古家付き土地のトラブルを売る前に防ぐには？越境と境界の確かめ方

古い家が建ったままの土地を売ろうとしていて、売った後に隣や買主と揉めないか心配な方に向けた記事です。とくに、相続した実家のように、自分は住んでいなかった土地を売る方を思い浮かべて書いています。

僕は2016年から6年間、大手の不動産・建築会社で土地活用の営業をしていました。当時、営業の情報集めとして空き家のお隣に直接伺ったときに耳にしたのが、この記事で扱う越境の話です。

古家付き土地のトラブルを調べると、契約不適合責任や地面の下の埋設物、解体費用の負担といった、契約書で備える話が上位に並びます。この記事では、その手前にある隣との境のトラブルを、売る前にどう見つけて手当てするかに絞りました。

結論：古家付き土地のトラブルのうち、隣との越境や境界の問題は、住んでいない売主より隣の方が先に知っていることがあります。売り出す前に隣の方に困りごとを聞き、自分の側で片付くものを済ませてから、境界の確認と買主への説明に進んでください。

扱うのは、古家付き土地のトラブルが出る時期、隣の方に聞くこと、越境の向きごとの手当て、境界の確かめ方の4つです。解体費用を誰が払うかは、別の記事にまとめてあります。

法令と制度の記述は、e-Gov法令検索の条文と、法務省・日本土地家屋調査士会連合会の案内で確かめました。2026年10月時点の内容としてお読みください。

古家付き土地のトラブルは、売る前・引渡しまで・引渡しの後のどこで出る？

古家付き土地のトラブルは、売り出す前（名義・境界・越境）、契約から引渡しまで（測量・解体の期日）、引渡しの後（建物の傷み・地面の下の物・伝えていなかった越境）の3つの時期に出ます。どの時期に表に出るかによって、売主が打てる手も違うんです。時期ごとに分けると、売り出す前に売主が自分で見つけて手を打てるものが分かり、その中心は隣との境にかかわる問題になります。

時期ごとに、出てくるトラブルと売主が先にできることを並べる

古家付き土地の売買での主なトラブルを、表に出る時期で並べると次の表になります。売り出す前の行に手を打っておくほど、契約の後に慌てる場面は減らせます。

相続した古家付き土地で、名義が亡くなった親のままなら、売買の前に相続登記が要ります。相続登記は2024年4月1日から申請が義務になり、相続で取得したことを知った日から3年以内が期限です。2024年4月1日より前に始まった相続の分は、原則として2027年3月31日までに申請することになっています。売る前の順番は、相続登記が未了の実家は売却できるか｜2027年3月の期限までに動く順番と、決めきれない人の5つの出口にまとめました。

建物の傷みや地面の下の物は、契約書の取り決めで備える

引渡しの後に見つかる雨漏りやシロアリ、地面の下の古い基礎には、住んでいなかった売主には知りようのないものもあります。こうしたトラブルは、売主が責任を負う範囲を契約書で決めて備えるもので、売り出す前に売主が現地で見つけられる範囲には限りがあるのです。

ただし、責任を負わないという取り決めをしても、売主が知りながら告げなかった事実については責任を免れません（民法572条）。知っていることは告知書に書いて伝える、というのが前提になります。解体費用の負担と地面の下の物の扱いは、古家付き土地の解体費用は誰が払う？売主・買主の分かれ目と決め方で取り上げました。

隣との境の問題は、住んでいない売主ほど見えにくい

越境や境界の問題には、土地の外から見て分かるものも含まれます。それでも、住んでいない売主の目には、なかなか入りません。越えている枝やはみ出した物で困っているのは隣の方で、その話が離れて暮らす売主まで届いていないことがあるからです。

古家付き土地の値段の目安を知りたい方には、無料査定でお伝えしています。売り出すまでの間の見回りは、0円空き家管理でご相談いただけますので、お問い合わせからご連絡ください。

古家付き土地のトラブルの種は、隣の方の側から見えていることがある

古家付き土地を売り出す前に、売主がまずやりたいのは、隣の方に困りごとを聞くことです。越境の困りごとは、持ち主よりも先に、その境のすぐ向こうで暮らしている隣の方が知っていることがあります。

土地の所有権は、法令の範囲内で、その土地の上と下にも及ぶと民法は定めています（207条）。地面の境界の杭から真上に伸びる線を越えて、枝や蔓が隣の敷地に入り込めば、それも越境に当たるのです。

僕が土地活用の営業をしていた当時、空き家のお隣に住む方から越境の話を伺いました。空き家の庭の植木や蔓が伸びて、境を越えて自分の敷地に入ってきている、どうにかしてもらえないか、という話です。

当時は相続の登記が義務ではなかったころで、お隣の方の中には、その空き家を今だれが持っているのかを知らないという方もいました。その方たちの困りごとは、持ち主に届かないまま、お隣の家の側に残っていたんです。

越境の困りごとは、持ち主の知らないところで、隣の方の側にたまっていくことがあります。古家付き土地を売るときには、それが測量の立会いや買主の現地確認の場で、初めて表に出かねません。

住んでいない売主には、越境が見えにくい

相続した古家付き土地に通うのが年に数回なら、庭木や蔓が少しずつ伸びて境を越えても、その変化は目に入りにくいものです。越えた枝が隣の屋根や窓にかかっている様子は、隣の敷地の側からのほうがはっきり分かります。

売主が自分の土地の側から見回るだけでは、越境のすべてはつかめません。隣の方に聞くのは、売主から見えない側を補うためなんです。

売り出す前に、隣の方に何を聞けばよいか

聞くのは、越境しているものと、空き家になってから困っていることの2つが中心です。両隣と裏の家の方に、次の表の項目を聞いておくと、売り出す前に手を打つ材料がそろいます。

聞いた内容は、日付と一緒に書き留めておいてください。売主が知っていることを告知書に書いて買主に伝えておけば、引渡しの後に「聞いていない」と言われる芽を減らせます。連絡先を渡して、知らせが自分に届く状態を作る考え方は、空き家の倒壊は誰の責任？倒れる前に届く知らせと所有者の動き方でも扱いました。

古家付き土地の越境は、どちらから越えているかで手当てが変わる

隣の方に聞いて越境が分かったら、まず、どちらの物がどちらへ越えているかを分けます。古家の側から越えている物は売主が手当てでき、隣から越えてきている物は記録して買主に伝える、というように、向きで手当てが分かれるからです。

古家の側から越えている枝や蔓は、売り出す前に切っておく

古家の庭から隣へ伸びた枝や蔓は、売主の側で切れば越境が解消します。売り出す前に剪定を済ませておけば、買主が現地を見るときにも、隣の方と境の話をするときにも、揉めごとの種を1つ減らせるはずです。

今の民法では、古家の庭の枝が境界を越えているとき、隣の方は、木の持ち主である売主に枝を切るよう求められます（233条1項）。そのうえで、求められても売主が相当の期間内に切らないとき、調べても木の持ち主やその所在が分からないとき、急迫の事情があるときは、隣の方が自分で切り取れるのです（同条3項）。

空き家のまま置いて、切ってほしいという知らせに応えずにいると、隣の方の手で切られることもあり得ます。越境した枝と根の扱いの細かい点は、土地の境界線のはみ出しがあっても買取で売れる｜越境の5つの売り先と、動く前に確かめる図面の見方で取り上げました。

屋根や塀のように動かせない越境は、取り決めを書面に残す

屋根の軒や雨どい、塀のように、切って済ませられない越境もあります。古家を壊して更地で引き渡すなら、壊すときに越境はなくなる見込みです。古家を残したまま売るなら、越えている物と、建て替えのときにどうするかを隣の方と取り決め、書面に残しておくと、買主が判断しやすくなります。

境界線の上に建っている塀は、隣の方との共有と推定されます（民法229条）。共有の塀を壊すには、隣の方の同意が要ります（251条1項）。自分の家の塀だと思って手を入れる前に、どちらの物かを隣の方と確かめておいてください。

隣から越えてきている物は、記録して買主に伝える

隣の木の枝や物置が、古家付き土地の側へ越えてきている場合もあります。手当てをするのは、基本的に隣の方の側になります。売主にできるのは、写真と日付で越境を記録し、隣の方に伝えたかどうかも含めて、買主に説明することです。

隣の木の根が越えてきているときは、土地の所有者が自分で切り取れると民法は定めています（233条4項）。とはいえ、売る前の手当てとしては、切る前に隣の方へ相談しておくほうが、その後の境の話も進めやすくなるはずです。

越境が見つかった古家付き土地でも、値段の目安は無料査定でお伝えできます。剪定や見回りに手が回らないときは、0円空き家管理もご相談ください。お問い合わせからどうぞ。

古家付き土地の境界は、困りごとを片付けてから立会いを頼む

古家付き土地を売るとき、買主から境界をはっきりさせてほしいと求められることがあります。境界をはっきりさせる測量では、隣の土地の持ち主に立ち会ってもらい、境の位置を一緒に確かめるのが通常の流れです。立会いは隣の方にお願いする手間なので、困りごとを片付けてから頼む順番にしてください。

境界標と図面があるかを先に確かめる

まず、手元の書類と法務局の資料で、境界がどこまで分かっているかを確かめましょう。法務局では、地積測量図や公図の写しを取れます。現地では、境の角に境界標（杭やプレート）が残っているかを見て、図面と合うかを照らしてください。

境界標の調査や境界に関する測量のためなら、必要な範囲で隣の土地を使えると民法は定めています。ただし、住まいの中に入るには住んでいる方の承諾が要り、使う前に目的・日時・場所・方法を伝える決まりです（209条）。隣と一緒に境界標を設けるときは、設置と保存の費用を等しい割合で分け、そのための測量の費用は土地の広さに応じて分けると定められています（223条・224条）。

立会いを頼む前に、自分の側で片付く困りごとを済ませる

2章で隣の方に聞いた困りごとのうち、越えた枝や蔓、伸びた草、放っておいた物のように、売主の側で片付くものは、立会いを頼む前に済ませておきます。困りごとを抱えたままの隣の方に、境界の確認への協力だけを頼む形を避けるためです。

立会いには、隣の方の時間をいただくことになります。空き家になってからの困りごとに売主が先に応えておけば、境の話も切り出しやすくなるでしょう。庭や家の中の片付けをどこまでやるかは、売るか壊すかで変わります。空き家の片付けは出口を決めてから始める｜先に拾う4つのものと、売る・壊す・貸すで変わる範囲を参考にしてください。

立会いが得られないときは、筆界特定や話し合いの場を使う

隣の方が立会いに応じてくれないときは、法務局の筆界特定制度があります。土地の所有者として登記されている人やその相続人の申請で、筆界特定登記官が専門家の意見を踏まえ、もともとの筆界の位置を明らかにする制度です。ただし、筆界特定は土地の所有権がどこまであるかを決めるものではありません。

話し合いで決着がつかないときは、土地家屋調査士会が運営する境界問題相談センターで、土地家屋調査士と弁護士が調停人となって話し合いを手伝う仕組みも設けられているのです。個別の争いに関するご相談は、法律上、弁護士以外がお答えできない決まりがあります。隣の方と言い分がぶつかったときは、弁護士にご相談ください。筆界特定の手順と費用は、土地の境界線のはみ出しがあっても買取で売れる｜越境の5つの売り先と、動く前に確かめる図面の見方で詳しく扱いました。

境界がはっきりしない古家付き土地でも、売れそうな値段の目安は無料査定でお伝えしています。売り出すまでの見回りは0円空き家管理でご相談いただけますので、お問い合わせからご連絡ください。

まとめ

古家付き土地のトラブルは、契約書で備えるもの（建物の傷み・地面の下の物）と、売り出す前に見つけておけるもの（越境・境界）に分けて考えると、手の打ち方が見えてきます。

• 古家付き土地のトラブルは、売り出す前・契約から引渡しまで・引渡しの後に分けて、売り出す前の行から手を打つ
• 名義が亡くなった親のままなら、売る前に相続登記を済ませる
• 越境の困りごとは隣の方が先に知っていることがあるので、売り出す前に両隣と裏の家の方に聞き、日付と一緒に書き留める
• 古家の側から越えている枝や蔓は売り出す前に切り、動かせない越境は隣の方と取り決めを書面に残す。隣から越えてきている物は記録して買主に伝える
• 境界の立会いは、自分の側で片付く困りごとを済ませてから頼む。立会いに応じてもらえないときは筆界特定、話し合いがまとまらないときは境界問題相談センターを使う

知っていることを告知書に書いて伝えることが、引渡しの後のトラブルを減らす土台です。

よくある質問

質問1｜古家付き土地を売るとき、境界の確定測量はしなければいけませんか？

測量をするか、どこまで確かめるかは、買主との売買の条件として決めるものです。買主が建て替えを考えている場合などには、境界をはっきりさせることを求められることがあるので、売り出す前に図面と境界標がそろっているかだけでも確かめておくと安心です。

質問2｜隣の木の枝が、古家付き土地の側に越えてきています。売る前に自分で切ってもいいですか？

まずは木の持ち主である隣の方に切ってもらうのが、民法の原則です（233条1項）。切るよう求めても相当の期間内に切らないとき、調べても持ち主やその所在が分からないとき、急迫の事情があるときに限り、自分で切り取れます（同条3項）。売る前であれば、越えている様子を写真に残し、隣の方に相談するところから始めてください。

質問3｜越境があると知っていて、買主に伝えずに売るとどうなりますか？

引き渡した土地が、品質や権利の面で契約の内容に合わないとき、買主は売主に、直すことなどを求められます（民法562条・565条）。責任を負わない取り決めをしていても、民法572条により、知りながら告げなかった事実の責任は免れられません。知っていて告げなかった越境は、取り決めをしても責任を外せないので、告知書に書いて買主に伝えておくことが、売主の身を守る形になります。建物の傷みのような品質の不適合については、買主が知ってから1年以内に知らせないと権利を使えなくなる決まりもあります。ただし、売主が引渡しのときに知っていたか、重大な過失で知らなかったときは、この決まりは当てはまりません（566条）。

出典

出典：e-Gov法令検索「民法」

出典：法務省「筆界特定制度」

出典：法務省「相続登記の申請義務化について」

出典：日本土地家屋調査士会連合会「ADR境界問題相談センター」