、相談の内容ごとに、答えられる専門家を使い分けてください。どこに何を聞くのかを先に分けておくと、同じ説明を繰り返さずに済みます。

兄弟で話し合うための数字が、まだ手元にそろっていない方もいるでしょう。無料査定と0円空き家管理でお手伝いできますので、お問い合わせから、実家の場所と今の状況をお聞かせください。

揉めたくて揉めている兄弟はいない、と僕は考えています。お金は、5万円でも10万円でも、手元に残る額が増えるほうがよい。それも当たり前の気持ちです。気持ちとお金の両方を守るために、数字をそろえてから話し合いの席についてください。

まとめ

実家を兄弟で相続するときは、誰かが住むかどうかを最初に決めます。住む人がいれば代償分割、誰も住まなければ換価分割が軸です。

共有にして先送りする形は、売るにも壊すにも全員の同意が要る状態を、次の世代まで持ち越します。土地を半分に分ける案は、道路への接し方と敷地の広さの下限を確かめてからにしてください。

話し合いの前には、実家の値段、かかる費用、期限をそろえましょう。意見が割れてまとまらないときの入口は、家庭裁判所の遺産分割調停になります。

実家を兄弟で相続する場面でいちばん避けたいのは、決めないまま時間が過ぎることです。兄弟の代で分け方を決め切ることが、次の世代に負担を残さない方法になります。

よくある質問

質問1｜実家を兄弟の共有名義にしておくのは、だめですか？

法律で禁じられているわけではなく、分け方を決めるまでの実家は、すでに相続人の共有です。ただ、共有のままでは、売るにも壊すにも全員の同意が要り、兄弟の一方が亡くなると話し合いの相手が増えていきます。住む人がいるか、売るかを兄弟の代で決めて、共有を解いておくほうが安全です。

質問2｜実家に住み続けたい兄弟がいる場合、どう分けることになりますか？

住む人が実家を取得し、ほかの兄弟にお金を払う代償分割が候補になります。いくら払うかは兄弟の合意で決めるため、査定額などの数字を全員で見られる形にしてから話し合ってください。意見が対立している場合の見通しは、弁護士に相談しましょう。

質問3｜分け方が決まらないまま、相続登記の期限が近づいています。どうすればよいですか？

使えるのは、相続人申告登記という申出の仕組みです。期限内に、自分が相続人であることを登記官に申し出れば、相続登記の申請義務を果たしたものとみなされます。義務を果たした扱いになるのは申し出た本人だけなので、兄弟それぞれについて申出が要る点に注意してください。分け方が決まったわけではないので、遺産分割がまとまった後は、その日から3年以内に名義を移す登記が必要です。手続きの相談先は司法書士になります。

出典

出典：e-Gov法令検索「民法」

出典：e-Gov法令検索「建築基準法」

出典：e-Gov法令検索「不動産登記法」

出典：裁判所「遺産分割調停」

出典：法務省「相続登記の申請義務化について」

出典：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

兄弟との意見の対立は弁護士に、登記は司法書士に、税金は税理士に、土地を分ける可否は市区町村の窓口と土地家屋調査士に、それぞれ確かめてください。