実家を兄弟で売却するには？売主の決め方と、値段・期限の決め方

兄弟で相続した実家を売ると決めた方、売る方向で兄弟と話している方に向けた記事です。これから親の家を兄弟で相続する方にも、先に読んでおいてほしい内容をまとめています。

僕は2016年から6年間、大手の不動産・建築会社で土地活用の営業をしていました。空き家の持ち主の方に、売る・建て替える・貸すといった道を示すことも、当時の仕事の一つでした。

実家を兄弟で売却する方法を調べると、遺産の分け方の種類や、共有持分の売り方の解説が上位に並びます。この記事では、その先の「売ると決めた後に、兄弟で何を決めておくか」に絞りました。

結論：実家を兄弟で売却するときは、最初に誰が売主になるかを決め、売り出す前に「これより下では売らない値段」「値下げの時期と幅」「いつまでに売るか」を兄弟で紙に残してください。売ると決めた後も、値段と期限は兄弟の間で意見が分かれうる所なので、先に決め方をそろえておきます。

扱うのは、売主の決め方、売り出す前に決める値段と期限、税の特例の期限からの逆算、費用と代金の分け方、反対されたときの手続きの5つです。相続のときの分け方の選び方は、別の記事にまとめてあります。

法令と制度の記述は、e-Gov法令検索の条文と、法務省・裁判所・国税庁の案内で確かめました。2026年10月時点の内容としてお読みください。

実家を兄弟で売却するとき、売主になるのは誰？

実家を兄弟で売却するときの売主は、兄弟全員が売主になる形と、兄弟の1人が売主になって代金を分ける形の2つから選びます。亡くなった親の家を兄弟で売るときも、考え方は変わりません。どちらにするかで、登記の名義の付け方と、契約や引渡しの場に誰が加わるかが変わるんです。売り出す前に、まずこの2つのどちらで売るかを兄弟で決めてください。

兄弟全員が売主になる形は、全員の同意と手続きが要る

相続人が数人いるとき、遺産は相続人の共有になります（民法898条）。兄弟の共有の名義のまま実家を丸ごと売るには、持分を持つ兄弟全員が、それぞれ自分の持分を売る形で契約に加わることになります。1人でも同意しない兄弟がいると、実家を丸ごとは売れない、というのがこの形の弱いところです。

遠方に住む兄弟が、契約や引渡しの場に来られないこともあります。来られない兄弟がいるときにどう進めるかは、仲介を頼む不動産会社と、登記を頼む司法書士に、売り出す前に伝えて相談しておいてください。引渡しの直前で慌てずに済みます。

兄弟の1人が売主になる形は、協議書の書き方が大事になる

遺産を売って代金を分ける分け方を換価分割といい、兄弟全員の名義で売る形と、遺産分割協議で決めた1人の名義で売る形の2つがあるんです。遺産の分け方は、相続人どうしの協議で決められるものです（民法907条1項）。1人の名義で売る形なら、名義を持つ1人だけで売買の手続きを進められるので、兄弟が離れて暮らしている場合には動きやすくなります。

ただし、協議書に書く内容を誤ると、代金を兄弟に渡すことが、相続とは別のお金の受け渡しとして税の問題にならないか、が心配の種になります。協議書には、売って代金を分けるために1人の名義にすることと、分ける割合を書いておくのが基本です。書き方の詳しいところは換価分割とは?実家を売って分けるときの手順と贈与税を避ける書き方にまとめました。税の扱いは、協議書を作る前に税理士か税務署に確かめてください。

どちらの形でも、売る前に相続登記が要る

名義が亡くなった親のままでは、実家は売れません。相続で不動産を取得した人は、自分のために相続が始まったことを知り、かつ、その不動産を取得したことを知った日から3年以内に、相続登記を申請する義務があります（不動産登記法76条の2）。この義務は2024年4月1日から始まり、それより前に始まった相続の分は、原則として2027年3月31日までに申請することになっています。

全員が売主になる形でも、1人が売主になる形でも、売り出す前に相続登記の段取りを決めておく点は同じです。順番の決め方は相続登記が未了の実家は売却できるか｜2027年3月の期限までに動く順番と、決めきれない人の5つの出口にまとめました。

兄弟で売る実家の値段の目安を知りたい方には、無料査定でお伝えしています。売れるまでの間の見回りは、0円空き家管理でご相談いただけますので、お問い合わせからご連絡ください。

実家を兄弟で売却すると決めたら、値段と期限の決め方も先に決める

実家を兄弟で売却すると決めても、それで意見の割れる場所がなくなるわけではありません。いくらで売るか、いつまでに売るか、値段を下げるときに誰が決めるか、という所は、兄弟それぞれの事情で考えが違いうる所です。売ると決めたその場で、値段と期限の決め方まで決めておけば、話を割らずに売り終えやすくなります。

僕が土地活用の営業をしていた当時、すでに兄弟の共有の名義になっている空き家は、話を前に進めるのがけっこう面倒になる、という話を営業の中で聞いていました。一例として、家を引き継ぎたい兄弟と、自分の家があるので売りたい兄弟とで意見が分かれる、というような割れ方です。僕自身が受け持った件ではありません。

けんかをするくらいなら、きっちり折半で売ればいい、というのが僕の客観的な考えです。

そのうえで、売ると決めた後にも、値段と期限の話でまた割れれば、話は先へ進みません。売り出してから「その値段では売りたくない」という声が出ると、申込みが来ても返事ができない、ということも起こりえます。だから、売ると決めたら、そのまま値段と期限の決め方まで話を進めてほしいのです。

売り出す前に、兄弟で決めておくこと

売り出す前に兄弟で決めておきたいことを、決めないままにしたときに起きやすいことと並べると、次の表になります。この表の内容を1枚の紙にまとめ、兄弟全員が同じものを持っておいてください。

不動産会社と結ぶ媒介契約のうち、ほかの会社に重ねて頼まない専任媒介契約の期間は、3か月を超えられない決まりです（宅地建物取引業法34条の2第3項）。値下げの時期は、この契約の区切りに合わせて決めると、兄弟の間で話し合う日を決めやすくなります。

値段は、相場を知ってから兄弟で決める

買取の会社などとのやり取りでも、相場を知らない相手には根拠のない数字が示されてしまうこともある、というのが僕の考えです。兄弟のうち誰か1人が見た査定額だけで決めると、あとで別の兄弟が納得できなくなることもあります。売り出す値段と下限は、兄弟全員が同じ査定の資料を見てから決めてください。

仲介の場合は、仲介を頼む媒介契約を結ぶときに、不動産会社が売り出す値段について意見を述べるなら、その根拠を明らかにしなければならない決まりがあります（宅地建物取引業法34条の2第2項）。根拠に取引事例が挙げられたときは、近くの取引の値段を、国土交通省の不動産情報ライブラリで自分たちでも確かめられます。査定の頼み方と読み方は実家の査定は誰が頼める？名義別の進め方と査定額の読み方で取り上げました。

決めたことは紙に残し、変えるときも全員で決める

表の内容を決めたら、日付を入れて紙に残し、兄弟全員が持っておきます。売り出した後で値段や期限を変えるときも、紙に残した決め方に沿って全員で決め、変えた内容を書き足してください。

紙に残しておけば、申込みが来たときに窓口役が迷わずに済みます。ほかの兄弟にとっても、自分の知らない所で話が決まった、と感じにくくなるはずです。

実家を兄弟で売却する期間は、税の特例の期限から逆算する

実家を兄弟で売却するとき、いつまでに売るかは、空き家の3,000万円控除の売却期限から逆算して決めてください。期限を過ぎてから売れても、特例は使えないからです。期限から逆算して、売り出す日と、値下げや売り方の切り替えをする日を、売り出す前に決めておくことをすすめます。

空き家の3,000万円控除には、売る期限がある

相続した実家（被相続人の居住用家屋とその敷地）を売ったとき、一定の要件に当てはまれば、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。この特例を使うには、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが条件です。特例そのものの期限は2027年12月31日までに売ったものとされているので、相続の時期によっては、こちらが先に来ることもあります。

建物の建築時期（昭和56年5月31日以前）や、相続の直前に親以外が住んでいなかったことなど、ほかの要件もあります。当てはまるかどうかは、国税庁の案内（No.3306）で確かめるか、税理士に相談してください。

期限の何か月前に切り替えるかを、売り出す前に決める

期限から逆算するときは、売買契約から引渡しまでの期間も見込んでおく必要があります。期限の何か月前までに売れなければ値下げをするか、仲介をやめて買取に切り替えるかを、2章の表の「売る期限と切り替え」の行に書いておいてください。

切り替えの日を決めずに売り出すと、期限が近づいてから兄弟で話し合うことになり、急いだ値下げで値段が決まってしまいます。期限より前の、話し合いに余裕のある時期に決めておけば、兄弟それぞれが納得しやすいはずです。

家と敷地を相続した人が3人以上のときと、別に売った分の数え方に気を付ける

この特例は、相続した兄弟それぞれが、自分の売った分について使えるものです。ただし、2024年1月1日以後の売却で、家と敷地を相続した相続人が3人以上のときは、控除は1人あたり2,000万円までになります。また、売った代金が1億円以下という要件は、ほかの相続人が売った分も合わせて判定するとされているので、兄弟の誰かが土地の一部を別に売っていないかを確かめ、売った後にほかの兄弟が残りを売る予定も合わせて見てください。合わせて数える売却は、相続の時から、特例を使って売った日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの分になります。その間に残りの部分が売られて合計が1億円を超えたときは、その売却の日から4か月以内に修正申告と納税が要る、というのが国税庁の案内です。

兄弟の人数分の特例をどう使うかは、空き家を兄弟で相続したら?揉めない分け方と3,000万円控除を人数分使う条件にまとめています。税額の計算は、税理士に頼んでください。

税の特例の期限までに売れそうかの目安は、無料査定でお伝えしています。売り出すまでの見回りは0円空き家管理でご相談いただけますので、お問い合わせからご連絡ください。

実家を兄弟で売却する前の費用と、代金の分け方

実家を兄弟で売却するときは、売る前に出ていくお金を誰が立て替え、代金が入ったときにどう戻して分けるかも、売り出す前に決めておきます。立て替えた分を代金から先に戻し、残りを決めた割合で分ける、という順番を紙に残しておくと、代金が入った後に揉めにくくなるんです。

売る前に出ていくお金は、誰かが立て替える

実家を売る前には、片付けの費用、境界を確かめる測量の費用、更地で売るなら解体の費用、相続登記の費用などが出ていきます。売れるまでの固定資産税や火災保険、電気・水道の基本料金も、毎年・毎月かかり続けるお金です。こうしたお金は、代金が入るまでは兄弟の誰かが立て替えることになるので、誰がどこまで立て替えるかを先に決めておいてください。

立て替えた分は、見積もりと領収書を兄弟全員が見られる形で残しておきます。片付け費用をどこから出すかの細かい段取りは、空き家の片付け費用は誰が払う？4つの財布と減らす順番で取り上げました。

代金は、立て替え分を戻してから決めた割合で分ける

代金が入ったら、仲介手数料などの売るための費用と、兄弟が立て替えた分を先に戻し、残りを決めた割合で分けます。兄弟全員が売主になる形なら、代金は持分に応じてそれぞれが受け取り、1人が売主になる形なら、名義を持つ1人がいったん受け取ってから協議書どおりに分ける流れです。

1人が売主になる形で分けるときは、協議書の書き方が税の扱いにかかわるので、1章で触れた換価分割とは?実家を売って分けるときの手順と贈与税を避ける書き方もあわせて確かめてください。

売った翌年の申告は、誰がどの分をするかを確かめておく

実家を売って利益が出たときは、売った年の翌年に確定申告をすることになります。兄弟全員が売主になる形なら、申告は、売った兄弟がそれぞれ自分の持分の分について行います。1人の名義で売った形のときは、代表者がまとめて申告すればよいと決めつけず、誰がどの分を申告するかを、協議書を作る前に税理士か税務署に確かめてください。3,000万円控除などの特例を使うときも申告が要るので、申告の時期と必要な書類を、代金を分けるときに兄弟で確かめておくと安心です。

申告に使う売買契約書や領収書の写しは、兄弟全員が持っておくと、申告の時期に慌てずに済みます。税額の計算や、どの特例を使うかの判断は、税理士に相談してください。

兄弟の誰かが実家の売却に反対したら

兄弟の誰かが実家の売却に反対したときは、話し合いで決まらなければ、家庭裁判所や裁判所の手続きで決めることになります。個別の争いに関するご相談は、法律上、弁護士以外がお答えできない決まりがあります。ここでは、どの段階でどの手続きがあるかだけを整理しておきますね。

遺産分割がまだなら、家庭裁判所の調停で話し合う

遺産の分け方について相続人の間で協議がまとまらないときは、家庭裁判所に分割を求めることができます（民法907条2項）。家庭裁判所の遺産分割調停では、調停委員を交えて話し合い、まとまらなければ審判の手続きに進みます。

売るか残すかで意見が割れたときの、分け方の考え方は実家を兄弟で相続するなら｜分け方の決め方と共有を避ける理由にまとめました。

遺産分割の後の共有なら、共有物分割の手続きもある

遺産分割を済ませて兄弟の共有になった実家は、共有者の間で協議がまとまらないとき、裁判所に分割を求めることができます（民法258条）。遺産分割をしないまま兄弟の共有になっている実家（実家の全部が遺産のとき）は、この手続きは使えず、遺産分割の手続きで分けることになります（民法258条の2第1項）。相続の開始から10年を過ぎると使えるようになる例外は、両親の共有だった実家で片方の親の持分だけが遺産になっている場合のように、持分が遺産に当たるときの決まりです。この場合も、その持分について遺産分割の請求があり、相続人が、共有物分割の請求を受けた裁判所から通知を受けた日から2か月以内に異議を申し出たときは使えません（同条2項・3項）。どの手続きが当てはまるかは、弁護士に確かめてください。

自分の持分だけを売るという道もありますが、値段は丸ごと売るときより下がるのが一般的です。考え方は共有持分の処分は自分の分だけで動かせる｜4つの出口と、手放す前に確かめる4つのことで取り上げました。

兄弟で意見が割れていても、実家の値段の目安を知ることはできます。無料査定と、売れるまでの見回りをする0円空き家管理は、お問い合わせからご相談ください。

まとめ

実家を兄弟で売却するときは、売ると決めた後にもう一度意見が分かれそうな所（値段・期限・お金の出し入れ）を、売り出す前に決めておくことが、話を割らずに売り終える土台になります。

• 最初に、兄弟全員が売主になるか、1人が売主になって代金を分けるかを決める
• どちらの形でも、売り出す前に相続登記の段取りを決める
• 売り出す前に、窓口役・売り出す値段・これより下では売らない値段・値下げの時期と幅・判断に要る同意を決め、同じ紙を全員が持つ
• 売る期限は、空き家の3,000万円控除の期限から逆算し、切り替えの日も先に決める
• 立て替えた費用は代金から先に戻し、残りを決めた割合で分ける。翌年の申告の担当も確かめる

兄弟の誰かが反対して話し合いがまとまらないときは、調停などの手続きがあります。どの手続きが当てはまるかは、弁護士に相談してください。

よくある質問

質問1｜兄弟の1人が遠方に住んでいても、実家を兄弟で売却できますか？

売却はできます。遠方の兄弟が手続きに加わりにくいときは、遺産分割協議で1人を名義人にして売る形（換価分割のうち、代表者の名義で売る形）を選ぶか、全員が売主になる形でも、来られない兄弟の進め方を不動産会社と司法書士に先に相談しておいてください。どちらの形でも、売り出す前に決めた値段と期限の紙を、遠方の兄弟にも同じように渡しておくことが大事です。

質問2｜実家を売る前の片付け費用を立て替えました。代金から先に返してもらえますか？

代金から先に戻すかどうかは、兄弟の間の取り決め次第になります。売り出す前に、立て替えた分を代金から先に戻すと紙に残しておけば、代金を分けるときの話し合いが短くなります。立て替えた費用の見積もりと領収書は、兄弟全員が見られる形で残しておいてください。

質問3｜兄弟で実家を売ったとき、空き家の3,000万円控除は1人ずつ使えますか？

要件に当てはまれば、相続した兄弟それぞれが、自分の売った分について使えます。2024年1月1日以後の売却で、家と敷地を相続した相続人が3人以上のときは、1人あたり2,000万円までになります。売る期限や建物の要件もあるので、国税庁の案内（No.3306）で確かめるか、税理士に相談してください。

出典

出典：e-Gov法令検索「民法」

出典：e-Gov法令検索「不動産登記法」

出典：e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」

出典：法務省「相続登記の申請義務化について」

出典：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

出典：裁判所「遺産分割調停」

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」