借地権を地主に買い取ってもらうには｜取引が成り立つ3つの構造と、断られたときの4つの出口

借地の上に建つ家を相続した、あるいは自分が住まなくなったので、地主に借地権を買い取ってもらえないかと考えている借地人の方に向けた記事です。

僕は2016年から6年間、大手の不動産・建築会社で土地有効活用のコンサルティング営業をしていました。当時のお客様の中心は土地を持つ地主の方々で、アパート建築や相続税対策の相談を受ける立場でした。底地と借地の取引そのものを担当していたわけではありませんが、地主が自分の土地をどう考えるかは近くで見てきました。この記事は、その立場から、借地人の側に向けて「地主はどう考えるか」を先に明かす形で進めます。

結論から言うと、借地権を地主に買い取ってもらう取引は、地主にとっても得になる場面でだけ成り立ちます。借地権が戻れば、地主の土地は完全な所有権に戻り、自由に使える土地・売れる土地になるからです。逆に、地主にその予定も資金もなければ、どれだけ丁寧に頼んでも話は進みません。

だから順番は、頼む前に地主の側の事情を想像し、自分の手元を整え、数字を持ってから声をかける、になります。断られたときの出口も、法律の中に用意されているんです。

この記事では、取引が成り立つ3つの構造、地主が買い取りたがる4つの場面と断る3つの理由、申し出る前に整える4点、価格の決まり方、話の持っていき方、断られたときの4つの出口、逆に底地を買い取る道、税金、進め方、契約で決めておくことの順にたどります。

法令と制度は、e-Gov法令検索・裁判所・国税庁・法務省などで確認したものだけを載せました。2026年9月時点の内容としてお読みください。「借地権付きは売れにくい」と言われて話が止まっている段階の方は、先に借地権付き建物が売れないのは、どこで止まっているのか｜4つの理由と、地主が承諾しないときの3つの道を読んでおくと、この記事に入りやすくなります。

借地権を地主に買い取ってもらう取引はなぜ成り立つのか|3つの構造

同じ土地の上に、地主の所有権と借地人の借地権という2つの権利が重なっているのが借地です。取引が成り立つ理由は、この2つが1つに戻るときに何が起きるかで説明できるんですね。

構造1｜地主の手元では、借地権が戻ると土地が完全な所有権になる

借地借家法でいう借地権とは、建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権のことです。地主は土地の所有者ですが、借地権が付いている間は、その土地に自分の建物を建てることも、更地として売ることもできません。

借地人から借地権を買い取ると、この制約が消えます。地主にとって借地権の買い取りは、話し合いで貸した土地を自分の土地として取り戻す、いちばん直接的な方法なんです。ここに価値を感じる地主でなければ、買い取りの話は動きません。

出典：e-Gov法令検索「借地借家法」

構造2｜借地権と底地を別々に売るより、1つに戻したほうが合計は大きい

借地権だけを第三者に売る場合、買主は地代を払い続ける権利を買うことになります。底地だけを第三者に売る場合、買主は自分では使えない土地を買うわけです。どちらも買い手の母数が小さく、価格は伸びにくいものになります。

一方で、2つが1つに戻った土地は、普通の土地として売れます。別々に売ったときの合計より、1つに戻した土地の価格のほうが大きくなりやすいという差が、地主が借地権を買う原資になるんです。地主が高く買える理由は、地主の気前ではなく、この構造にあります。

構造3｜逆向きの取引、つまり借地人が底地を買う道もある

権利を1つに戻す方法は、地主が借地権を買うだけではありません。借地人が地主から底地を買い取れば、同じように完全な所有権の土地ができあがるんです。

どちらが買うかは、土地を使い続けたいのがどちらか、資金を出せるのがどちらかで決まります。家を手放したい借地人と、土地を取り戻したい地主なら、地主が借地権を買う向きが自然です。逆向きの取引は8章で改めて整理します。

実務をしていた当時、お客様の中心は地主の方々で、相続税対策や土地の使い道を一緒に考える仕事をしていました。貸している土地を自分の代でどう整理するかは、地主にとっても長年の宿題になっていることが多いのではないかと、僕は考えています。

借地人からの買い取りの申し出は、地主から見れば宿題を片づける入口にもなり得ます。頼み事ではなく提案として持っていけるかどうかで、話の入り方が変わってくるんです。地主にどう切り出すか迷っている段階なら、お問い合わせからご相談ください。

地主が借地権を買い取りたがるのはどんなときか|4つの場面

地主の側に、土地を取り戻す動機があるかどうかがすべてになります。よくある動機を4つに分けてみましょう。

場面1｜地主自身や家族が、その土地を使う予定がある

自宅の建て替え、子ども世帯の家、事業用の建物。地主に具体的な使い道があれば、借地権を買い取る理由ははっきりしています。

土地を使いたい地主にとって、借地権の買い取りは費用ではなく投資になります。価格の話も、前向きに進みやすい流れです。

場面2｜相続に備えて、貸している土地を整理したい

地主の側にも、相続という節目は避けられません。貸している土地は、相続人にとって地代しか入らない扱いにくい資産になりやすく、生前に整理しておきたいと考える地主もいます。

貸している土地の相続税評価は、更地としての価額から借地権の分を差し引いて求める決まりです。評価が低いことと、相続人が扱いやすいことは別の話で、地主が整理を望む理由はここにあります。

出典：国税庁「No.4613 貸宅地の評価」

場面3｜隣の土地や自分の土地と合わせて、まとめて売る計画がある

地主が周辺の土地と一緒に売却や開発を考えているとき、借地が1か所残っているだけで計画が止まってしまうんです。この場面の地主は、借地権を買い取る動機を強く持っています。

周辺で地主の土地が動いている気配があれば、声をかける好機です。近くで測量や建築の動きがないかは、借地人の側からも見えます。

場面4｜地代が低く、貸し続ける利益より整理する利益のほうが大きい

古い契約の地代は、土地の固定資産税に対して低いまま据え置かれている場合もあるんです。地主から見れば、持ち続けても手元にほとんど残らない土地になります。

この場面では、地主は「貸し続ける」より「一度買い取って普通の土地に戻す」ほうを選びやすくなります。地代の水準を知っていることが、地主の動機を読む材料になるわけです。

実務をしていた当時、僕が地主の方に出していたのは、持っている土地をどう使うかという提案でした。ここからは構造から考えていることですが、貸している土地は「動かせない前提」として、地主の計画の外に置かれやすいのではないでしょうか。

借地人の側から「手放してもいい」と伝わるだけで、地主の計画の前提が変わります。地主が何を考えているかは、聞かなければ分からないものです。

地主が借地権の買い取りを断るのはなぜか|3つの理由

動機があっても、断られることはあります。理由は3つに整理できるので、断られたときに「どれか」を見分けてください。

理由1｜まとまった資金を用意できない

借地権の買い取りには、まとまった現金が要ります。地主が土地持ちであっても、現金を持っているとは限りません。

資金が理由なら、価格の話ではなく、支払い方や時期の話に変えられる余地があります。地主が土地を売る計画とセットにすれば、売却代金から支払う組み立ても考えられるんです。

理由2｜地主が高齢で、相続人の意見がまとまらない

地主が高齢だと、買い取りの判断を相続人に委ねている場合があります。相続人が複数いれば、買うことに賛成の人と、現金を減らしたくない人に分かれることもあるんです。

この理由で止まっているときは、時間を置くか、相手を変えるかの二択しかありません。誰が実際に決める人なのかを早い段階で確かめておくと、無駄な往復を減らせます。

理由3｜借地人の言う価格と、地主の見ている価格がかみ合わない

借地人は借地権の価値を高く見て、地主は「そもそも自分の土地だ」という感覚で低く見る。この食い違いは構造的なものです。

どちらの数字にも根拠があるかを確かめる前に、感情で決裂させないでください。5章で見るように、価格には決まり方の筋道があります。

実務をしていた当時、同じ会社の中でも、担当者が変わると案件への向き合い方がまるで違うという場面を実際に見てきました。地主との話も同じで、地主本人と、地主の家族と、地主が相談している会社とでは、返ってくる答えが違うことがあります。

「断られた」と受け取る前に、誰が断ったのかを確かめてください。決める人に届いていない申し出は、断られたことにはなりません。

借地権を地主に買い取ってもらう前に整える4つのこと

地主に声をかける前に、手元をそろえておきましょう。この4点がそろっていないと、地主の側が判断できないからです。

整えること1｜借地契約書と、契約の日付

契約書があれば、権利の種類と契約の日付を確かめます。借地借家法の施行日である平成4年8月1日より前に設定された借地権の更新は、なお従前の例による、というのが附則6条の定めです。

契約書が見当たらないときは、地代の振込記録や地主とのやり取りの手紙から時期をたどります。地主の側も契約書を持っていることが多いので、写しを見せてもらうところから話が始まることもあるんです。

整えること2｜地代を払い続けてきた記録

地代を滞りなく払ってきた記録は、借地人の立場を支える土台になります。振込の履歴、領収書、通帳の写しを年ごとにまとめてください。

滞納があると、買い取りの交渉の前に、その清算の話が先に出てきます。先に自分で確かめておき、指摘される前に整えておきましょう。

整えること3｜建物の登記名義

借地権の登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有していれば、借地権を第三者に対抗できます（借地借家法10条1項）。借地の権利を支えているのは建物の登記です。

実務をしていた当時、登記事項証明書で所有者を追いかけていて、三代前の名義のまま止まっている空き家に実際に当たったことがありました。相続登記は現在、相続で取得したことを知った日から3年以内の申請が義務になっています。令和6年4月1日より前の相続も対象で、その期限は令和9年3月31日です。建物の名義が亡くなった親のままなら、地主に声をかける前に名義を整えておいてください。

出典：法務省「相続登記の申請義務化に関するQ＆A」

整えること4｜更新料や承諾料を払ってきた履歴

過去の更新のときに更新料を払ったか、増改築の際に承諾料を払ったか。この履歴は、地主との関係がどう積み上がってきたかの記録になります。

払ってきたものは、交渉の席で「これまでの経過」として言葉にできる材料です。裁判所の手続きでも、借地に関する従前の経過は考慮される事情に入っています。

この4点のうち、契約書と地代の記録、更新料や承諾料の履歴は手元でそろえられます。名義だけは時間がかかるので、先に手をつけてください。地主の側から見れば、書類がそろっている借地人との話は、進めやすい話になります。

紙が1枚あるだけで、地主の返事は「考えておく」から「いくらで」に変わりやすくなると僕は考えています。声をかける前に、この表を埋めてください。

借地権を地主に買い取ってもらう価格はどう決まるのか|3つの見方

価格に相場表はありませんが、決まり方の筋道はあります。地主に売るときに特有の点を含めて、3つの見方で整理しますね。

見方1｜借地権割合は税金の物差しで、売値そのものではない

国税庁は、借地権の相続税評価額を、更地としての価額に借地権割合を掛けて求めると定めています。借地権割合は路線価図に記号で表示され、Aの90%からGの30%まで7段階です。

この割合は、相続税や贈与税を計算するための物差しになります。地主との交渉で「割合どおりに払ってほしい」と言っても、地主がその数字で買う義務はありません。出発点の目安として使い、そこから地主の事情と建物の状態で調整される、と捉えてください。

出典：国税庁「No.4611 借地権の評価」

出典：国税庁「路線価図の説明」

見方2｜建物は、残して使う前提か、解体する前提かで値が変わる

地主が建物をそのまま使う、または貸すつもりなら、建物には値が付きます。地主が更地に戻すつもりなら、建物の値はゼロどころか、解体費の分だけ差し引かれる方向に働くんです。

地主が土地をどう使うつもりかを聞くことが、建物の値を知ることにつながります。同じ家でも、相手の計画で正反対の扱いになるわけです。

見方3｜地主が買うなら、承諾料と名義書換料は発生しない

第三者に借地権を売るときは、賃借権の譲渡に地主の承諾が要り（民法612条1項）、承諾と引き換えに承諾料を払う形で話がまとまることがあります。住宅金融支援機構の【フラット３５】でも、名義書換料や承諾料は借入対象にならないと案内されていて、買主が現金で用意する費用になるんです。

地主自身が買主なら、承諾する相手と買う相手が同じ人になります。第三者に売る場合に必要だった承諾料と名義書換料は、地主が買う取引では出てこないので、その分は借地人の手取りを減らさない方向に働きます。金額そのものは法律に書かれていないので、この記事では数字を出しません。

出典：e-Gov法令検索「民法」

出典：住宅金融支援機構「敷地が借地の場合|【フラット３５】」

相場を知らないまま交渉の席につくと、根拠の分からない数字をそのまま受け入れることになりかねないと、僕は考えています。地主との交渉でも同じで、先に自分の側の根拠を持っておくことが欠かせません。

根拠は、借地権割合と、建物の扱いと、承諾料が要らない分の3つで組み立ててください。この3つを言葉にできれば、地主が出した数字に対して「どこが違うか」を話せます。

借地権を地主に買い取ってもらう話の持っていき方|3つの順番

頼み方の順番で、返事は変わります。地主の考え方を近くで見てきた立場から、順番を3つに絞りました。

順番1｜業者から数字をもらってから、地主に声をかける

先に借地権を扱う不動産会社に相談し、第三者に売った場合の数字をもらっておきます。地主に声をかけるのはその後です。

数字がないまま地主に相談すると、地主が出した金額に対して高いのか安いのかを判断できません。手元に第三者向けの数字があるからこそ、地主の数字を比べられるわけです。相談先の免許と行政処分の履歴は、国土交通省の検索システムで自分で確かめられます。

出典：国土交通省「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」

順番2｜地主と関係のない第三者を挟む

断っておくと、これは実例を見たわけではなく、構造から考えていることになります。地元に根を張った不動産会社ほど、地主と長い付き合いがあることも珍しくありません。ふだんはその関係が話を早くする一方、地主と借地人の利害がぶつかる場面では、どちらか寄りの動きになりかねないと僕は考えています。

借地人の側に立って動いてもらうなら、地主と関係のない第三者の会社を挟むほうが話は素直に進むのではないでしょうか。地主と直接向き合うにしても、間に立つ人を自分で選んでおくことが大事になります。

順番3｜「売りたい」より先に、地主の予定を聞く

最初の一言は、「買ってほしい」ではなく「この土地を今後どうお考えですか」にしてください。2章の4つの場面のどれに地主が当てはまるかは、聞かなければ分かりません。

地主の予定を先に聞くと、自分の申し出をその予定に合わせて言い換えられます。土地を使いたい地主には「お返しする形」、相続を整理したい地主には「今のうちに片づける形」と、同じ取引でも見せ方が変わってくるわけです。

地主と借地人は、長い付き合いになっていることが多いものです。長い付き合いだからこそ、お金の話を切り出しにくく、遠回しな言い方で伝わらないまま何年も過ぎることがあると僕は考えています。

数字と書類を持って、第三者を挟んで、はっきり伝える。この3つがそろえば、話は動き始めます。どう切り出すか、誰を挟むかで迷ったら、お問い合わせからご相談ください。

地主が借地権を買い取らないときの4つの出口

地主に断られても、借地権の出口が消えるわけではありません。法律に用意された道を4つ、順に見ていきます。

出口1｜承諾を得て、または承諾に代わる許可を得て第三者に売る

地主が買わないなら、第三者に売る道に戻ることになります。賃借権の譲渡には地主の承諾が要りますが、地主が承諾しない場合、借地権者は裁判所に承諾に代わる許可を申し立てられます（借地借家法19条1項）。ただし、第三者が借りても地主に不利となるおそれがないのに承諾しないとき、という要件があり、許可が出るとは限りません。

このとき地主の側には、裁判所が定める期間内に申し立てれば、自ら建物と借地権を譲り受けられる仕組みがあります（同19条3項）。一度は買わないと言った地主が、裁判所の手続きの中で買う側に回ることもあるわけです。東京地方裁判所の案内では、借地非訟事件の多くは特段の事情がなければおおむね1年以内に終わっています。

出典：裁判所「第1　借地非訟とは」

出口2｜地主と足並みをそろえて、底地と一緒に第三者に売る

地主に買う資金はないが売る意思はある、という場面で成り立つ道です。借地権と底地を同じ買主に同時に売れば、買主は完全な所有権の土地を手に入れます。

地主が「買えない」と言った理由が資金なら、この出口は地主にとっても得になり得ます。合計額をどう分けるかは話し合いで決めるので、5章の根拠がここでも効いてくる場面です。

出口3｜借地権と底地を交換して、それぞれ完全な所有権にする

1つの土地を2つに分け、借地人は一方の土地の完全な所有権を、地主はもう一方の完全な所有権を持つ形に組み替える方法です。国税庁は、底地の一部と借地権の一部との交換も土地と土地との交換になり、その他の要件を満たせば固定資産の交換の特例（所得税法58条）を受けられると案内しています。

要件は、双方が固定資産であること、譲渡する資産を1年以上所有していたこと、交換後も同じ用途に使うこと、時価の差が高いほうの20%以内であることなどです。分けた後の土地が、それぞれ建物を建てられる広さと形になるかが、この出口の分かれ目になります。

出典：国税庁「No.3505 借地権と底地を交換したとき」

出典：国税庁「No.3502 土地建物の交換をしたときの特例」

出口4｜期間満了で更新しないなら、建物買取請求権を使う

借地権の存続期間が満了し、契約の更新がないときは、借地権者は地主に対し、建物を時価で買い取るよう請求できます（借地借家法13条1項）。同16条は、この規定に反する特約で借地権者に不利なものを無効としています。

ただし、期間満了時に借地権者が更新を請求すれば、建物がある場合に限り従前と同一の条件で更新したものとみなされ（同5条）、地主が異議を述べるには正当の事由が要ります（同6条）。借地人の側には、更新を請求しない選択もあります。その場合に買取請求が使えるかは、契約と経過によって変わるので、弁護士に確かめてください。定期借地権では、この買取請求をしない旨を定めることができる（同22条）ので、自分の契約が定期借地権かどうかを先に確かめる必要があります。

出口1と出口4は、法律の手続きです。個別の争いに関するご相談は、法律上、弁護士以外がお答えできない決まりがあります。申立てや請求を考える段階になったら、借地の事件を扱う弁護士に早めにつないでください。

それでも、4つの出口があると知っているだけで、地主との話し合いの前提は変わります。買うか買わないかの2択ではないと双方が知っていれば、条件の話に入りやすくなるんですね。

借地権を地主に買い取ってもらうのではなく、底地を買い取る道|3つの利点

家に住み続けたい、または家を普通の土地として売りたいなら、逆向きの取引を考えます。借地人が地主から底地を買い取る道です。

利点1｜建て替えも、担保に入れることも、売ることも自由になる

底地を買い取れば、土地も建物も自分のものになります。建て替えに地主の承諾は要らず、土地に抵当権を設定して融資を受けることもできるようになるんです。

借地のままでは買主の母数が小さかった家が、普通の家として売れる状態に変わります。地代を払い続ける必要も、もうありません。

利点2｜地主が底地を売りたがる場面は、相続と地代の低さから生まれる

2章の場面2と場面4は、地主が「買いたい」ではなく「手放したい」に傾く場面でもあります。相続を前に扱いにくい資産を減らしたい、地代が低くて持ち続ける利益が薄い。この地主にとって、借地人は底地をいちばん高く買える相手です。

なお、貸している土地の評価では、借地権の取引慣行がないと認められる地域では借地権割合を20%として計算すると国税庁が案内しています。地域によって借地権の価値の見方が大きく違うので、自分の土地の地域がどちらなのかを路線価図で確かめておいてください。地主の側から見た売り方は底地売却は誰に売るかで金額が変わる｜5つの売り先と、動く前に確かめる契約書の見方にまとめています。

利点3｜買った後に売れば、通常の土地として売れる

底地を買った後で家を手放すなら、完全な所有権の土地として売ることになります。借地権付き建物として売るより、買主の幅が広がるわけです。

判断の物差しは、底地の購入額と、その後の売却で増える金額の差になります。地代を払い続ける年数分の総額と、底地を買う額を横に並べて比べてください。資金は自己資金か、土地を担保にした融資かのどちらかで、買った後に売る計画なら短期の資金計画になります。

実務をしていた当時、建てる提案をするときは、回収年数を出してから判断してもらっていました。底地を買うかどうかも同じ計算で決められると僕は考えています。

底地の価格を、年間の地代で割ってみてください。何年分の地代に相当するかが出ると、買う判断も見送る判断も、感情ではなく数字でできるようになります。

借地権を地主に買い取ってもらったときの税金|4つの制度

借地権を売った代金は、譲渡所得として課税の対象です。詳しい要件は制度ごとのページに譲り、ここでは名前と入口だけ押さえておきますね。

制度1｜借地権の譲渡所得は、ほかの所得と分けて計算する

国税庁は、譲渡所得の対象となる資産に土地、借地権、建物などが含まれると案内しています。土地や建物を売ったときの譲渡所得は、給与などとは分けて計算する分離課税です。

売った年の1月1日現在で所有期間が5年を超えるかどうかで、長期と短期に分かれます。相続で引き継いだ場合の所有期間は、亡くなった方の取得の時期から数えるのが原則です。個別の税額計算は税理士の領域になります。

出典：国税庁「No.3105 譲渡所得の対象となる資産と課税方法」

出典：国税庁「No.3202 譲渡所得の計算のしかた(分離課税)」

制度2｜取得費が分からないときは、売った金額の5%

親の代からの借地権だと、いくらで取得したかを示す資料が残っていないことも珍しくありません。取得費が分からない場合、または実際の取得費が売った金額の5%相当額を下回る場合は、売った金額の5%相当額を取得費とすることができます。

裏を返せば、売った金額のおよそ95%から譲渡費用を引いた額が譲渡所得になるということでもあります。当時の契約書、権利金や更新料の領収書は、探す価値があるんです。

出典：国税庁「No.3258 取得費が分からないとき」

制度3｜相続した親の家なら、空き家の3,000万円特別控除の対象になり得る

相続または遺贈で取得した被相続人の居住用家屋とその敷地等を、令和9年12月31日までに売った場合、要件に当てはまれば譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例です。国税庁は、この「敷地等」を土地またはその土地の上に存する権利と説明しています。

土地の上に存する権利には借地権が入ると解されるので、借地の上の親の家を地主に売る場合でも、この特例の対象になり得ます。昭和56年5月31日以前の建築であること、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることなどが要件で、自分の場合に適用できるかは税理士に確認してください。変更点と対象外になる場面は空き家の3,000万円控除は何が変わった？｜2026年8月の要望での変更点と対象外の5つの出口を解説に詳しくまとめました。

出典：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例」

制度4｜相続税を納めていれば、取得費加算の特例がある

相続税が課税された財産を、相続開始の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売った場合、納めた相続税の一部を取得費に加算できる仕組みです。

空き家の3,000万円控除と取得費加算は併用できず、どちらか一方を選びます。どちらも売る時期で使えるかどうかが決まるので、地主との話が具体化する前に、使えそうな制度の名前を税理士に伝えておいてください。

出典：国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」

不動産の売却では、動く前に制度を知っているかどうかで、手元に残る額が変わるものです。制度を知らないまま進めて損をしているケースは多いのではないかと、僕は考えています。

地主が相手だから税金は関係ない、という思い込みがいちばんもったいないんですね。地主に売る取引も、税の上では借地権の譲渡です。名前が出れば、あとは税理士が要件を確かめてくれます。

借地権を地主に買い取ってもらう4つのステップ

ここまでを順番に並べましょう。上から順に進めてください。

ステップ1｜契約書・地代・名義・履歴の4点を1枚にまとめる

4章の4点を、契約書と法務局の登記事項証明書で確かめて1枚にします。この紙が、業者にも地主にも渡す共通の資料になります。

ステップ2｜借地権を扱う会社から、第三者向けの数字をもらう

同じ紙を渡して、第三者に売った場合の価格を聞きます。価格の引き算の考え方は訳あり物件買取はいくらで決まるのか｜「訳」ごとに引かれる4つの額と、仲介より手取りが残る3つの場面に、業者の見極め方は訳あり物件買取業者の選び方｜元コンサルが先に見る5つのポイントと契約前の確認事項に書きました。

数字は1社で決めず、性質の違う相手から2つ以上もらってください。比べる材料があって初めて、地主の数字を評価できます。

ステップ3｜地主の予定を聞き、申し出を地主の事情に合わせて伝える

第三者を挟むかを決めたうえで、地主に今後の予定を聞きます。2章の4つの場面のどれに当たるかで、伝え方を変えてください。地主が買えない理由が資金なら、支払い方や同時売却の提案に切り替えます。

ステップ4｜合意したら、条件を書面にしてから引き渡す

金額、建物の扱い、地代の精算、引き渡しの時期は、すべて書面に残すのが前提です。口約束のまま建物を壊したり、鍵を渡したりしないでください。話し合いで承諾も買い取りも得られないときは、承諾に代わる許可の申立てを検討する段階です。個別の争いに関するご相談は、法律上、弁護士以外がお答えできない決まりがあるので、ここからは借地の事件を扱う弁護士に相談しましょう。

地主に断られると、それが結論のように感じられるものです。けれど、ここまで見てきたとおり、断る理由の多くは資金・決める人・価格の根拠の側にあります。

理由を1つずつ外していけば、地主との取引にも道は見えてきます。訳あり物件全体の売り先の地図は、訳あり物件の売却は「訳」の中身で売り先が決まる｜4種類の訳と5つの出口、動く前に整える3つのことに整理しました。

借地権を地主に買い取ってもらう契約で決めておく3つのこと

合意した後でもめるのは、書いていなかった部分です。契約書に入れておく項目を3つに絞ります。

決めておくこと1｜建物を残して渡すか、壊して渡すか

地主が建物を使うなら、建物ごと譲る契約になります。地主が更地に戻すなら、誰が解体するのか、解体費をどちらが持つのかを決めておかなければなりません。

解体を借地人の側で行う場合は、近隣への挨拶を業者任せにしないでください。所有者ご本人が業者と一緒に挨拶に回り、手放す経緯を自分の口で説明すると、近隣の方に事情を分かってもらいやすくなると僕は考えています。

決めておくこと2｜地代の精算と、引き渡しまでの負担

引き渡しの日までの地代をどう精算するか、建物の固定資産税の当年分をどう分けるかも、決めておく項目です。引き渡し日を境に、どの費用が誰の負担かを一覧にしておくと、後から請求が飛び交いません。

決めておくこと3｜引き渡しの時期と、それまでに起きたことの扱い

相続手続きや住み替えの都合で、引き渡しまでに時間が空くことがあります。その間に建物が傷んだ場合の扱い、引き渡しの期限を過ぎた場合の扱いを決めておいてください。

引き渡しまでの期間が長いほど、書いていないことが起きやすくなります。地主と借地人の関係が良いときほど、書面を省きがちなので注意してください。

長い付き合いの相手ほど、書面を交わすことに気が引けるものです。ただ、書面は相手を疑うためのものではなく、お互いの記憶の違いを埋めるためのものだと僕は考えています。

「うちは大丈夫」と言い合える関係のうちに、書面にしておいてください。関係が良いときにしか、良い書面は作れません。

借地権を地主に買い取ってもらうことに関してのよくある質問

地主に借地権を買い取ってもらうとき、地主の承諾料は要りますか?

要りません。承諾料は、賃借権を第三者に譲るときに地主の承諾と引き換えに払う形で話がまとまるものです。地主自身が買主なら、承諾する相手と買う相手が同じ人になるので、承諾料も名義書換料も出てきません。その分を価格の根拠として言葉にしてください。

地主が「買い取る余裕はない」と言ったら、もう終わりですか?

終わりではありません。地主に資金がなくても売る意思があるなら、底地と一緒に第三者へ同時に売る道があります。第三者に売る承諾が得られないときは、裁判所に承諾に代わる許可を申し立てる道もあるんです。申立てがあると、地主の側が裁判所の手続きの中で自ら買う側に回る仕組みもあります（借地借家法19条3項）。個別の争いに関するご相談は、法律上、弁護士以外がお答えできない決まりがあるので、その段階になったら弁護士に相談してください。

親から相続した借地の家を地主に売るとき、地主の承諾は要りますか?

相続で借地権を引き継ぐこと自体に、地主の承諾は要りません。相続人は、亡くなった方の財産に属した一切の権利義務を引き継ぐと民法896条が定めていて、民法612条がいう「譲り渡し」とは別の話だからです。そのうえで地主に売る取引は、承諾する相手と買う相手が同じなので、承諾の壁はありません。先に建物の相続登記を済ませ、売る人を確定させてから話を進めてください。

まとめ

借地権を地主に買い取ってもらう取引は、地主の土地が完全な所有権に戻り、別々に売るより合計が大きくなるという構造の上で成り立ちます。地主が買いたがるのは、土地を使う予定がある、相続に備えて整理したい、まとめて売る計画がある、地代が低い、の4つの場面です。断る理由は、資金・決める人・価格の食い違いの3つに分かれます。

声をかける前に、契約書と日付、地代の記録、建物の名義、更新料や承諾料の履歴の4点を1枚にしてください。価格は、借地権割合を出発点の目安にとどめ、建物を残すか壊すか、承諾料が要らない分をどう見るかで組み立てます。順番は、業者から数字をもらい、地主と関係のない第三者を挟み、地主の予定を先に聞く、の3つです。

地主が買わないときも、承諾を得るか承諾に代わる許可を裁判所に申し立てて第三者に売る、底地と一緒に売る、等価交換で分ける、期間満了時に建物買取請求権を使う、という4つの出口があります。住み続けたいなら、逆に底地を買い取って完全な所有権にする道も考えてください。地主に売る取引も税の上では借地権の譲渡で、相続した親の家なら空き家の3,000万円特別控除の対象になり得ます。

「売れない」と言われて止まっている段階の整理は借地権付き建物が売れないのは、どこで止まっているのか｜4つの理由と、地主が承諾しないときの3つの道に、地主の側から見た底地の売り方は底地売却は誰に売るかで金額が変わる｜5つの売り先と、動く前に確かめる契約書の見方にまとめました。個別の税額計算は税理士、登記の手続きは司法書士、地主との争いは弁護士の領域です。どこから手をつけるか迷ったときは、お問い合わせからご連絡ください。

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