訳あり物件買取はいくらで決まるのか｜「訳」ごとに引かれる4つの額と、仲介より手取りが残る3つの場面

「この家、業者さんに売ったらいくらになるんですか」。再建築不可、底地、共有、人が亡くなった家、傾いた家。仲介に出しても動かなかった方から、実務をしていた当時によく聞いた言葉です。

僕は2016年から6年間、大手の不動産・建築会社で土地活用のコンサルティング営業をしていました。空き地や古い家を見つけては登記事項証明書を取り、所有者を訪ねて回る仕事で、グループには売買仲介の部門もあったんです。

結論から言うと、訳あり物件買取の価格は「相場の何割」では決まりません。業者がその物件をどう再生して誰に渡すのかを決め、そこから費用と利益を引いた残りが提示額になります。だから「訳」の種類によって、引かれる項目そのものが違うんですね。

もう1つ大事なのは、提示額の高さと手元に残る額は別だという点になります。仲介より提示額が低くても、手数料と工事と時間の費用を並べると手取りが逆転する場面が3つあるんです。

この記事では、買取で変わる4つの点、業者の逆算の順番、「訳」ごとに引かれる4つの額、手取りが逆転する3つの場面、向く物件の見分け方、進め方、契約書の読みどころ、買取業者でも買えない4つの状態、使える税金の制度の順にたどります。

法令と制度は、国土交通省・国税庁・法務省・財務省・e-Gov法令検索で確認したものだけを載せました。2026年9月時点の内容としてお読みください。「訳」の種類ごとに売り先をどう選ぶかの全体像は、訳あり物件の売却は「訳」の中身で売り先が決まる｜4種類の訳と5つの出口、動く前に整える3つのことに分けて書いています。

訳あり物件買取とは何か|仲介と違う4つの点

訳あり物件買取とは、不動産会社が自ら買主になって物件を買い取る取引です。仲介は買主を探してもらう取引なので、相手の立場がまるで違います。

違いは4つに整理できるんです。順に見ていきますね。

違い1｜買主は誰になるのか

仲介では、不動産会社は売主と買主の間に立つ代理人で、買主は別にいます。訳あり物件買取では、目の前の業者そのものが買主です。

だから買取の話し合いは、「探してもらう」相談ではなく「買ってもらう」交渉になります。相手は自社の利益を計算しながら座っているわけで、その前提を忘れると値段の読み方を間違えるんですね。

違い2｜期間はどれくらい変わるのか

仲介は買主が現れるまで終わりません。訳あり物件は住宅ローンが付きにくいものが多く、内見が入らないまま数か月から数年止まることもあります。

買取は業者が買うと決めた時点で相手が確定するので、契約から決済までが数週間から1か月程度で組めることが多いんです。期限がある方にとっては、ここが買取を選ぶ理由になります。

違い3｜手数料と工事の費用はどうなるのか

仲介で売れると、売買代金に応じた仲介手数料がかかります。上限は国土交通省の告示で決まっていて、代金が400万円を超える部分は3％に消費税を加えた額です。売主が片付けや修繕を求められることも珍しくありません。

買取では媒介の報酬が発生しないんです。現状のまま引き受ける業者なら、片付けや解体の費用も売主の負担から外れます。代わりに、その費用は業者の側で見込まれ、提示額から引かれています。

出典：国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額（昭和四十五年十月二十三日建設省告示第千五百五十二号）」

違い4｜売ったあとの責任は誰が負うのか

仲介で一般の買主に売ると、引き渡した物件が契約の内容に合わないときに売主が責任を負うことになります。買主が不適合を知った時から1年以内に通知すれば、修補や代金減額、損害賠償の請求が可能です。

買取では、買主が宅地建物取引業者なので、契約不適合責任を負わない特約を置く形が実務上多く見られます。ただし、知りながら告げなかった事実については、特約があっても責任を免れません。この線引きは後の章で詳しく書きます。

出典：e-Gov法令検索「民法」

「どの不動産屋も一生懸命高く売ろうとしてくれる」と思っている方が多いのですが、実務をしていた当時にグループの売買部門と動いて見た社内の本音は違いました。安い物件や訳のある物件は、手間のわりに手数料が薄いので後回しになりやすいんです。

仲介で止まっている訳あり物件は、業者に嫌われているのではなく、担当者の優先順位で下に置かれているだけのことがあります。それでも動かないなら、買主が確定する買取に切り替える判断は合理的ですよ。

訳あり物件買取の価格はどこから決まるのか|逆算の3段階

訳あり物件買取の価格は、業者の再販の出口から逆算して決まります。「頑張って高く買う」という順番にはなっていません。

逆算は3段階です。ここを知っていると、提示額の読み方が変わりますよ。

段階1｜業者はこの物件をどう再生して誰に渡すのか

業者は買った物件をそのまま持ち続けるわけではなく、直して売る、貸して運用する、隣の土地と合わせて売る、解体して土地で売るといった出口を先に決めます。出口が決まらない物件には、値段が付きません。

再建築不可なら隣地と合わせるか賃貸で回す、底地なら借地人に売るか借地権を取得して完全な所有権に戻す、共有持分なら他の共有者と交渉する。「訳」の種類ごとに出口の型が違うので、引かれる項目も変わってくるんですね。

段階2｜再販価格から何が引かれるのか

出口が決まったら、その出口で売れる価格を見積もるんです。そこから、直す費用や解体費、権利の整理にかかる費用、保有している間の税金と経費、そして自社の利益を引きます。

残った額が、売主に提示できる上限です。仲介の査定のように「近所がいくらだから」という積み上げではなく、引き算で下りてくる数字だと理解してください。

段階3｜近隣の取引価格はどこで確かめるのか

自分の物件の土台を知るには、近隣で実際にいくらの取引があったかを見ます。国土交通省の不動産情報ライブラリでは、成約した価格を地図から絞り込めるんです。

同じ町名、近い面積、近い築年数で条件をそろえて見てください。この数字は「訳」による減価を引く前の土台なので、そのまま自分の物件に当てはまるわけではありませんが、提示額がどれだけ離れているかを測る物差しになります。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」

「相場より高く買います」と書かれた査定書を、実務をしていた当時に何度も見ました。何を相場と呼んでいるのかが書かれていないので、それ自体は情報になりません。

聞くべきは金額ではなく、その金額を出した引き算の中身です。出口をどう見て、費用にいくら見たのかを説明できる相手なら、交渉の相手として成り立ちます。相場を知らずに席につくのは、目隠しで値札を読むようなものですよ。

訳あり物件買取で「訳」ごとに引かれる額はどう違うのか|4種類の引き算

同じ訳あり物件買取でも、引かれる項目は「訳」の種類で変わります。ここが仲介の査定との一番の違いです。

「訳」は4種類に分かれます。種類ごとに、何が引かれるのかを見ていきますね。

種類1｜再建築不可など法的な制限がある物件は何を引かれるのか

建築基準法は、建物の敷地が幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していることを求めています。満たしていない土地は建て替えができないので、業者は「建て替えられない土地」として値段を組み立てるんです。

引かれるのは、建て替えできる土地との差額と、再生にかかる費用になります。隣地を取得して接道を満たす、43条2項の認定や許可を取る、既存の建物を直して貸す。どの出口を選ぶかで費用が変わるので、業者によって提示額の差が大きく出る種類です。道路の調べ方は再建築不可物件の買取はどこまで下がる?価格の決まり方と、売る前に確かめる4つの可能性にまとめました。

出典：e-Gov法令検索「建築基準法」

種類2｜底地・借地権・共有持分など権利に他人が絡む物件は何を引かれるのか

権利の「訳」は、物件の一部しか売れないところに特徴があります。底地は借地人が使っている土地、借地権は地主の土地の上に建つ権利、共有持分は不動産の一部になります。

引かれるのは、更地価格に対する権利の割合と、相手方との調整にかかる費用と時間です。借地権を第三者に譲渡するには地主の承諾が要り、承諾が得られないときは裁判所に承諾に代わる許可を求める手続きがあるんですね。共有物に変更を加えるには他の共有者の同意が要るので、持分だけを買う業者は残りの共有者との交渉を前提に価格を出します。底地は底地売却は誰に売るかで金額が変わる｜5つの売り先と、動く前に確かめる契約書の見方、共有は共有名義の土地売却は何から始めるか｜全員の同意が要る場面と、反対されたときの4つの出口に分けて書きました。

出典：e-Gov法令検索「借地借家法」

種類3｜心理的瑕疵がある物件は何を引かれるのか

人の死が関わった物件は、再販するときに買主へ告げる必要があるかどうかで価格が動きます。国土交通省のガイドラインは、自然死や日常生活の中での不慮の死は原則として告げなくてよいとする一方、売買には年数の区切りを置いていません。

引かれるのは、再販時に告知したうえで買う人を探す手間と、その分の価格の下がり幅です。公的な統計としての下落率は見当たらないので、一律の割合は存在しません。事案の内容、経過期間、近隣にどこまで知られているかで幅が出ます。告知の線引きと価格の関係は事故物件買取はいくらになるのか｜価格の決まり方と、仲介と比べて手元に残る額の出し方で詳しく書きました。

出典：国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」

種類4｜傾き・雨漏り・越境など物理的な不具合がある物件は何を引かれるのか

物理的な「訳」は、引かれる額がいちばん分かりやすい種類です。直す費用がそのまま引かれるか、直せないなら解体費が引かれます。

注意したいのは、境界と越境は直す費用ではなく「売れるかどうか」に関わることです。境界標が見つからない、隣の塀や枝が越えている、隣の所有者が分からない。この状態だと再販の出口が読めないので、業者は測量や隣地との調整の費用と時間を上乗せして引きます。越境の扱いは土地の境界線のはみ出しがあっても買取で売れる｜越境の5つの売り先と、動く前に確かめる図面の見方にまとめました。

底地や借地の相談を、地元に長くある不動産屋に持ち込む方がいます。ここは僕の考えですが、地元の地主と付き合いの深い会社に借地人側が相談すると、立場が弱くなる構造はあり得るはずです。

権利の「訳」は、売主と相手方のどちらとも関係のない第三者に価格を出してもらうのが安全です。同じ物件でも、誰の側に立つ相手かで引かれる額が変わります。

訳あり物件買取と仲介はどちらが手取りで残るのか|逆転する3つの場面

提示額の高さと、最後に手元に残る額は別ものです。訳あり物件買取を検討するなら、仲介の想定と同じ形に並べて比べる必要があります。

仲介より買取のほうが手取りで上回る場面は3つです。自分の物件がどれに当たるかを見てください。

場面1｜売れるまでの期間が読めないとき

仲介で止まっている間も、固定資産税と都市計画税は毎年かかります。火災保険、草刈りや見回りの費用、遠方なら往復の交通費も出ていくんです。

年間の維持費を実額で出し、仲介で売れるまでの想定期間を掛けてみてください。この金額が仲介と買取の価格差を上回るなら、買取のほうが手取りで残ります。訳あり物件は期間が読めないので、この計算が効きやすいんです。

僕が実務をしていた当時、持ち続けるか手放すかの相談で最後に効いたのは、いつもこの回収の計算でした。感情の話を数字に置き換えると、迷いが減るんです。

場面2｜売る前に工事や片付けが要るとき

仲介で一般の買主に売るなら、傷んだ家は直すか壊すかを求められることがあります。残置物の処分、擁壁や塀の補修、特殊清掃。売主が先に払う費用は、売れる前に出ていくお金です。

買取なら現状のまま引き受けてもらえることが多く、先に払う工事費がゼロになるぶん、提示額の低さが埋まります。しかも先に工事をしても、その分が仲介価格に乗るとは限りません。直す前に、買取の提示額と直した後の仲介想定を並べてください。

場面3｜売ったあとの責任を切りたいとき

仲介で個人の買主に売ると、引き渡した後に雨漏りや傾きが見つかったときの責任が売主に残ります。買主が知った時から1年以内の通知で、修補や減額、損害賠償の話になり得るんです。

買取で契約不適合責任の免責特約を結べば、告げた「訳」については後から請求を受けない形にできます。訳あり物件はこの後出しのリスクが大きいので、責任を切れること自体が金額に換算できる価値になります。

「買取は安いから損」と決めている方に、手取りの表を一緒に作ると結果が変わることがありました。実務をしていた当時、駅から遠い土地に建てても回収できないと数字で示したときと同じで、感情より先に計算が答えを出します。

比べるのは提示額ではなく、手数料と工事と時間を引いた後の手取りです。仲介の想定価格から売れるまでの1年分の維持費を引いてみるだけで、判断が変わる方は少なくありません。

訳あり物件買取に向く物件はどれか|4つの見分け方

訳あり物件買取は万能ではありません。仲介や隣地への売却のほうが手取りが残る物件もあります。

向くかどうかは4つで見分けられるんです。

見分け1｜買主が住宅ローンを組めない「訳」か

再建築不可、借地権、心理的瑕疵、未登記。こうした物件は買主が住宅ローンを組みにくく、一般の買主の母数が小さくなります。融資が付かない「訳」なら、現金で買う業者が現実的な相手です。

逆に、傷みが軽くて融資に支障がない物件は、仲介で普通に売れることがあります。訳あり物件買取に出す前に、自分の「訳」が融資に関わるかどうかを確かめてください。

見分け2｜期限があるか、通える距離か

相続した空き家の3,000万円特別控除には売却の期限があり、相続放棄や納税にも期限があります。遠方で何度も通えない事情も同じです。

期限と距離の制約があるなら、決済までが短い買取が向きます。期限がなく近くに住んでいるなら、仲介で上限を探る時間を取れるわけです。

見分け3｜隣地の所有者や借地人が欲しがる土地か

隣の土地の所有者にとって、あなたの土地は庭や駐車場の延長として使えます。借地人にとって底地は、買えば完全な所有権になる土地です。こうした相手は、市場価格より高く評価することがあります。

顔の見える相手がいる物件は、業者に当たる前に声をかけるのが順番です。業者はその相手に売ることを出口にして価格を出すので、直接売れば中間の利益を払わずに済みます。

見分け4｜「訳」を小さくしてから売る余地があるか

境界を確定する、相続登記を済ませる、43条2項の認定を取る、共有者の同意を取り付ける。「訳」を小さくできる余地があるなら、先に整えてから仲介と買取の両方に当たると提示額が上がります。

ただし、費用と時間をかけて整えても、その分が価格に乗るとは限りません。整える費用と提示額の差を、数字で比べてから決めてください。

実務をしていた当時、現場で空き家の隣に住む方に話を聞くと、越境した枝に困っているのに所有者が分からず、どこにも言えないという声を何度も聞きました。ところがその同じ隣人が、「売るなら買いたい」と言い出すことがあるんです。

隣の人は、困っている相手であると同時に、いちばん高く買ってくれる相手でもあります。業者に当たる前に、一度だけ声をかけてみてください。

訳あり物件買取はどう進むのか|5つのステップ

訳あり物件買取の進め方は、仲介と少し違います。買主が確定している分、価格と条件を並べる工程に時間を使うんですね。

ステップは5つです。

ステップ1｜「訳」を書き出して資料をそろえるには何から始めるのか

登記事項証明書、固定資産税の課税明細書、あれば建物の図面と過去の修繕の記録、境界の確認書をそろえます。そのうえで、知っている「訳」を全部書き出してください。

雨漏りや傾き、越境、過去の出来事、権利関係。隠さず書き出したものが、そのまま告知書の土台になります。書き出しておくと、業者ごとに説明の内容がぶれません。

ステップ2｜同じ資料で複数の業者に価格を聞くのはなぜか

同じ資料を渡して、複数の業者に価格を聞きます。条件が同じだからこそ、返ってきた数字を横に並べて比べられるんです。

「訳」の種類ごとに得意な業者が違うので、再建築不可なら再建築不可、底地なら底地を扱った実績のある相手を混ぜてください。免許や処分歴の確かめ方は訳あり物件買取業者の選び方｜元コンサルが先に見る5つのポイントと契約前の確認事項にまとめています。

ステップ3｜価格の根拠をどう説明してもらうのか

提示額が出たら、出口と引き算の中身を聞きます。どう再生して誰に渡すつもりなのか、再販でいくらを見て、費用にいくら見たのか。

答えられない相手の数字は、比べる材料になりません。答えられる相手が2社あれば、その差の理由から自分の物件の弱点が見えてきます。

ステップ4｜価格以外の条件をどう並べるのか

現状渡しか片付けが要るか、残置物はどこまで引き受けるか、決済の時期はいつか、契約不適合責任の免責をどう扱うか。価格の次に、この条件を書面で出してもらいます。

僕が実務をしていた当時から、残すものと渡すものを目録にして契約に付ける進め方は多くありました。「これは残して」という口約束は、あとで必ず食い違います。写真と品目を書き出し、双方が確認した記録を残してください。

ステップ5｜契約から決済までに何を確かめるのか

契約書では、告知した内容が書かれているか、現状渡しの範囲が明記されているか、手付と解除の条件がどうなっているかを読みます。相続登記が未了なら、決済までに登記を終える段取りを司法書士と組んでください。

決済日に代金を受け取り、鍵と書類を引き渡して終わりです。売った翌年には譲渡所得の確定申告があるので、契約書と費用の領収書は捨てずに保管しておきましょう。

片付けを全部自分でやってから業者に見せようとして、途中で止まる方がいます。訳あり物件は物が多く、遠方なら一度の帰省では終わりません。

大事なものだけ自分の手で救い出し、あとはお金で解決するのも賢い選択です。ただし、アルバムのような戻らないものは、目録に書いてから業者に渡してください。

訳あり物件買取の契約書で確かめる3つの条項

金額が折り合っても、契約書を読まずに署名すると後から動かせないんです。訳あり物件買取の契約で見るところは決まっています。

読む条項は3つです。

条項1｜契約不適合責任の免責は何を対象にしているのか

売主が個人で買主が業者のとき、契約不適合責任を負わない特約を置くこと自体は珍しくありません。宅地建物取引業法40条の制限は、業者が自ら売主になる場合の規定なので、この向きの取引には及ばないんです。

確かめるのは、特約が何を対象にし、対象から外れるものが書かれているかという点になります。そして民法572条は、担保責任を負わない特約をしても、知りながら告げなかった事実については責任を免れないと定めています。特約の広さと、自分が書いた告知の内容は、必ずセットで読んでください。

出典：e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」

条項2｜告げた「訳」が書面に残っているか

口頭で伝えた内容は、契約書や告知書に残らなければ「伝えた」と証明しにくくなります。宅地建物取引業者には、取引の相手方に対して故意に事実を告げない行為や不実のことを告げる行為が禁じられていますが、売主の側の告知も書面で残すのが原則です。

自分が渡した告知書の控えを手元に残すことを忘れないでください。日付の入った書面が1枚あるかどうかで、後の話し合いの重さが変わります。

条項3｜クーリングオフが使えない前提で解除の条件を読めているか

宅地建物取引業法37条の2が定めるクーリングオフは、業者が自ら売主となる売買契約について買主を守る制度になります。業者が買主となる訳あり物件買取には適用がありません。

「あとから断れる」という前提で進めないほうが安全です。契約を白紙に戻せる場面と、そのときの手付の扱いを契約前に読み切ってください。決済までが短いぶん、判断の時間も短くなります。

契約書を読むのが苦手という方には、読む場所を3つに絞ってお伝えしています。全部を理解しようとすると、かえって手が止まるからです。

責任、告知、解除。この3つに付箋を貼って、そこだけ説明してもらってください。説明を渋る相手なら、その時点で判断の材料が1つ増えたことになります。

訳あり物件買取でも買えない状態は何か|4つの手当て

訳あり物件買取は「どんな物件でも買う」わけではありません。業者が買いたくても買えない状態が4つあります。

いずれも「訳」そのものではなく、売主の側で整えれば解ける状態です。順に見ていきますね。

手当て1｜名義が亡くなった親のままなら相続登記を先に済ませる

登記上の所有者が亡くなった方のままだと、売買契約を結んでも所有権を移せません。相続で取得したことを知った日から3年以内に相続登記をする義務があり、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。令和6年4月1日より前に相続した不動産も対象で、期限は令和9年3月31日です。

僕が登記事項証明書で所有者を追いかけていた当時、三代前の名義のまま残った土地に何度も当たりました。相続人が世代をまたいで増える前に、名義を現在の所有者に移すのが、買取の入口になります。

出典：法務省「相続登記の申請義務化に関するQ＆A」

手当て2｜名義人の判断能力が失われているなら後見の手続きを確かめる

名義人が認知症などで判断能力を失っていると、本人名義の売買契約は結べません。成年後見人が付いた場合でも、本人が住んでいた家とその敷地を売るには家庭裁判所の許可が要ります。

実務をしていた当時、家族信託の手続きを進めている途中で診断が確定し、間に合わなかった現場を知っているんです。施設の費用を子が実費で負担し、空き家だけが残りました。判断能力に不安があるなら、買取の話より先に司法書士や弁護士に相談するのが順番です。

出典：法務省「成年後見制度・成年後見登記制度Q&A」

手当て3｜共有者の同意が取れないなら持分だけを売る道と全体で売る道を分ける

共有物に変更を加えるには他の共有者の同意が要り、全体を売るには全員の合意が前提になります。合意が取れないと、業者は物件全体を買えません。

その場合でも、自分の持分だけを買う業者は存在します。ただし持分の価格は更地価格の持分割合よりかなり低くなるのが通常で、残りの共有者は業者と共有する関係になります。全員で売る道を先に探り、駄目なら持分の買取を比べるのが順番です。

手当て4｜境界が確定していないなら境界標の有無だけでも確かめる

境界が確定していない土地は、再販の出口が読めないので買取でも価格が付きにくくなります。国に引き取ってもらう相続土地国庫帰属制度でも、境界が明らかでない土地は申請の段階で却下されるんです。

解体の現場を担当していた当時、埋まった境界杭を掘って探し、測量に立ち会ったことが何度もありました。今すぐ測量しなくても、境界標があるかどうかだけは自分の目で見ておいてください。それだけで、業者に渡せる情報が1つ増えますよ。

出典：法務省「相続土地国庫帰属制度の概要」

「業者に断られたから、もうこの家は売れない」と落ち込む方がいます。ところが断られた理由を聞くと、名義や共有や境界といった、売主の側で整えられることがほとんどでした。

業者が買えないのは「訳」のせいではなく、整っていないからという場合が多いんです。断られたら、何が整えば買えるのかを聞いてみてください。

訳あり物件買取で使える税金の制度|3つの論点

訳あり物件買取は金額が小さいことが多く、税金の特例で手取りが大きく変わります。契約の前に3つの論点を確かめてください。

制度は執筆時点の2026年9月の内容になります。

論点1｜譲渡所得の税率と取得費はどう決まるのか

土地建物を売った利益は分離課税で、売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば長期譲渡として所得税15％と住民税5％、5年以下なら短期譲渡として所得税30％と住民税9％です。令和19年までは復興特別所得税として基準所得税額の2.1％が加わります。

相続した物件は、亡くなった方が取得した日から数えるので、基本的には長期譲渡です。取得費が分からなければ売却代金の5％を取得費にでき、測量費や解体費、仲介手数料は譲渡費用として引けます。買取では仲介手数料がかからないぶん、譲渡費用も小さくなる点は覚えておいてください。

出典：国税庁「No.3202 譲渡所得の計算のしかた(分離課税)」／国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」

論点2｜相続した家なら3,000万円の特別控除は買取でも使えるのか

相続した空き家を売ったとき、要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できるんですね。昭和56年5月31日以前に建築された家、区分所有建物でないこと、亡くなった方が一人で住んでいたこと、売却代金が1億円以下であること、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却であることが主な要件です。

制度の期限は令和9年12月31日までになります。令和6年1月1日以後の売却では、買主が翌年2月15日までに耐震改修か取壊しを行う場合でも対象になるので、現状のまま買取業者に渡す場合でも道があります。契約書に買主側の取壊しの期日を書いてもらえるかを、必ず契約前に確かめてください。取得した相続人が3人以上なら控除額は2,000万円です。改正の経緯は空き家の3,000万円控除は何が変わった？｜2026年8月の要望での変更点と対象外の5つの出口を解説に書きました。

出典：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例」

論点3｜3,000万円控除が使えないとき、取得費加算と100万円控除はどうか

相続税を払っている場合は、相続開始の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までの売却なら、相続税額の一部を取得費に加算できます。3,000万円控除とは併用できないので、どちらが得かを税理士に確かめてください。

都市計画区域内の低未利用土地等を500万円以下で売った場合は、長期譲渡所得から100万円を控除できる制度があります。市街化区域など一定の区域では800万円以下まで対象です。国税庁のページには令和7年12月31日までと書かれていますが、令和8年度税制改正の大綱で適用期限が3年延長されると決まりました。代金が小さくなりがちな訳あり物件買取と相性のいい制度です。

出典：国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」／国税庁「No.3226 低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除」／財務省「令和8年度税制改正の大綱」

制度を知らずに売った方は、知った後に必ず同じ言葉を口にします。「先に言ってほしかった」です。実務をしていた当時、この言葉を何度も聞きました。

特例は、売る前に知っていた人だけが使えます。買取は決済が早いぶん、契約の前に税理士へ一度だけ聞いておくのが、いちばん安い保険になります。

訳あり物件買取に関してのよくある質問

訳あり物件買取の価格は相場の何割になりますか?

一律の割合はありません。業者はその物件をどう再生して誰に渡すかを先に決め、再販できる価格から費用と利益を引いて提示額を出します。「訳」の種類によって引かれる項目が違うので、同じ「相場の何割」という言い方には根拠がないんです。複数の業者に同じ資料を渡して、引き算の中身を説明してもらってください。

訳あり物件買取に出す前に、修繕や片付けをしたほうがいいですか?

先に手を付けないのが原則です。現状のまま引き受ける業者は多く、先に払った費用が提示額にそのまま乗るとは限りません。直す前に、現状の提示額と直した後の仲介想定を並べて比べるのが順番です。大事なものだけ先に抜き取り、残すものと渡すものを目録にして契約に付けてください。

訳あり物件買取で「訳」を伝えずに売ったらどうなりますか?

契約不適合責任を負わない特約があっても、知りながら告げなかった事実については民法572条で責任を免れません。買主が業者でも同じです。知っている「訳」は全部書面にして渡し、控えを手元に残すことが、売主自身を守る手順になります。隠すことで得られるものは何もありません。

まとめ

訳あり物件買取の価格は、業者の再販の出口から逆算して決まります。どう再生して誰に渡すのかを決め、再販価格から費用と税金と利益を引いた残りが提示額です。「訳」の種類によって、引かれる項目そのものが変わります。

法的な制限なら建て替え可の土地との差額と再生費用、権利に他人が絡むなら権利の割合と調整の費用、心理的瑕疵なら告知して売る手間と下がり幅、物理的な不具合なら修繕費か解体費と境界の整理。提示額を読むときは金額ではなく、この引き算の中身を聞いてください。

仲介より買取のほうが手取りで残るのは、売れるまでの期間が読めないとき、売る前に工事や片付けが要るとき、売ったあとの責任を切りたいときの3つの場面です。向くかどうかは融資・期限と距離・欲しがる相手の有無・「訳」を小さくする余地の4つで見分け、同じ資料で複数の業者に当たり、契約書は責任・告知・解除の3か所を読みます。業者が買えないのは名義・判断能力・共有・境界が整っていないときで、いずれも売主の側で手当てできるんです。税金は譲渡所得の区分、3,000万円控除、取得費加算と100万円控除を契約の前に確かめておいてください。

「訳」の種類ごとに売り先をどう選ぶかの全体像は、訳あり物件の売却は「訳」の中身で売り先が決まる｜4種類の訳と5つの出口、動く前に整える3つのことにまとめています。田舎の空き家をどの順番で手放すかは田舎の空き家処分はどの順番で動くか｜値段が付かない4つの理由と、7つの出口の当たり方に書きました。個別の税額計算は税理士、登記の手続きは司法書士、相続で争いになっている場合は弁護士の領域です。個別の争いに関するご相談は、法律上、弁護士以外がお答えできない決まりがあります。判断に迷ったときは、お問い合わせからご連絡ください。

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