親から相続した家や、これから売ろうとしている家で、増築した部分が登記されていないと分かった方に向けた記事です。離れや物置、車庫が登記簿に載っていなかった方も、そのまま読み進めてください。
僕は2016年から6年間、大手の不動産・建築会社で土地活用の営業をしていました。当時、家の持ち主の方から売却・処分の相談を受けた中や、相続の相談の中で、増築した部分などが登記されていない家に関わったことがあります。
増築未登記を調べると、上位の記事は、未登記のリスクと、登記の手続きの説明が中心です。そこでこの記事では、手続きは要点にとどめました。重心を置いたのは、売り出す前や、相続した家の分け方の話し合いの中で、決めておくことです。
先に結論を書いておきますね。増築未登記が分かったら、登記の費用と手間を誰が持つかを決めてください。売るなら売り出す前に、相続した家なら遺産の分け方を決める話し合いの中で決めます。あわせて、相続登記の前に段取りを組んでおくと安全です。相続登記をすると、その日から1か月以内に、増築した部分の登記を申請する義務がかかります。
この記事で扱うのは、増築未登記の見つけ方・話が止まるところ・費用と手間の持ち方・相続登記との順番の4つです。
なお、法令の記述は、e-Gov法令検索の条文と、法務省の案内で確かめました。2026年10月時点の内容としてお読みください。
増築未登記の部分は、登記簿と現地を見比べて見つける
増築未登記かどうかは、登記簿に載っている建物と、現地に建っている建物を見比べると分かります。家を建てた後に部屋を広げたり、離れや物置を建て足したりしても、登記簿は自動では書き換わりません。
離れや物置・車庫は、どこまで登記に載るのか
不動産登記法では、建物の登記に、種類・構造・床面積を記録する決まりです。また、母屋と一体で使う離れや物置などは、「附属建物」として、同じ登記に載せることができます。そのため、部屋を広げて床面積が増えたときや、附属建物を建て足したときは、登記の中身も変える必要が出てくるわけです。
ただし、登記の対象になる「建物」には条件があります。屋根と周りの壁（またはそれに当たるもの）があり、土地に定着していて、使える状態にあることです。置いてあるだけで動かせる物置は、建物に当たらないこともあるので、気をつけてください。
増築したら、いつまでに変更の登記をするのか
不動産登記法は、建物の種類・構造・床面積や、附属建物に変更があったときの決まりを置いています。登記簿に載っている持ち主が、変更の日から1か月以内に、変更の登記を申請するというものです。正当な理由がないのに申請を怠ると、10万円以下の過料の対象になります。
増築未登記とは、増築した当時にこの登記をしないまま、年月がたった状態のことです。親の代の増築なら、今の家族が知らないままのこともあります。
登記簿の表題部と、現地の建物を1つずつ見比べる
僕が土地活用の営業をしていた当時、未登記だと分かったのは、登記簿の建物と、現地の建物を見比べたときでした。登記簿に載っている建物と、増築した部分や離れなどが合わなかったんです。登記簿の床面積や附属建物の欄と、実際の部屋・離れ・物置・車庫が合わなければ、増築未登記を疑ってください。
見比べるところを、次の表にまとめました。
| 登記簿の表題部で見るところ | 現地で見るもの | 合わないときに考えること |
|---|---|---|
| 主である建物の床面積（階ごと） | 建てた後に広げた部屋や、上に足した階 | 増築した部分が未登記 |
| 附属建物の欄（種類・床面積） | 離れ・物置・車庫 | 建て足した建物が未登記（別の家屋番号で登記されていないかも確かめる） |
| 原因及びその日付の欄 | 家族が覚えている増築の時期 | 増築の記録が無ければ、未登記のことがある |
増築の登記がされていれば、表題部に、変更の原因と日付が記録されます。また、固定資産税の一覧（名寄帳）と並べて確かめる方法は、名義変更していない相続した建物の解体は？登記簿で先に見ることで整理しました。
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増築未登記で話が止まったのは、登記の費用と手間の持ち方
増築未登記の家の話は、登記の費用と手間を誰が持つかが決まらないと、先へ進まなくなることがあります。
僕が土地活用の営業をしていた当時、家の持ち主の方から売却・処分の相談を受けた中や、相続の相談の中で、未登記の建物がある家に関わりました。未登記だったのは、増築した部分や、離れ・物置・車庫です。件数でいえば、2〜3件になります。
僕が関わった件は、未登記が理由で話がまとまらず、止まりました。止まったのは、登記の費用や手間を、誰が持つかが決まらなかったところです。
登記は誰に頼み、何に費用がかかるのか
一般に、増築した部分の登記では、建物を調べて測り、図面を作って法務局に申請します。この表示に関する登記の調査・測量と、申請の代理は、土地家屋調査士の仕事です。頼むなら報酬などの費用がかかり、額は建物の大きさや、残っている書類によって変わります。
費用のほかに、書類探しと立ち会いの手間がかかる
一般に、費用のほかに、かかるのが手間です。まず、増築したときの工事の契約書や、建築確認の書類などを探さなければなりません。また、建物を調べて測る日には、家に入れるよう立ち会いも必要です。親の代の増築では、増築したころの書類が見つからないこともあり、その場合は代わりの資料をそろえる手間が増えます。
持つ人が決まらないと、売る話も分ける話も止まりかねない
一般に、費用と手間を引き受ける人が決まらなければ、登記は始まりません。そして、登記が済まないままだと、買い手の住宅ローンで登記を求められ、売る話が進まないことがあります。相続の話し合いでも、誰がその家を継ぐかの手前で、止まりかねません。だから、費用と手間の持ち方は、売るなら売り出す前、相続した家なら分け方の話し合いの中で決めておくのが近道です。
増築未登記の費用と手間は、売り出す前・分け方の話し合いで決める
売るのか、相続した家を分けるのかで、決める場面が変わります。増築未登記の家を売るなら売り出す前に、相続した家なら遺産の分け方を決める話し合いの中で、登記の費用と手間を誰が持つかを決めてください。買い手が見つかってから話し合い始めると、そこで話が止まりかねないためです。売るなら、決めた持ち方は売買の契約書にも書いておきましょう。
売るなら、売り出し方と一緒に持つ人を決める
ここでは、増築未登記の家を売る進め方を、3つに分けて考えます。進め方ごとに、費用と手間を持つ人と、売り出す前に決めることを並べました。
| 売る進め方 | 費用と手間を持つ人 | 売り出す前に決めること |
|---|---|---|
| 登記をしてから売り出す | 売る側（相続した家なら、売る相続人） | 誰が土地家屋調査士に頼むか、費用をどこから出すか |
| 引き渡しまでに登記すると約束して売る | 売る側 | 引き渡しの日までに登記が終わるか（見積もりの期間） |
| 未登記のまま、そのことを伝えて売る | 登記は買う側に任せる（値段で調整する） | どの部分が未登記かと、増築したときの書類を買い手に渡せるかを書き出し、値段への響き方を不動産会社と確かめる |
どの進め方にするかを先に決めれば、買い手が見つかった後に、費用の持ち方で話が止まりにくくなります。
なお、「買う側に任せる」は、売る側と買う側の間で決めることで、法律の義務まで移るわけではありません。登記簿に持ち主として載っている間の申請の義務は、売る側にかかったままです（増築したときからの持ち主は1章、増築の後に名義人になった人は4章で見る、1か月の決まり）。買い手にも、自分の名義になった日から1か月以内に、増築した部分の登記を申請する義務がかかるので、そのことも伝えておきましょう。
相続した家を未登記のまま売る場合も、売るには相続登記が必要です。相続登記には、売るかどうかにかかわらず期限があり（取得を知った日から3年以内。2024年4月1日より前に知っていた相続は、2027年3月31日まで）、相続登記の日から1か月以内に増築した部分の登記を申請する義務もかかります。どちらも次の章で見ていきましょう。この進め方を選ぶなら、相続登記を頼む司法書士と土地家屋調査士に、引き渡しまでの段取りを確かめてください。
このほか、未登記の物置や車庫なら、壊してから売る道もあります。その場合も、壊す費用を誰が持つかは、売り出す前に決めておいてください。壊す前に確かめることは、名義変更していない相続した建物の解体は？登記簿で先に見ることで整理しました。
相続した家なら、分け方の話し合いで一緒に決める
相続した家に増築未登記の部分があるなら、遺産の分け方を決める話し合いで、登記の費用と手間も決めてください。家を継ぐ人が持つのか、売って分けるなら売る前に誰が手配して費用をどう分けるのかを、決めた分け方と一緒に書面に残しておくと安心です。売る前に誰かが立て替えた費用の戻し方は、実家を兄弟で売却するには？売主の決め方と、値段・期限の決め方で整理しました。
相続人の間で考えが分かれ、話し合いがまとまらないときは、弁護士に相談してください。個別の争いに関するご相談は、法律上、弁護士以外がお答えできない決まりがあります。
決める前に、見積もりで費用と期間を確かめる
持ち方を話し合う前に、土地家屋調査士に見積もりを頼んで、費用と、登記が終わるまでの期間を確かめておきましょう。そのときに、増築した時期と、工事の書類があるかどうかも伝えてください。金額と期間が分かっていれば、誰が持つかの話し合いも具体的になります。
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相続した家の増築未登記は、相続登記の前に段取りを組む
相続した家なら、登記の順番にも気をつけます。相続した家に増築未登記の部分があるなら、相続登記を申請する前に、増築した部分の登記の段取りを決めておいてください。相続登記をすると、その日から1か月以内に、増築した部分の登記を申請する義務がかかるためです。
相続登記の後は、1か月以内に増築した部分の登記をする
不動産登記法には、建物の床面積などが変わった後に、所有権の登記名義人になった人の決まりもあります。その人は、自分の所有権の登記があった日から1か月以内に、変更の登記を申請しなければなりません。親の代の増築が未登記のまま相続登記をすると、名義人になった相続人に、この1か月の義務がかかります。正当な理由がないのに怠れば、10万円以下の過料の対象になります。なお、離れなどを母屋とは別の建物として登記するなら、変更の登記ではなく表題登記で、期限の数え方も違うので、土地家屋調査士に確かめてください。
相続人は、名義を変える前でも増築した部分の登記を申請できる
一方で、登記簿の持ち主が亡くなっていても、相続人は、その建物の表示に関する登記を申請できる決まりです。そのため、相続登記の前に、相続人として増築した部分の登記を済ませておく順番も選べます。どの順番で進めるかは、土地家屋調査士と司法書士に確かめてから決めてください。
相続登記の期限はいつまでか
相続登記にも期限があります。相続の開始と、その家を取得したことを知った日から、3年以内に申請しなければなりません。2024年4月1日より前に始まった相続でも、相続登記をしていなければ義務の対象で、期限は2027年3月31日です。相続で取得したと知ったのが2024年4月以降なら、その日から3年以内になります。
分け方や費用の持ち方が期限までに決まりそうにないなら、期限内に相続人であることを法務局に申し出る、相続人申告登記という手続きもあります。申し出た人は、ひとまず義務を果たしたものと扱われる仕組みです。ただし、申し出た人が、その後に分け方が決まってこの家を取得したときは、分け方が決まった日から3年以内に、相続登記を申請しなければなりません。名義は亡くなった方のままなので、家を売るときも、あらためて相続登記が必要です。申告登記との違いを含めた相続登記の進め方は、相続登記が未了の実家は売却できるかで詳しく扱いました。
増築した部分の登記と相続登記の順番を表で確かめる
| 進め方 | 相続登記との順番 | 気をつけること |
|---|---|---|
| 増築した部分の登記を先に済ませる | 相続登記の前 | 相続人として申請する。費用と手間を誰が持つかを先に決める |
| 相続登記と並べて進める | ほぼ同じ時期 | 相続登記の日から1か月以内に、増築した部分の登記を申請する |
| 相続登記だけを先にする | 相続登記の後 | 1か月以内に申請する義務がかかる。持ち方が決まっていないと、そこで止まりかねない |
どの順番にするときも、先に決めておくのは、費用と手間の持ち方です。
相続した家を継ぐか、売って分けるかで迷っているなら、無料査定で値段の目安をお伝えしています。決めるまでの見回りには、0円空き家管理も使えますよ。お問い合わせからお気軽にどうぞ。
まとめ
増築未登記の家を売るとき・相続したときに、決めておくことを振り返りましょう。
- 増築した部分や、離れ・物置・車庫が登記されているかは、登記簿の表題部と現地の建物を見比べて確かめる
- 増築未登記の話は、登記の費用と手間を誰が持つかが決まらないと止まることがある。売るなら売り出す前、相続した家なら分け方の話し合いの中で決める
- 決める前に、土地家屋調査士の見積もりで、費用と期間を確かめる
- 相続登記をすると、その日から1か月以内に増築した部分の登記の義務がかかる。相続人は名義を変える前でも申請できるので、相続登記の前に順番を決める
持ち方と順番を先に決めておけば、増築未登記の家でも、売る話と分ける話を前に進めやすくなるわけです。
よくある質問
質問1｜物置や車庫も、登記が要りますか？
屋根と周りの壁（またはそれに当たるもの）があり、土地に定着して、使える状態にあることが、登記の対象になる建物の条件です。この条件に当たる物置や車庫は、登記が要ります。母屋と一体で使うなら附属建物として変更の登記を、別の建物として登記するなら表題登記をすることになり、どちらも申請の期限は1か月です。数え始める日は、附属建物なら建て足した日（建て足した後に相続や購入で名義人になった人は、自分の名義の登記の日）、別の建物なら取得した日と、それぞれ違います。置いてあるだけで動かせる物置は、建物に当たらないこともあるので、迷うときは、土地家屋調査士に見てもらいましょう。
質問2｜増築した部分が未登記でも、固定資産税はかかっていますか？
登記と固定資産税は、別の仕組みで動いています。地方税法では、登記されていない家屋でも、市町村（東京23区では都）が課税の台帳（家屋補充課税台帳）に登録して、固定資産税をかけられる決まりです。増築した部分が課税に入っているかは、固定資産税の課税明細書などの家屋の欄で確かめられます。登記簿の床面積と比べてみてください。
質問3｜増築未登記のまま、家を売ることはできますか？
売ること自体はできます。ただ、買い手が住宅ローンを使うときは、金融機関から登記を求められることもあるので、注意が必要です。未登記のまま売るなら、誰がいつまでに登記するかを、売り出す前に決めておきましょう。そのうえで、どの部分が未登記かを買い手に伝え、決めた内容を売買の契約書にも書いておきます。売り先の選び方は、訳あり物件の売却は「訳」の中身で売り先が決まるで整理しました。
出典
当時、話が止まったのは、登記の費用と手間を、誰が持つかのところでした。売るなら売り出す前に、相続した家なら分け方の話し合いの中で、その持ち方を決めておきましょう。