古家付き土地の解体費用は誰が払う？売主・買主の分かれ目と決め方

古い家が建ったままの土地を売ろうとしていて、解体費用を自分が払うのか、買主が払うのかを知りたい方に向けた記事です。

僕は2016年から6年間、大手の不動産・建築会社で土地活用の営業をしていました。建物を壊してから建てる案件も受け持ち、解体の工事で隣の方に謝る側に立った経験があります。

古家付き土地の解体費用について検索で上位に出る解説は、売主と買主のどちらが払うか、費用の相場はいくらか、が中心です。そこでこの記事は、払う側になると何を引き受けるのかまで踏み込みました。

結論：古家付き土地の解体費用を誰が払うかは、法律ではなく、売買契約で決めた引渡しの条件で決まります。古家付きのまま引き渡すなら買主、更地にして引き渡すなら売主が払う形です。どちらを選ぶかは、費用の額に加えて、工事を頼む立場を自分が担えるかどうかで決めてください。

扱うのは、誰が払うか、払う側が引き受けること、売主が決めるときの材料、契約書に書く項目の4つです。解体費用の相場と補助金の額には触れていません。建物の造りや自治体によって開きがあるためです。

法令と制度の記述は、e-Gov法令検索の条文と国税庁の案内で確かめました。2026年10月時点の内容としてお読みください。

古家付き土地の解体費用は誰が払う？引渡しの条件で決まる

古家付き土地の解体費用を誰が払うかは、売主と買主が売買契約で決めます。民法にも宅地建物取引業法にも、解体や取壊しという言葉は出てきません。決め手になるのは、土地をどの状態で引き渡すと約束したかです。

引渡しの条件ごとに、解体費用を払う人を表にまとめました。

古家付きのまま売るか、壊してから売るかを決めかねている段階でも、無料査定はお受けしています。0円空き家管理のご相談も同じ窓口なので、土地と建物の状況をそのまま書いてお問い合わせからご連絡ください。

古家付きのまま引き渡すなら、買主が払う

古家付き土地として売り、建物が建ったまま引き渡す形では、壊すかどうかも、いつ壊すかも買主が決めます。解体業者と契約して代金を払うのは買主なので、売主が解体費用を用意する必要はありません。

ただし、買主は解体費用を見込んだうえで値段を考えます。売り出した後に、壊す費用の分を下げてほしいと交渉が入る場面もあるでしょう。払う人は買主でも、売主の手取りに影響が出る点は押さえておいてください。

更地にして引き渡すなら、売主が払う

売買契約で「更地にして引き渡す」と約束した場合は、売主が解体業者に頼み、解体費用も売主が払います。買主が見つかってから壊す段取りにできるので、売れる前に更地にしてしまう形とは違うものです。

更地渡しは、引渡しの日までに壊し終えるという約束でもあります。費用を払うことに加えて、工事を期日どおりに進める役目も売主が受け持つと考えましょう。

分け合う形や、上限を決める形もある

売主と買主のどちらか一方が全額を払う、と決まっているわけではありません。半分ずつにする、売主は決めた額までを払い、超えた分は買主が払う、という決め方もできます。

分け合うときに決めておくのは、割合だけではなく、解体業者に頼むのはどちらか、という点です。頼んだ側に、次の章で扱う役目が付いてくるからです。

古家付き土地の解体費用を払う側が引き受けること

解体費用を払って解体業者に頼んだ側は、工事の発注者という立場です。お金を出すことに加えて、近所の方の声を受ける場面があり、建物の広さによっては届出の義務も負います。壊した後の登記と、地面の下から物が出たときの扱いは、頼んだ人ではなく、建物の名義と契約で決まるものです。

解体の工事では、落ち度のある人と、近所の方の前に立つ人が別になる場面があります。当時の僕の仕事は土地活用の営業で、建物を壊してから建てる案件も受け持っていました。そうした現場の1つで、解体業者ではない僕が、隣の方に平謝りしたことがあります。きっかけは解体業者が倒した電柱で、その電柱が倒れるときに、隣の方のものを少し引っかけてしまったんです。落ち度は業者の側にありました。

解体費用を誰が払うかを決めるときは、こうした場面で前に立つのが誰になるのかも一緒に見てください。解体にともなう役目を、引渡しの条件ごとに並べました。

売主が解体を頼めば、近所の声が売主に来ることもある

民法は、工事を頼んだ人（注文者）は、請け負った業者が仕事で第三者に与えた損害を賠償する責任を負わない、と定めています。注文や指図に過失があったときは別、というただし書き付きです。

法律上の賠償の決まりと、近所の方が最初に声をかける相手は、別のものだと考えてください。更地渡しで売主が解体業者に頼んだ工事なら、近所の方の声が売主に来ることもあります。古家付きのまま売れば、この受け口は買主の側になります。

届出の義務と調査の費用も、発注者に付いてきます。床面積の合計が80平方メートル以上の建物の解体は、発注者が工事に着手する日の7日前までに届け出る決まりです。石綿の調査は元請けの業者が行い、その費用は発注者が適正に負担すると大気汚染防止法に書かれています。届出の中身と挨拶で伝えることは、実家の解体を頼む前に｜境界・近所への挨拶・壊す時期で扱いました。

滅失の登記は、壊した時点の名義人が申請する

滅失の登記には、申請する人と期限の決まりがあります。申請するのは登記簿の表題部の所有者か所有権の登記名義人で、期限は建物がなくなった日から1か月以内です。更地渡しなら、売主が申請することになります。

気を付けたいのは、古家付きのまま売る場合です。建物の名義を買主へ移さないまま買主が壊す段取りにすると、登記の名義人は売主のままになります。このときの申請を誰の名前で、誰の費用で進めるのかは、契約の前に不動産会社か土地家屋調査士に確かめてください。

申請に要る書類は、滅失登記の必要書類は?相続した家を解体したときの手続きと1か月の期限にまとめてあります。

当時の僕は解体業者ではなく、あくまで営業でした。それでも、工事で迷惑をかけた隣の方の前では、謝る側に立っていたんです。解体費用を自分で払って工事を頼むときは、こうした場面で自分も前に立つことがあると考えておいてください。

古家付き土地の解体費用を売主が払うか、どう決める？

売主が払うか、買主に任せるかは、解体費用の額だけでは決まりません。壊す代金を先に出せるか、現地に通えるか、隣との境界がはっきりしているかを、値段の話より先に確かめてください。

売主が払う形が向く人、買主に任せる形が向く人

確かめることを、建物と土地の条件も加えて表にしました。右の列に当てはまる項目が多い方は、古家付きのまま売る形から検討するとよいでしょう。

最後の行に心当たりがある方は、壊す約束をする前に、役所の建築を担当する課に尋ねてください。都市計画区域と準都市計画区域の中では、建物を建てる敷地は、建築基準法で道路と認められた道に2メートル以上接していなければなりません。例外として認められる場合もありますが、この条件に合わない土地で先に壊してしまうと、建て直しが認められず、買主を探しにくくなるおそれがあります。

手取りは、払う場合と払わない場合を並べて比べる

売主が払う形と買主に任せる形では、売り出す値段が変わります。不動産会社に査定を頼むときは、更地渡しの値段と、古家付きのままの値段の両方を出してもらいましょう。

更地渡しの値段から解体の見積もりを引いた額と、古家付きのままの値段を比べれば、どちらが手元に残るかが見えてきます。解体の見積もりを先に取っておくと、買主から値段の交渉が入ったときの材料にもなるはずです。

査定額の根拠の聞き方は、実家の査定は誰が頼める？名義別の進め方と査定額の読み方を参考にしてください。

解体費用を払う前に確かめる税金

税金で先に確かめたいのは、売ったときの所得税と、持っているあいだの固定資産税です。売主が土地を売るために払った建物の取壊し費用は、譲渡所得を計算するときの譲渡費用に入ると、国税庁は案内しています。

相続した空き家を売る方は、3,000万円の特別控除の要件も見ておきましょう。この特例は、売る前に取り壊した場合だけのものではありません。建物ごと売り、売った年の翌年2月15日までに建物の全部の取壊しが済んだ場合も、要件に入っています。この形は、2024年1月1日以後の売却だけが対象です。特例そのものにも、2027年12月31日までの売却であること、相続が始まった日から3年たつ日が属する年の12月31日までに売ること、という期限があります。

買主に任せる形でこの特例を使うなら、期日までに取壊しが済むよう、買主の協力が欠かせません。建物を売買の対象にどう入れるかでも当てはまり方が変わるため、使えるかどうかは税務署か税理士に確かめてください。契約に入れておく中身は、空き家の3,000万円控除は何が変わった？｜2026年8月の要望での変更点と対象外の5つの出口を解説で全体を見てから決めましょう。

固定資産税の基準日は、毎年1月1日です。売れる前に壊して更地のまま年を越すと、住宅が建つ土地の課税標準の特例から外れる点も、売主が払うと決める前に知っておきましょう。税額がどのくらい動くかは、税理士か、役所で資産税を担当する課に聞くのが確実です。

解体費用をどちらが払う形で売り出すかを決めきれない方には、無料査定と0円空き家管理でお手伝いできます。お問い合わせから、いまの状況をお知らせください。

解体を自分で頼む方がつまずきやすいのは、相場が分からないこと、近所への声かけ、補助金の制度を調べていないことだと、僕は考えています。この3つに手が回りそうにないなら、買主に任せる形を先に検討してみましょう。払うと決めた方は、見積もりと一緒に、自治体の補助金の有無も尋ねておくと安心ですよ。

古家付き土地の解体費用は売買契約書にどう書く？

解体費用の負担は、口約束にせず、売買契約書に書いてもらいます。書くのは「誰が払うか」の一言ではなく、壊す範囲、金額の上限、期日、想定外の物が出たときの扱いまでです。

壊す範囲は、塀とフェンスの持ち主から決める

契約書に壊す範囲を書くとき、見落としやすいのが隣との境の塀とフェンスです。

壊す範囲に入れるつもりの塀が、隣の方のものだったり、隣との共有だったりすると、売主の判断だけでは壊せません。壊す範囲が決まらなければ、見積もりの額も、誰がいくら払うかも、契約書に書けないままです。

更地渡しを約束する前に、塀とフェンスの持ち主を隣の方と確かめておきましょう。確かめ方は実家の解体を頼む前に｜境界・近所への挨拶・壊す時期の2章に、塀や屋根が境界を越えているときの売り先は土地の境界線のはみ出しがあっても買取で売れる｜越境の5つの売り先と、動く前に確かめる図面の見方に書いてあります。

家の中の物をどこまで片付けるかも、壊す範囲と一緒に決める項目です。決め方は空き家の片付けは出口を決めてから始める｜先に拾う4つのものと、売る・壊す・貸すで変わる範囲で扱いました。

更地渡しは、期日に間に合わないときの扱いも書く

更地渡しでは、引渡しの日から逆算して解体の工事を組むことになります。境界の確認や近所との話が長引くと、工事の着手が遅れ、引渡しの日に響きます。

契約書には、壊し終える日に加えて、間に合わないときに引渡しの日を延ばせるのか、延ばすときの手続きはどうするのかを書いてもらってください。天気や業者の都合で工期が延びる場合もあるためです。

古家付きのまま売っても、地面の下の物は売主に話が戻ることがある

古家付きのまま引き渡せば、後のことは買主の負担になる、とは言い切れません。引き渡した土地が契約の内容に合っていないとき、買主は売主に、直すことや代金を減らすことを求められる、というのが民法の定めです。

売主がこの責任を負わない、という特約を結ぶことはできます。ただし、売主が知っていたのに伝えなかった事実については、特約があっても責任を免れません。

昔の建物の基礎、使っていない浄化槽や井戸など、地面の下にある物で知っていることは、契約の前に書面で伝えておきましょう。伝えた内容を契約書にどう書くかは、不動産会社に確かめてください。責任の有無を個別に判断したいときは、弁護士への相談になります。

売主が払うか、買主に任せるか、契約書の中身をどうするかで迷ったら、無料査定と0円空き家管理の窓口でお話を伺います。お問い合わせからご相談ください。

まとめ

古家付き土地の解体費用を誰が払うかは、売買契約で決めた引渡しの条件で決まるものです。古家付きのまま引き渡すなら買主、更地にして引き渡すなら売主が払い、分け合う形も選べます。

解体業者に頼んだ側には、費用のほかに、建物の広さによっては届出の義務が加わる点も見落とせません。近所の方の声を受ける場面もあるでしょう。壊した後の登記は建物の名義で決まるため、古家付きのまま売っても売主に残る場合があります。額だけで決めないでください。

売主が払うかどうかは、壊す代金を先に出せるか、現地に通えるか、隣との境界がはっきりしているかで考えます。相続した空き家なら、3,000万円控除の要件も先に確かめておきましょう。

古家付き土地の解体費用は、どちらが得かだけで決めるものではありません。頼んだ側が引き受ける役目を知ったうえで、壊す範囲と期日まで契約書に書いてもらってください。

よくある質問

質問1｜古家付き土地の解体費用を、売主と買主で折半することはできますか？

折半にすることは可能です。解体費用を誰が払うかは売買契約で決めるものなので、半分ずつにする形も、売主が払う額に上限を置く形も選べます。折半にするときは、解体業者に頼むのはどちらか、見積もりを超えた分は誰が払うかまで、契約書に書いてもらってください。

質問2｜解体費用を買主が払う形なら、売主は何もしなくてよいですか？

売主にも残ることがあります。地面の下にある物で知っていることを伝えること、隣との境界を説明すること、建物の名義を移さずに買主が壊すなら滅失の登記の進め方を決めておくことです。相続した空き家で3,000万円控除を使う予定なら、取壊しの期日を買主と決めておくことも加わります。

質問3｜解体費用の見積もりは、売り出す前に取ったほうがよいですか？

売り出す前に取っておきましょう。更地渡しと古家付きのままの手取りを比べる材料になり、買主から値段の交渉が入ったときにも根拠として使えるからです。見積もりを頼む前に、塀やフェンスを壊す範囲に入れるかどうかを決めておくと、金額が後から変わりにくくなります。

出典

出典：e-Gov法令検索「民法」

出典：e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」

出典：e-Gov法令検索「建設工事に係る資材の再資源化等に関する法律」

出典：e-Gov法令検索「大気汚染防止法」

出典：e-Gov法令検索「不動産登記法」

出典：e-Gov法令検索「地方税法」

出典：e-Gov法令検索「建築基準法」

出典：国税庁「No.3255 譲渡費用となるもの」

出典：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

境界の確認と滅失の登記は土地家屋調査士に、税金の計算は税理士に、契約上の責任の判断は弁護士に、それぞれ確かめてください。