古家の解体費用はいくら？内訳と増える条件、建て替えでの払い方

古い家が建ったままの土地を持っていて、壊すことを考えている方に向けた記事です。古家の解体費用がいくらかかり、何で増えるのか、建て替えのときはどう払うのかをまとめています。

僕は2016年から6年間、大手の不動産・建築会社で土地活用の営業をしていました。この記事には、当時の会社での、建て替えの前の解体の請求や払い方の経験も入れています。

先に結論を書いておきますね。古家の解体費用は、延べ床面積に1㎡や1坪あたりの単価を掛けた本体の工事費に、塀や庭木などの撤去、廃材の処分、整地、諸経費が足されて決まります。民間の解説記事(SUUMO)の目安では、木造で1坪あたり3万〜5万円、30坪で90万〜150万円です。立地や付帯工事で大きく変わるので、実際の金額は2〜3社の見積もりで確かめましょう。石綿(アスベスト)や地中から出る物、家の中の荷物で金額は増えます。建て替えるなら、解体の代金は新築とは別の時期に払うことがあるので、借入に含められるかを早めに銀行の担当に確かめておくと安心です。誰が払うかで迷っている方は、古家付き土地の解体費用は誰が払う？から読んでみてください。

なお、単価の目安は民間の記事(SUUMO)、届出や登記の決まりは条文(e-Gov法令検索)をもとにしています。2026年11月時点の内容としてお読みください。

古家の解体費用はいくら？延べ床面積の単価に、建物以外と処分の費用が足される

古家の解体費用は、建物の大きさだけでは決まりません。本体の工事費に何が足されるのかを知っておくと、見積書の金額を読みやすくなります。

費用は「延べ床面積×単価」に、付帯工事と諸経費を足して決まる

解体費用の中心は、建物を壊して運び出す本体の工事費です。延べ床面積に、構造ごとの単価を掛けて出します。そこに足される費用を、表にまとめました。

見積書を受け取ったら、この費目が分かれて書かれているかを見てください。「解体工事一式」とだけ書かれていると、何が入っていて何が入っていないのかが分かりません。

民間の目安は、木造で1坪あたり3万〜5万円

金額の目安として、民間の解説記事に載っている数字を紹介しましょう。SUUMO(住まいの売却ガイド・2025年10月1日の記事)では、建物の本体を壊す費用の目安を、構造ごとに次のように示しています。

これは民間の記事の目安で、立地や塀・庭木などの付帯工事、石綿や地中の物、家の中の荷物で金額は変わります。民間の記事ごとに示す目安にも幅があり、国や自治体が実際の解体費の相場をまとめた数字でもないので、あくまで見積もりを読むときの手がかりにしてください。

なお、国の補助金の額を計算する基準(国土交通省の通知)では、空き家住宅などの除却工事費の1㎡あたりの額に上限があります(2026年度は木造で36,000円、木造以外で51,000円)。これは補助金の計算に使う上限で、実際の工事費を表す数字ではありません。

見積もりは2〜3社から、同じ範囲で取って比べる

当時関わった解体の1件では、解体の見積もりは2〜3社から出ていました。比べるときは、壊す範囲をそろえて頼むことが大切です。ある会社の見積もりには入っている撤去が、別の会社には入っていない、ということが起きると、金額の差を比べられません。

頼む前に、建物のほかに壊すもの、残すものを書き出しておきましょう。業者には現地を見てもらい、費目ごとの金額と、見積もりに入っていないものを書いてもらいます。急ぎでなければ、頼む時期も考えておきましょう。SUUMOでは、工事期間は2週間から2カ月程度が目安で、年末や年度末は依頼が集中して費用がやや高めになる傾向があるとしています。

古家の解体費用が増える条件と、見積もりに入りにくいもの

古家の解体費用は、建物の構造と大きさが同じでも、条件によって変わるものです。金額が増えやすい条件を先に知っておくと、見積もりを頼む段階で確かめることが分かります。

構造と、重機やトラックが家の前まで入れるか

木造より鉄骨造、鉄骨造より鉄筋コンクリート造のほうが、壊す手間がかかり、単価は上がります。

もう一つ、費用を左右するのが立地です。前の道が狭い、旗竿地で通路が細い、隣の家との間が狭い、といった場所では、重機やトラックが家の前まで入れません。手で壊して運び出す作業が増えると、人手と日数の分だけ費用が上がります。現地を見てもらわずに出た金額には、ここが反映されていないことがあるので、現地を見てもらってから比べてください。

石綿(アスベスト)の事前調査と、見つかったときの除去

古い家では、屋根や外壁などの建材に石綿が使われていることがあります。大気汚染防止法では、解体の工事を元請けする業者が、石綿が使われているかを調べ、結果を書面で発注者に説明しなければならないとされています(18条の15第1項)。発注者には、その調査の費用を適正に負担して協力することが求められています(同条2項)。

つまり、調査の費用は頼む側の負担になるのが前提です。石綿が見つかれば、取り外し方の決まりに沿った作業が増え、そのぶん費用も増えます。飛び散りやすい一部の建材を取り外す工事では、発注者が作業を始める日の14日前までに都道府県知事に届け出ることになっています(同法18条の17)。見積もりの段階で、調査の費用が入っているか、見つかったときの扱いをどうするかを確かめておきましょう。

地中から、古い基礎や浄化槽などが出る

建物を壊して地面を掘ると、古い基礎やコンクリートのかけら、浄化槽、井戸などが出てくることがあります。地中の物は、壊してみるまで見えないため、最初の見積もりには入れにくい費用です。

当時関わった解体の1件では、見積もりより費用が増えたか、見積もりに入っていなかったものとして、地中から出てきた物がありました。だからこそ、地中から物が出たときに、どう確かめて、どう金額を決めるのかを、契約の前に業者と決めておくことが大切です。出てきた物の写真を見せてもらう、追加の金額は書面で合意してから進める、といった取り決めを入れておきましょう。

家の中の荷物と、塀・庭木・物置など建物以外の物

家の中に家具や家電、衣類などの荷物が残っていると、その処分の費用が足されます。自分で処分できる物を先に減らしておけば、処分の費用を抑えられることもあるでしょう。どこまでを持ち主が片付け、どこからを業者に頼むかは、見積もりを頼む前に決めておきましょう。荷物の処分を誰が払うか、頼む前に何を書き残すかは、残置物撤去の費用は何で決まる？にまとめています。

建物以外の物の撤去は、付帯工事として別の費目です。塀、門、庭木、庭石、物置、カーポートなどが当たります。SUUMOの目安では、塀や門などの外構の撤去は10万〜50万円程度、樹木や庭石の撤去は5万〜20万円程度、家の中の荷物の処分は5万〜30万円程度です。どれを壊してどれを残すかで金額が変わるので、壊す範囲を決めてから見積もりを取りましょう。

建て替えるなら、解体代の払い方を新築と分けて考える

古家を壊して建て替える場合は、解体の代金をいつ、どこから払うかも決めておく必要があります。新築の工事と一続きに見えても、解体の代金は新築とは別に動くことがあるからです。

解体の請求と支払いは、新築とは別の時期に来ることがある

僕が土地活用の営業をしていた当時の会社には、社内に解体のチームがあり、解体も請け負っていたんです。それでも解体は、新築の工事費とは別に請求し、支払ってもらっていました。解体を始める時と終える時が、新築とは別だったからです。当時の僕の仕事は、アパートやマンションなどの建築の提案が中心でした。

同じ会社に頼んでも、解体の代金は新築の代金と別の時期に払うことがある、ということです。建て替えの資金を考えるときは、新築の代金とは別に、解体の代金をいつ、いくら払うかを書き出しておきましょう。解体は新築より先に始まるので、手元のお金で払うのか、借入で払うのかを、解体の契約より前に決めておくと慌てずに済みます。

解体の分まで借入に含められるかは、見積もりの段階で銀行に確かめる

当時は、解体の分まで含めて融資を受けるケースもありました。銀行の担当とすり合わせをしたケースもあったんです。

建て替えの資金を借りるなら、解体の見積もりが出た段階で、解体の分を借入に含められるかを、銀行の担当に確かめておきましょう。含められるかどうかや、どの時期に払い出されるかは、金融機関や借入の種類によって違います。決まりとして一つに言えることではないので、見積書を手元に置いて、建築会社と銀行の担当の両方に聞くのが確実です。解体の分だけを借りる商品を扱う金融機関もあるので、あわせて聞いてみてください。

付き合いのある解体業者に頼むなら、新築の会社とつないでおく

当時は、持ち主が付き合いのある解体業者に直接払い、新築のときにその業者と連携したケースもありました。解体を建築会社にまとめて頼む形だけではなく、持ち主が自分で解体業者を選ぶ形もある、ということです。

一般には、自分で解体業者に頼むなら、その業者の名前と工事の時期を新築の会社に伝え、解体から新築までの段取りを両方の会社と話しておきましょう。解体の契約と支払いは自分と解体業者の間になるので、先ほどの支払いの時期や借入の確かめも、自分で進めることになります。近所への挨拶に誰が行くかも、解体業者と決めておきましょう。挨拶の進め方は、実家の解体を頼む前ににまとめています。

当時、社内に解体のチームがあっても、解体の代金は新築とは別に請求していました。

古家を壊す前に決めておく手続きと時期

解体費用のほかにも、壊す前に決めておくことがあります。届出や登記の期限、売るなら壊す時期、補助金の申し込みは、順番を間違えると取り返しにくいものです。

建て替えるなら、壊したあとに建てられる土地かを先に確かめる

建築基準法43条では、建物の敷地は原則として建築基準法上の道路に2m以上接していなければならないとされています。この条件を満たさない土地の古家は、壊すと新しく建てられないことがあります(再建築不可)。建て替えのつもりで壊してから分かると取り返しがつかないので、解体の見積もりを頼む前に、市区町村の建築指導の窓口で、建て替えられる土地かを確かめましょう。建てられない土地だったときの売り方は、再建築不可物件の売却は売り先で決まるにまとめています。

床面積80㎡以上の家は、着手の7日前までに届出が要る

建設リサイクル法では、床面積の合計が80㎡以上の建物を解体するとき、発注者が、工事に着手する日の7日前までに、都道府県知事に届け出なければならないとされています(同法9条1項・10条1項・施行令2条1項1号)。都道府県が条例で別の基準を決めることもできます(同法9条4項)。建築主事を置く市区町村などでは、市区町村長が届出を受け付けます(施行令9条)。届け出る義務があるのは、頼む側の発注者です。業者が代わりに手続きをすることもあるので、誰が出すのかを見積もりの段階で確かめておきましょう。

あわせて、頼む業者が解体の工事をしてよい業者かも見ておきます。同法では、解体工事業を営む人は、建設業の許可(土木・建築・解体工事業)を持つ場合を除き、都道府県知事の登録を受けなければならないとされています(同法21条1項)。解体を頼む前の手続きの全体は、実家の解体を頼む前に｜境界・近所への挨拶・壊す時期にまとめています。

壊したら1か月以内に、建物の滅失登記をする

建物を壊したら、登記の名義人などは、壊した日から1か月以内に建物の滅失の登記を申請しなければなりません(不動産登記法57条)。解体費用とは別に、登記の手間と費用も見込んでおきましょう。必要な書類と進め方は、滅失登記の必要書類は?にまとめています。

売るなら、壊すかどうかと壊す時期を先に決める

古家を壊してから売るのか、古家付きのまま売るのかで、解体費用を誰がいつ払うかが変わるのです。売るつもりなら、解体の見積もりを取ると同時に、古家付きのままの値段と、更地にした場合の値段も聞いて比べましょう。どちらが払うかの決め方は、古家付き土地の解体費用は誰が払う？で書きました。

壊す時期も大切です。固定資産税は毎年1月1日の状態で決まります(地方税法359条)。人が住むための家の敷地には、固定資産税の課税標準を200㎡以下の部分(住居1戸あたり)は6分の1、それを超える部分は3分の1にする特例があり(同法349条の3の2)、更地になるとこの特例が外れます。一方で、管理不全空家や特定空家として勧告を受けた家の敷地は、建物があっても特例の対象から外れる決まりです。壊す予定で空いている家の扱いは、市区町村(東京23区は都税事務所)の固定資産税の窓口で確かめてください。売れないまま更地で年を越すと、土地の税が上がる場合があります。建て替えで1月1日をまたぐときの扱いも、あわせて聞いておきましょう。時期の決め方は、空き家の解体で固定資産税はいつ上がる？を読んでみてください。相続した家を壊して売る場合は、空き家の3,000万円特別控除が使えるかどうかも、空き家の3,000万円控除は何が変わった？で確かめておきましょう。

補助金は、申し込みの時期の条件を先に確かめる

市区町村の中には、古い空き家を壊す費用の一部を補助する制度を設けているところもあるのです。申し込みの時期に条件がある制度もあります。例として、東京都杉並区の老朽危険空家の除却の助成は、工事に着手する前に交付の申請をして、交付の決定を受けることが条件です(着手後の申請は受け付けない)。この助成は、倒れるおそれがあるなどの老朽危険空家が対象で、どの古家でも使えるわけではありません。住んでいる市区町村ではなく、家がある市区町村の窓口に、制度があるか、条件と申し込みの時期を、解体の契約を結ぶ前に確かめましょう。補助金がいつ、誰に払われるかで、つなぎのお金が要るかどうかも変わります。受け取り方の違いは、空き家を解体するお金がない時は？で詳しく書きました。

隣との塀は、杭との位置を確かめてから壊す範囲に入れる

隣との境にある塀は、自分の物とは限りません。民法は、境界線の上に設けた塀を、隣どうしの共有と推定しています(229条)。共有なら、勝手に壊せないことがあります。

当時、隣との境のブロック塀が、境界の杭からずれていた件があったんです。その件は、建物を建てるときに整理しました。塀を壊す範囲に入れる前に、境界の杭と塀の位置を確かめ、塀をどうするかを隣の方と決めておきましょう。建て替えるなら、塀をどう直すかも新築の計画の中で考えられます。境界や塀で隣の方と話がまとまらないときの進め方は、土地の境界立会いでトラブルになったらを読んでみてください。

まとめ

古家の解体費用で押さえておきたいことのまとめです。

• 費用は、延べ床面積×単価の本体の工事費に、仮設・付帯工事・処分・整地・諸経費が足されて決まる
• 民間の目安(SUUMO)では、木造で1坪あたり3万〜5万円、30坪で90万〜150万円。付帯工事や石綿・地中の物で変わるので、2〜3社の見積もりで確かめる
• 構造、重機が入れるか、石綿、地中の物、家の中の荷物、塀や庭木などで費用は増える
• 石綿の事前調査は業者が行い、頼む側は費用を負担して協力する
• 建て替えるなら、解体の代金は新築とは別の時期に払うことがある。借入に含められるかは、見積もりの段階で銀行の担当に確かめる
• 床面積80㎡以上なら着手の7日前までに届出、壊したら1か月以内に滅失登記
• 補助金は、申し込みの時期の条件を工事の前に確かめる。隣との塀は、杭との位置を確かめてから壊す範囲に入れる

まずは、建物のほかに壊すもの、残すものを書き出し、2〜3社に同じ範囲で見積もりを頼むところから始めましょう。

よくある質問

質問1｜30坪の木造の古家だと、解体費用はいくらくらいですか？

民間の解説記事(SUUMO)の目安では、木造30坪で90万〜150万円です。これは建物の本体を壊す費用の目安で、塀や庭木の撤去、荷物の処分、石綿や地中の物の分は別にかかることがあります。延べ床面積と構造を確かめ、建物のほかに壊すもの・残すものを書き出してから、2〜3社に同じ範囲で見積もりを頼み、費目ごとの中身で比べてください。

質問2｜解体の見積もりに入っていない費用は、後から払うことになりますか？

地中から出てくる物や、壊してから見つかった石綿などは、最初の見積もりに入っていないことがあります。後から金額が増えるときにどう確かめ、どう決めるかを、契約の前に書面で決めておきましょう。写真で見せてもらう、追加の金額は合意してから進める、といった取り決めがあると、話がこじれにくくなります。

質問3｜建て替えのとき、解体の費用も建て替えの借入に含められますか？

含められるかどうかは、金融機関や借入の種類によって違うので、決まりとして一つには言えません。解体の見積もりが出た段階で、建築会社と銀行の担当の両方に、含められるか、いつ払い出されるかを確かめてください。

出典

出典：SUUMO「家を解体する費用相場（30・40・50坪）と失敗しない業者選び、売却時の選択肢を解説」

出典：国土交通省「令和８年度における住宅局所管事業に係る標準建設費等について」

出典：e-Gov法令検索「建設工事に係る資材の再資源化等に関する法律」

出典：e-Gov法令検索「建設工事に係る資材の再資源化等に関する法律施行令」

出典：e-Gov法令検索「大気汚染防止法」

出典：e-Gov法令検索「不動産登記法」

出典：e-Gov法令検索「地方税法」

出典：e-Gov法令検索「民法」

出典：e-Gov法令検索「建築基準法」

出典：杉並区「老朽危険空家除却費用の助成制度」（https://www.city.suginami.tokyo.jp/s093/1839.html）2026年11月9日に確認