ローンを返し終えたのに抵当権の抹消をまだしていない方や、親の家の登記簿に抵当権が残っているのを見つけた方に向けた記事です。抵当権抹消をしないとどうなるのか、いつ、どの順番で片づければよいのかをまとめています。
僕は2016年から6年間、大手の不動産・建築会社で土地活用の営業をしていました。この記事には、当時、抵当権が登記に残ったままの家に関わった経験も入れています。
先に結論を書いておきますね。抵当権の抹消登記そのものには、申請の期限も過料もありません。ただ、ローンを返し終えても、申請するまで登記簿の記録は残ります。ふだんの暮らしで困ることは少ないものの、売るときは抹消を求められるのが一般的で、家を担保に借りることも難しくなりかねません。そのときに書類が見当たらない、住所が変わっている、所有者が亡くなって相続人が引き継いでいる、となると手続きが増えていきます。登記簿に抵当権を見つけたら、まず、返し終えて登記だけ残っているのか、借入が残っているのかを分けましょう。返し終えている場合について、法務局は、書類を受け取ったらできるだけ速やかに申請することをすすめています。
なお、条文（不動産登記法・不動産登記規則・登録免許税法）はe-Gov法令検索で、手続きは法務局・法務省などの案内で確かめました。2026年11月時点の内容としてお読みください。
抵当権抹消をしないとどうなる？期限や過料はなく、登記だけが残る
抵当権抹消をしないままでも、過料などの定めはありません。まずは、法律のうえでどう扱われるのかを確かめておきましょう。
抵当権の抹消登記そのものに、期限と過料の定めはない
抵当権の抹消登記には、いつまでに申請しなければならないという期限がありません。申請しなかったときの過料も、不動産登記法には定められていないのです。同法で申請の期限と過料があるのは、相続登記（76条の2）や、所有者の住所・氏名の変更登記（76条の5）などに限られます（164条）。
ただし、法務局は、抹消に必要な書類を金融機関から受け取ったら、紛失や汚損をしないようにして、できるだけ速やかに申請することをすすめています。期限が無いことと、置いたままでよいことは、分けて考えてください。
ローンを返し終えても、申請するまで登記簿の記録は残る
ローンを返し終えると、抵当権そのものは弁済や解除によって消えます。登記が残っていることだけを理由に、家が競売にかけられるわけではありません。それでも、登記簿の記録は自動では消えないのです。全国銀行協会も、法務局に抹消登記を申請しないと、登記簿に抵当権の登記が残ったままになると案内しています。
抹消登記は、不動産の所有者と、抵当権者である金融機関などが共同で申請するのが原則です（不動産登記法60条）。実際には、金融機関から届く委任状を使えば、所有者が金融機関の分もまとめて申請できます。法務局の案内も、所有者が自分で登記申請書を作って申請する手続きとして説明しています。
ふだんは困りにくいが、売る・借りる場面で抹消を求められる
抵当権の登記が残っていても、住み続けるうえで困る場面は少ないでしょう。困るのは、その土地や家を動かそうとしたときです。
登記簿を見ただけでは、返し終えているかどうかが買う人には分かりません。そのため、抵当権抹消をしないで売買を進める場合も、買う人へ名義を移す登記のときまでに、抵当権の登記を消しておくよう求められるのが一般的です。また、全国銀行協会は、登記が残ったままだと、その不動産を担保にした新しい融資を受けることが難しくなるなどの不利益が生じる可能性がある、と案内しています。
抵当権抹消をしないままの家に、当時関わって見たこと
ここからは、僕が土地活用の営業をしていた当時に関わった家の話です。登記簿に抵当権が残っていた家で、実際に何があったのかを書いていきます。
登記簿に残った抵当権には、返し終えたものと借入が残るものがあった
当時、建築の提案先や、売却・処分の相談、相続の相談の中で、抵当権が登記に残った家に関わりました。件数は2〜3件です。その中には、返し終えていたのに登記が消されずに残っていた抵当権と、借入がまだ残っている抵当権の両方がありました。
当時のこの2〜3件をまとめて言うと、返し終えていた抵当権には、抹消の手続きだけで済んだものがあります。借入が残っていた抵当権には、売却代金で残りを返して消し、引き渡したものがありました。
登記簿に抵当権の記録があっても、それだけでは、返し終えているのか、借入が残っているのかは分かりません。そのため、抵当権を見つけたら、最初にどちらなのかを分けましょう。分け方と、その後の進め方を表にしました。
| 登記簿に残った抵当権 | 先に確かめること | その後の進め方 |
|---|---|---|
| 返し終えている | 金融機関から届いた書類が手元にあるか | 書類をそろえて、抹消登記を申請する |
| 借入が残っている | 残りの額と、返し終える時期 | 返し終えてから抹消する。売って返すなら、金融機関と先に相談する |
| どちらか分からない（親の家など） | 借りた本人（亡くなっているなら相続人）から、借りた金融機関に、借入が残っているかを問い合わせる | 上のどちらかに分かれてから進める |
当時の1件では、持ち主は残っているのを知っていた様子だった
次は、その2〜3件の中から、1件だけに絞った話です。返し終えていたのに、抵当権の登記が残っていた件でした。当時、僕が登記簿（登記事項証明書）を取って見たときに、抵当権の記録が残っていると分かりました。僕から見た持ち主の方は、残っているのは知っていたものの、困っていなかったのでそのままにしていた、という様子でした。
この1件であった、書類の出し直しと司法書士への依頼
この1件では、当時、金融機関から書類を出し直してもらう形になりました。抹消の登記は、持ち主の方が自分ではやらず、司法書士に頼む形でした。かかった期間は覚えていませんが、もとの話（建築の提案・売却や処分の相談・相続の相談のいずれか）は止まらずに進みました。
この1件はそうでしたが、どの件でも同じように進むとは言えません。
抵当権抹消をしないまま時間がたつと増える手続き
抵当権抹消をしないまま年月がたつと、いざ申請するときの手続きが増えていきます。どんな場合に何が増えるのかを、順に見ていきましょう。
金融機関から届いた書類が見当たらなくなる
法務局の案内では、抹消登記に添える書類は、登記識別情報（または登記済証）、登記原因証明情報（解除証書や弁済証書など）、会社法人等番号、委任状の4つです。法務局の一覧では、4つとも有効期限は「なし」とされています。このうち会社法人等番号を除く3つは、金融機関から送られてくるものです。なお、会社法人等番号の代わりに金融機関の登記事項証明書を添える場合は、作成後3か月以内のものに限られます（不動産登記規則36条）。
年月がたって困るのは、期限よりも、書類そのものが見当たらなくなることでしょう。全国銀行協会は、紛失や汚損をすると再発行されない書類もあり、その場合は特別な手続きが必要になることもある、と案内しています。
例を挙げると、登記識別情報を出せないときは、法務局が抵当権者である金融機関などに通知を送るのが原則です。通知を発送した日から2週間以内に、金融機関などから申出があって初めて登記が進みます（不動産登記法23条・不動産登記規則70条）。住宅金融支援機構の案内でも、この方式は抹消まで日数を要するとのことでした。委任状に書かれた金融機関の代表者が替わっていた場合の扱いも、申請の前に、金融機関か法務局に確かめてください。
住所や氏名が変わっていると、先に変更登記が要る
法務局の案内では、登記簿の所有者の住所・氏名が今と違うときは、抵当権の抹消を申請する前に、住所・氏名の変更登記が別に必要です。転居や結婚のあとで登記を直していないと、申請が2つに増えます。
さらに、2026年4月1日から、所有者の住所・氏名の変更登記は義務になりました。変更があった日から2年以内に申請する決まりで、正当な理由なく怠ると、5万円以下の過料の対象になります（不動産登記法76条の5・164条）。2026年4月1日より前に変わっていた分も対象です。法務省の案内では、この分は2028年3月31日までに登記する必要があるとされています。
なお、登記官が裁判所へ過料の通知をするのは、催告を受けても正当な理由なく申請しなかったときに限るとのことです。法務省は、かんたんな申出を1回しておけば、法務局が住所などの変更を確かめて登記をする方法（スマート変更登記）も案内しています。
所有者が亡くなると、相続人が手続きを引き継ぐ
抵当権抹消をしないまま所有者が亡くなったときは、相続人が抹消を申請できると定められています（不動産登記法62条）。その場合、相続人は、借りた経緯や書類の置き場所を知らないまま、手続きを始めることもあるでしょう。
法務局の案内は、一般的な場合の説明だと断ったうえで、事案によっては抹消の前提として別の登記が必要になるなど、手続きが複雑になる場合があるとしています。相続登記を先に済ませる必要があるかどうかも、申請の前に、法務局の登記手続案内か司法書士に確かめましょう。相談するときは、返し終えた日と亡くなった日が分かる書類を用意しておいてください。
また、相続で不動産を取得した人には、取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する義務があります（不動産登記法76条の2）。法務省の案内では、2024年4月1日より前に相続を知った不動産は、2027年3月31日までが期限です。相続登記の期限と過料は相続登記をしないとどうなる？で、売る前の手順は相続登記が未了の実家は売却できるかで書きました。
金融機関の合併や解散で、申請の相手を確かめる手間が増える
法務局の案内では、金融機関から届いた書類の住所・名称が登記簿と違うときは、変更の経緯が分かる書類が別に必要になることがあります。合併や名称変更があった金融機関の抵当権は、申請の前に、今の金融機関へ確かめましょう。例を挙げると、住宅金融支援機構は、旧住宅金融公庫の名義のまま2007年4月1日以降に返し終えた抵当権について、抹消の前に機構への移転登記が必要だと案内しています。
不動産登記法には、抵当権者の所在が分からず、共同で申請できないときの手続きも定められているのです。裁判所の公示催告と除権決定を経る方法（70条1項・3項）や、弁済期から20年を過ぎた後に、元本・利息・損害金の全額に当たる金銭を供託する方法（70条4項）などが、これに当たります。
抵当権者が解散した法人で、調べても清算人の所在が分からない場合の定めも見ておきましょう。弁済期と解散の日のどちらからも30年を過ぎていれば、所有者が単独で抹消を申請できるのです（70条の2・2023年4月1日施行）。いずれも条件が細かいので、当てはまりそうなときは司法書士に相談してください。
抵当権抹消をしないままの家を、売る・相続する前に片づける順番
法務局は、抹消に必要な書類を受け取ったら、できるだけ速やかに申請することをすすめています。全国銀行協会の案内も、返し終えたら早めに抹消するよう呼びかける内容です。ここでは、抵当権抹消をしないままの家を片づけるときの順番を見ていきましょう。
登記簿を取り、抵当権の記録と金融機関の名前を確かめる
まず、法務局で土地と建物の登記事項証明書を取ってください。抵当権は「権利部（乙区）」という欄に載っていて、債務者と抵当権者の名前も同じ欄にあります。法務省の見本によると、下線のある記録は、抹消された事項です。下線の無い抵当権の記録が残っているか、抵当権者がどの金融機関か、所有者の住所・氏名が今と同じか、の3点を見てください。抵当権の記録が複数残っていないかも、あわせて見ておきましょう。
登記事項証明書を取ったら、建物の記録が現地と合っているかも確かめておくと、あとの話が進めやすくなります。増築した部分などが登記されていないときの進め方は、増築未登記は費用と手間の持ち方を先に決めるにまとめました。
返し終えているなら、書類をそろえて申請する
返し終えているなら、金融機関から届いた書類が手元にあるかを確かめます。そろっていれば、登記申請書を作り、その不動産を管轄する法務局に申請する流れです。登録免許税は、不動産1個につき1,000円です（登録免許税法の別表第一）。法務局の案内では、土地1筆と建物1棟なら2,000円とされています。マンションは、敷地の土地（敷地権）の数に応じて加算される決まりです。
書類が見当たらないときや、金融機関の名前が変わっているときは、借りていた金融機関（合併していれば今の金融機関）に連絡してください。出し直しには日数がかかることもあるので、注意が必要です。住宅金融支援機構は、再交付の申請に必要な書類の到着を確認してから、3週間程度で書類を送ると案内しています。
申請書の作り方は法務局の案内に載っていて、申請は窓口に持参するほか、郵送でも可能です。オンラインで申請する方法も、法務局のホームページで案内されています。申請から登記が終わるまでの日数は、法務局ごとに違う点に注意してください。東京法務局のように、登記完了予定日をホームページで公表している法務局もあるので、管轄の法務局のページを見てみましょう。自分で申請する方は、予約制の登記手続案内（1回20分以内）も使ってみてください。
借入が残っているなら、返し方を金融機関と先に決める
法務局の一覧では、抹消に使う登記識別情報や委任状は、債務を返し終えた後に金融機関から送られてくるものとされています。抹消の書類は、返し終えるまで手元に届かないのが原則です。
そのため、借入が残っているなら、まず金融機関に残りの額を確かめましょう。そのうえで、返し終える時期を待つのか、売って返すのかを相談します。売って返すなら、売る値段が残りの額を下回らないかを、売り出す前に見ておくことが大切です。相続した家にローンが残っていたときの考え方は、住宅ローンの相続は、売る前に値段と残高を並べるを読んでみてください。
住所の変更や相続が重なるときは、司法書士に相談する
住所・氏名の変更や相続が重なる、書類が無い、金融機関が見つからない、といったときは、申請が複数になり、進める順番も変わります。こうした場合は、登記の専門家である司法書士に相談すると、見通しが早く立つでしょう。
法務局も、抵当権の抹消について専門家に相談したい場合は、司法書士・弁護士へ相談するよう案内しています。日本司法書士会連合会の報酬アンケート（2024年3月実施）では、土地1筆と建物1棟の抵当権抹消登記で、書類の作成と申請の代理を頼んだ場合の報酬は、平均17,470円でした（有効回答1,090）。同じアンケートで、所有者の住所変更登記は平均13,913円です（有効回答1,094）。重なる手続きがあればその分が加わり、登録免許税なども別にかかります。報酬は事務所ごとに違うため、頼む前に見積もりを取ってください。
まとめ
抵当権抹消をしないとどうなるかのまとめです。
- 抵当権の抹消登記そのものには、期限も過料も無い。ただし、申請するまで登記簿の記録は残る
- 困るのは、売る・家を担保に借りるといった、土地や家を動かす場面
- 年月がたつと、書類が見当たらない、住所や氏名が変わっている、所有者が亡くなっている、金融機関が変わっている、といった理由で手続きが増える
- 所有者の住所・氏名の変更登記（2年以内）と相続登記（3年以内）には、期限と過料がある
- 登記簿に抵当権を見つけたら、返し終えて登記だけ残っているのか、借入が残っているのかを最初に分ける
- 当時関わった1件は、返し終えたのに抵当権の登記が残っていた件。かかった期間は覚えていないが、もとの話は止まらずに進んだ（どの件でも同じとは言えない）
- 書類が見当たらないときは、金融機関に連絡する。再発行されない書類もある。住宅金融支援機構の例では、再交付は申請の書類が届いてから3週間程度で送られる
- 法務局は、書類を受け取ったら、できるだけ速やかに申請することをすすめている
家や土地を今後どうするかをまだ決めていない方は、空き家をどうする？5つの道と、選ぶ前に共有者・未登記を確かめるも読んでみてください。土地や家を動かす予定があるなら、土地と建物の登記事項証明書を取り、抵当権の欄を見るところから始めましょう。
よくある質問
質問1｜返し終えてから何年もたっています。今からでも抹消できますか？
今からでも抹消できます。抵当権の抹消登記に、申請の期限は無いからです。法務局の一覧では、金融機関から届く登記識別情報や委任状などの有効期限も「なし」とされています。ただ、書類が見当たらない、金融機関の名前が変わっている、といった場合は、追加の書類や手続きが必要になることがあります。まずは、借りていた金融機関に連絡してみてください。
質問2｜親の家の登記簿に抵当権が残っていました。借金が残っているということですか？
残っているとは限りません。返し終えたあとに、登記だけが消されずに残っていることもあります。登記簿だけでは見分けられないので、返し終えたときの書類が家に残っていないかを探し、借りた本人（亡くなっているなら相続人）から、借りた金融機関に問い合わせましょう。問い合わせに必要な書類は、金融機関に確かめてください。親が亡くなっているなら、相続登記の期限にも気をつけてください。借入が残っていた場合の進め方は、この記事の「借入が残っているなら、返し方を金融機関と先に決める」にまとめています。
質問3｜抵当権の抹消登記は、自分でもできますか？
自分で申請できます。法務局は、所有者が自分で申請するための案内と、申請書の記載例を公開しています。分からないところは、予約制の登記手続案内で確かめられます。一方で、住所の変更や相続が重なっている、書類が無い、といった場合は手続きが複雑になります。その場合は、司法書士に相談するほうが確実です。
出典
出典：法務局「住宅ローン等を完済した方へ（抵当権の登記の抹消手続のご案内）」
出典：法務局「住宅ローン等を完済した方へ（抵当権の登記の抹消手続のご案内）（一戸建て編）」
出典：法務局「住宅ローン等を完済した方へ（抵当権の登記の抹消手続のご案内）（マンション編）」
出典：法務局「抵当権の抹消の登記の申請に必要な書類とその入手先等」
出典：法務省「登記事項証明書（不動産登記）の見本（土地・PDF形式）」
出典：法務省「令和3年民法・不動産登記法改正、相続土地国庫帰属法のポイント」
出典：全国銀行協会「完済したら抵当権の登記抹消をお早めに！」
当時のこの1件では、持ち主の方は抵当権が残っているのを知っていた、という様子でした。抹消にかかった期間は覚えていませんが、もとの話は止まらずに進んだんです。