名義変更していない相続した建物の解体は？登記簿で先に見ること

亡くなった親や祖父母の名義のまま残っている建物を、相続人として壊したいと考えている方に向けた記事です。古い家を壊して土地を手放すか、更地にして使うかを考えている方も、そのまま読み進めてください。

僕は2016年から6年間、大手の不動産・建築会社で土地活用の営業をしていました。地主の方に土地の使い道を提案する仕事で、空き家の持ち主の方に提案する場面もあったんです。

名義変更していない相続した建物を解体できるかと調べると、「相続人全員の同意があれば、名義を変える前でも壊せる」という答えが上位に並びます。この記事では、その同意を集める前に、書類で確かめておくことに絞りました。

先に結論を書いておきますね。名義変更していない相続した建物を壊す前に、建物と土地の登記簿を別々に取って名義人の世代を確かめ、壊す建物の全部を登記簿・名寄帳・現地の3つでそろえてから、解体業者に見積もりを頼んでください。

扱うのは、相続人の同意のそろえ方と、建物と土地の名義の確かめ方、壊す建物の一覧の作り方、壊した後の届け出と土地の登記の期限の4つです。

法令の記述は、e-Gov法令検索の条文と、法務省・東京都主税局の案内で確かめました。2026年10月時点の内容としてお読みください。

名義変更していない相続した建物も解体できるが、先に同意をそろえる

名義変更していない建物を解体すること自体は、相続登記を済ませる前でもできます。ただし、相続人が何人かいるなら、壊す前に全員の同意をそろえるのが先です。

亡くなった人の財産は、相続人が何人かいれば、遺産分割が済むまでは相続人全員の共有になる、と民法は定めています。共有の物に形や働きが大きく変わる手を加えるには、ほかの共有者の同意が必要です。建物を壊せば、その建物そのものがなくなります。軽い手直しとは違うので、相続人の1人だけで決めて壊すことはできません。

同意は口約束にせず、書面に残しておくと、後で「聞いていない」となりにくくなります。床面積の合計が80平方メートル以上の建物を壊すときは、工事を頼む人（発注者）が、工事に入る7日前までに、都道府県（建築主事を置く市区町村では、その市区町村）へ届け出る決まりもあります。届け先は、頼む解体業者か役所の窓口で確かめてください。誰が発注者になるかも、同意をそろえる場で決めておきましょう。

同意がそろわないときは、話し合いの進め方を弁護士に相談することになります。個別の争いに関するご相談は、法律上、弁護士以外がお答えできない決まりがあります。

壊す費用の分け方は、古家付き土地の解体費用は誰が払う？で、売る場面に分けて整理しました。

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名義変更していない相続した建物は、建物と土地の登記簿を別々に見る

同意を集める相手を決めるには、まず名義人が誰なのかを書類で確かめます。名義変更していない相続した建物では、建物と土地の登記簿を別々に取り、それぞれの名義人がどの世代の人かを見てください。

名義が古い世代のままだと、名前の主をたどれないことがある

僕が土地活用の営業をしていた当時、空き家を見つけると、まず登記簿の写しを取って、持ち主が誰なのかを調べていました。建て替えやアパート、駐車場、手を入れて貸す方法などを、その持ち主の方に提案するためです。

当時、所有者の欄に、三代以上前の世代の名前が残ったままの空き家もありました。そこまで古い名前になると、登記簿に載っている人が誰なのかが分からず、その先まで追いかけられなかったんです。

親の名前なら、近所の方が呼び名で覚えていることもある、と僕は考えています。相続人であるあなたにとっても、名義が古い世代になるほど、その人の相続人が誰なのかを確かめる手間は増えていくものです。

建物と土地で、名義人の世代が違うことがある

建物と土地は、それぞれ別の登記簿に載っています。親が建てた家の登記は親の名義なのに、その下の土地は祖父母の名義のまま、ということもあり得るんです。建物だけを見て「親の名義だから」と進めると、土地の側で話をする相手が足りなくなることがあります。

この表は、登記簿の名義ごとに、話をする相手がどう変わるかを整理したものです。土地の名義が建物より古い世代なら、建物を壊す話と、土地を継ぐ話が、同じ顔ぶれで終えられるとは限りません。共有の土地をどう動かすかは、共有名義の土地売却は何から始めるかで詳しく扱いました。

名義人の相続人も亡くなっていれば、話をする相手が増える

名義人が祖父母のままで、その相続人の中にもすでに亡くなった人がいれば、その人の相続人も話し合いに加わります。相続が重なるほど、話をする相手の数は増えていく仕組みです。

誰が相続人なのかは、名義人の出生から亡くなるまでの戸籍をたどって確かめます。世代が古く、戸籍のたどり方に迷うときは、司法書士に相談してください。相続人の全員と連絡がつきそうかを、壊す話を持ち出す前に見ておくと、段取りが組みやすくなりますよ。

名義が古いほど、その名前の人が誰なのかをたどるのに手間がかかる、と僕は見ています。だからこそ、壊す話を進める前に、登記簿で名義人の世代を確かめてください。

名義変更していない相続した建物の一覧を、登記簿・名寄帳・現地でそろえる

壊す建物は、母屋1棟だけとは限りません。名義変更していない相続した建物では、登記簿・名寄帳・現地の3つを並べて、壊す建物の全部を一覧にしてから見積もりを頼んでください。

名寄帳は、市区町村にある固定資産の一覧

名寄帳は、市区町村が持ち主ごとに土地と家屋をまとめた一覧です。地方税法は、市区町村に土地と家屋の名寄帳を備えるよう定めています。登記簿は法務局、名寄帳は市区町村と、置いてある場所が違うので、両方を取り寄せてください。

名寄帳は、課税されている人ごとにまとまっています。名義人が今年の1月1日の時点で存命だった（1月1日以降に亡くなった）なら、今年の課税は亡くなった人の名前のままなので、その人の名寄帳を相続人として請求できる、という扱いです。東京23区の場合、法定相続人は、資産のある区の都税事務所の窓口で申請でき、手数料は所有者ごとに300円かかります。

名義人が今年の1月1日より前に亡くなっているときは、親の名義でも、亡くなった人の相続人としては申請できません。地方税法では、この場合に課税されるのは、1月1日に実際に持っている人だからです。課税されている人は自分にかかる課税台帳を閲覧できる決まりがあり、名寄帳の形で見せてもらえることもあるので、固定資産税の通知を受け取っている相続人の側から頼めるかを、窓口で確かめてください。23区の外では、資産のある市区町村の固定資産税の窓口が申し込み先です。要る書類は、出向く前に確かめておきましょう。

3つを並べて、壊した後の手続きを分ける

登記簿・名寄帳・現地を並べると、建物ごとに、壊した後の手続きの違いが見えてくるはずです。

表の3行目に当たる建物があれば、今回の工事のついでに登記を整えられます。4行目の物置や車庫は、壊す対象に入れるかを、見積もりの前に決めておきましょう。

見積書の対象を、この一覧とそろえる

解体業者に見積もりを頼むときは、作った一覧を渡して、どの建物を壊すのかを見積書に書いてもらってください。一覧と見積書の対象が合っていれば、工事の後に「あの物置は入っていなかった」と食い違うのを防ぐことができるんです。

同意をそろえるときも、この一覧を相続人の全員に見せておくと、どこまで壊すのかで話がずれません。

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名義変更していない相続した建物を壊した後の届け出と土地の登記

建物を壊して終わりではありません。名義変更していない相続した建物を壊した後は、建物の登記を消し、翌年の固定資産税と、土地の相続登記の期限を見ておきます。

滅失登記は、壊した日から1か月以内に相続人が申請できる

不動産登記法は、建物がなくなったときは、その日から1か月以内に滅失の登記を申請しなければならないと定めています。名義人が亡くなっていれば、相続人がこの登記を申請できる決まりです。申請の義務がある人が、正当な理由なく申請を怠ると、10万円以下の過料の対象になります。

名義を親に残したまま壊した場合も、相続人として滅失登記を申請できます。要る書類は、滅失登記の必要書類は？相続した家を解体したときの手続きと1か月の期限にまとめました。

翌年の固定資産税は、1月1日の状態で決まる

固定資産税は、毎年1月1日の状態をもとに、その年度の税額が決まります。人が住むための家の敷地には、住宅用地として課税標準を軽くする特例があり（空家法の勧告を受けた空き家の敷地は除かれます）、200平方メートル以下の部分（住宅1戸あたり）は6分の1になります。

年内に壊して翌年の1月1日に更地になっていれば、その1月1日を基準にする翌年度から、土地の特例は外れます。壊す時期の決め方は、実家の解体を頼む前にで、境界や近所への挨拶とあわせて整理しました。

土地の相続登記には、3年の期限がある

建物を壊しても、土地の名義は亡くなった人のままです。相続登記は、相続で不動産を取得したと知った日から3年以内に申請する義務があります。この義務は建物にもかかるので、壊すまでの間の建物の登記をどう扱うかも、司法書士に確かめておくと安心です。法務省の案内では、2024年4月1日より前に相続したことを知った土地は、2027年3月31日までが期限になっています。

遺産分割の話し合いが3年以内にまとまりそうにないときは、相続人申告登記という申し出の手続きがあり、申し出た相続人は義務を果たしたとみなされます。この効果は申し出た本人だけに及ぶので、相続人のそれぞれが申し出る必要があります。その後に遺産分割で土地を取得したら、分割の日から3年以内に相続登記を申請します。土地を売るまでの順番は、相続登記が未了の実家は売却できるかで詳しく扱いました。

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まとめ

名義変更していない相続した建物を壊す前に、確かめておくことを振り返ります。

• 相続人が何人かいるなら、壊す前に全員の同意をそろえ、発注者と費用の分け方も決める
• 建物と土地の登記簿を別々に取り、名義人の世代が違わないかを確かめる
• 壊す建物の全部を、登記簿・名寄帳・現地の3つで一覧にし、見積書の対象とそろえる
• 壊した後は、1か月以内の滅失登記、翌年の固定資産税、土地の相続登記の期限を見る

書類で名義と建物の全部を先に確かめておけば、壊した後に手続きが止まるのを避けやすくなります。

よくある質問

質問1｜相続人が自分1人なら、名義を変えずに壊してよいですか？

壊すこと自体は、自分の判断で進められますよ。相続放棄を考えているなら、壊す前に決めてください。相続した物を処分すると、相続を認めたものとみなされる決まりがあるためです。どこまでが処分に当たるかは、弁護士に確かめましょう。ただし、壊した後の滅失登記は相続人として申請し、土地の相続登記も3年以内に別に行います。建物と土地で名義人の世代が違えば、土地の側には別の相続人がいることもあるので、土地の登記簿も見ておきましょう。

質問2｜解体業者から、名義のことを何も聞かれませんでした。進めて大丈夫ですか？

業者が名義をどこまで確かめるかは、業者によって違います。聞かれなかったときも、相続人の同意を書面にそろえ、誰が発注者になるかを決めてから契約してください。床面積の合計が80平方メートル以上なら、工事の7日前までの届け出も発注者の役目です。

質問3｜相続人の中に、連絡先の分からない人がいます。どうすればよいですか？

まず、戸籍の附票などで今の住所を確かめる方法があります。それでも連絡がつかないときは、裁判所での手続きが要る場面になるので、司法書士か弁護士に相談してください。壊すのは、全員と話ができる見通しが立ってからにしましょう。

出典

出典：e-Gov法令検索「民法」

出典：e-Gov法令検索「不動産登記法」

出典：e-Gov法令検索「地方税法」

出典：e-Gov法令検索「建設工事に係る資材の再資源化等に関する法律」

出典：e-Gov法令検索「建設工事に係る資材の再資源化等に関する法律施行令」

出典：法務省「相続登記の申請義務化に関するQ＆A」

出典：東京都主税局「【土地・家屋】相続人・受遺者」