売却の話が進んだところで、地面の下から古いコンクリートの塊が出てくる。この瞬間に、話は一度止まります。
僕は2016年から6年間、大手の不動産・建築会社で土地活用のコンサルティング営業をしていました。建替えや解体の現場を担当していた当時、地面を掘ってから問題が見つかるというのは珍しいことではなかったんです。埋まっていた境界杭を掘り出したこともありますし、想定外のものが出てきて工事が止まった現場も見ています。
先に整理しておきますね。地下埋設物がある土地の評価では、「相続税をいくらで評価するか」と「売るときにいくら値引きされるか」がまったく別の話です。ここを混ぜると判断を誤ります。
しかも相続税の評価については、国税庁が考え方を示しているのは土壌汚染地と埋蔵文化財包蔵地の2つだけで、一般の産業廃棄物やコンクリートガラには通達も情報もありません。ここを知らずに「撤去費用の80%が引ける」と思い込むと、申告で足をすくわれます。
この記事では、埋設物の種類から評価の考え方、2024年に加わった重要な条件、そして売却時の契約不適合責任までを順番に整理していきますね。
地下埋設物とは何か
まず何が問題になるのかを分けましょう。ひとくちに埋設物といっても、扱いはまったく違います。
種類1｜産業廃棄物・コンクリートガラ
過去の工事で出た残土やコンクリート片、木くず、鉄くずなどがそのまま埋め戻されているケースです。高度経済成長期に造成された土地では珍しくありません。
撤去には産業廃棄物としての処分費がかかります。量が読めないため、見積もりの幅も大きくなりがちです。
種類2｜旧建物の基礎・杭
以前建っていた建物の基礎やコンクリート杭が、地中に残されたままになっていることがあります。解体のときに地上部分だけを壊して、基礎は埋め戻す工事が行われていた時代があったからです。
新しい建物を建てるときには、この基礎や杭が支障になります。とくに杭は長さが数mから十数mに及ぶため、撤去費が跳ね上がる要因です。
解体そのものの費用感や進め方についてはいらない負動産を絶対に放置してはいけない理由とは?プロが教える最強の手放し方6選!もあわせて参考にしてください。
種類3｜浄化槽・井戸・地下タンク
下水道が整備される前の浄化槽、使われなくなった井戸、灯油やガソリンの地下タンクも埋設物にあたります。
井戸については、埋め戻しの前にお祓いをする慣習が残る地域もありますね。地下タンクは土壌汚染につながる可能性があるため、扱いがさらに重くなるわけです。
種類4｜土壌汚染・埋蔵文化財は別枠
有害物質による土壌汚染と、埋蔵文化財（貝塚や古墳などが埋まっている周知の埋蔵文化財包蔵地）は、上の3つとは扱いが違います。
この2つだけは国税庁が評価の考え方を公表しているからです。次の章で詳しく見ていきましょう。
地下埋設物があると相続税の土地評価はどう下がるのか
ここが本題になります。国税庁の考え方から順に見ていきます。
考え方が示されているのは2つだけ
国税庁は「土壌汚染地等の評価の考え方について（情報）」という文書で、次の2つについて評価方法を示していますね。
- 土壌汚染地（土壌汚染対策法の基準に適合しない土地など）
- 埋蔵文化財包蔵地（周知の埋蔵文化財包蔵地）
この文書は令和6年6月21日付で国税庁課税部の資産評価企画官と資産課税課から出されたものです。通達ではなく「執務の参考」として示された情報という位置づけになります。
土壌汚染地の評価は3つを控除する
土壌汚染地の価額は、次の算式で求めます。
土壌汚染地の価額 ＝ 汚染がないものとした場合の価額 − 浄化・改善費用に相当する金額 − 使用収益制限による減価に相当する金額 − 心理的要因による減価に相当する金額。
3つの控除の中身を整理しておきましょう。
| 控除項目 | 内容 |
| 浄化・改善費用に相当する金額 | 除去措置や封じ込め等の措置にかかる費用。見積額の80%相当額 |
| 使用収益制限による減価 | 封じ込め等の措置をとった場合に、機能維持のため土地の利用が制限されることによる減価 |
| 心理的要因による減価（スティグマ） | 汚染の存在に起因する心理的な嫌悪感による減価 |
除去措置をとって汚染がなくなるなら、使用収益制限による減価は生じません。封じ込め等の措置をとる場合に限って問題になります。
なぜ80%なのか
「なぜ全額ではなく80%なのか」には、はっきりした理由があります。
相続税評価の基礎になる路線価等は、地価公示価格の8割程度の水準に設定されていますね。評価額そのものがすでに8割の水準なのだから、そこから引く費用も8割にそろえないと釣り合わない、という考え方です。
国税庁の文書にも「汚染がないものとした場合の価額が地価公示価格水準の8割程度とされていることとのバランスから」と明記されています。なお路線価と実際の取引価格の関係については固定資産税評価額から相続税の目安がわかる?プロが教える不動産評価のカラクリと『負動産』を手放すベストな選択肢で整理しました。理屈を知っておくと、税理士との打ち合わせでも話が早くなりますよ。
埋蔵文化財包蔵地は発掘調査費用の80%
埋蔵文化財包蔵地の算式はもっとシンプルです。
埋蔵文化財包蔵地の価額 ＝ 文化財がないものとした場合の価額 − 発掘調査費用に相当する金額（見積額の80%相当額）。
こちらは使用収益制限による減価も心理的要因による減価も控除しません。発掘調査を実施すれば土地の使用収益に支障がなくなりますし、地中に文化財があることによる心理的な嫌悪感は通常想定されないためです。
一般の地下埋設物には通達も情報もない
ここがいちばん誤解されている点になります。産業廃棄物やコンクリートガラ、旧建物の基礎といった一般の地下埋設物について、国税庁は評価方法を公表していません。
実務では、土壌汚染地の考え方に準じて撤去費用相当額を控除する取扱いが行われています。ただしそれは通達に書かれたルールではなく、個別の判断にすぎません。
つまり「80%控除が使える」と決めつけて申告するのではなく、なぜその金額を控除するのかを説明できる状態にしておく必要があるわけなんです。ここは必ず税理士と相談してください。
この分野の記事を読んでいて危ないと感じるのは、「地下埋設物は撤去費用の80%が控除できる」と言い切っているものです。
国税庁が示しているのは土壌汚染地と埋蔵文化財包蔵地の2つだけ。一般の埋設物は、そこに準じた個別判断の世界になります。根拠のない断定を信じて申告すると、否認されたときに戻せません。
僕が現場にいた当時から変わらないのは、見積書と調査資料が残っているかどうかで話の通りやすさが決まるという点です。撤去したなら領収書、調査したなら報告書。書類が揃っていれば説明できます。
「たぶんこれくらい」で進めないでください。
地下埋設物の評価に加わった「蓋然性」の考え方
ここは競合記事でもほとんど触れられていない部分です。控除できない場合が明記されました。
費用が生じる可能性が低い土地は控除しない
国税庁の文書には、次の趣旨が書かれています。浄化・改善費用が生ずる蓋然性が低いと認められる土地については、浄化・改善費用に相当する金額はないものとして取り扱う。
つまり汚染や埋設物があっても、そこに費用をかける必要が実際にはない土地なら、控除はゼロということです。
どんな土地が該当するのか
文書は具体例を注記しています。整理すると次の2つです。
| 該当する土地 | 理由 |
| 現状の利用が、その地域の標準的な土地の利用と合致している土地 | いまの使い方を続けるのが一般的で、掘り返す必要がない |
| その地域の標準的な利用を実現するのに、浄化・改善費用を支出する必要がない土地 | 費用をかけずに標準的な使い方ができる |
埋蔵文化財包蔵地についても同じ考え方が示されています。周辺で発掘調査をせずに同種の建物が建てられている地域なら、発掘調査費用は生じないという判断です。
「埋まっている＝評価が下がる」ではない
この改訂が意味するのは、埋設物の存在そのものではなく、それを取り除く必要があるかどうかで判断されるということになります。
例えば駐車場として使っている土地の地中に古い基礎が残っていても、駐車場としてそのまま使い続けるなら撤去の必要はありません。周りも同じような使い方をしているなら、控除は認められにくいわけです。
評価を下げたいなら、「なぜ撤去が必要なのか」を土地の使われ方から説明できる必要があります。
この考え方、税務の理屈としてはとても筋が通っていると感じます。
土地の値段は「その土地で何ができるか」で決まりますね。掘り返す予定がないものに、掘り返す費用を織り込むのはおかしいという話だからです。
僕が営業で見ていた実感とも一致します。資材置き場として貸している土地に古い基礎が埋まっていても、借主は気にしません。値段にも響かない。ところが同じ土地を宅地として売ろうとした瞬間、その基礎が数百万円の交渉材料になります。
同じ埋設物でも、出口によって価値への影響がまるで違うということ。自分の土地をこの先どう使うのかを決めないと、評価の議論そのものが定まりません。
地下埋設物の調査が法律で義務づけられる場面もある
自主的な調査とは別に、法律で調査や届出が求められる場面があります。売却や解体の前に確認しておきたい部分です。
工場や事業場を廃止するとき
土壌汚染対策法3条は、有害物質使用特定施設に係る工場や事業場の敷地であった土地について、その施設の使用を廃止したときに、所有者等が指定された機関に調査させて結果を都道府県知事に報告しなければならないと定めています。
クリーニング店、めっき工場、ガソリンスタンドなど、対象になる施設は身近なところにもありました。「昔この土地で何をしていたか」は、必ず確認しておいてください。
ただし例外もあります。予定されている土地の利用方法からみて健康被害が生ずるおそれがない旨の都道府県知事の確認を受けたときは、調査の義務が免除される仕組みです。
一定規模以上の土地を掘り返すとき
同法4条では、一定の規模以上の土地の形質の変更をしようとする者に、あらかじめ都道府県知事へ届け出ることを求めています。規模の基準は環境省令で定められました。
届出を受けた知事が、土壌汚染のおそれがあると認めた場合には、調査を命じることができます。造成や大規模な掘削の計画があるなら、着手前に自治体へ確認するのが安全です。
区域に指定されると届出が必要になる
調査の結果、基準に適合しないことがわかると、その土地は要措置区域または形質変更時要届出区域に指定されます。
形質変更時要届出区域では、土地の形質の変更をしようとする者は着手する日の14日前までに都道府県知事へ届け出なければなりません（同法12条）。指定されると、掘るたびに手続きが要る土地になるわけです。
土地の履歴を調べる作業は、地味ですが効きます。
僕が営業で土地を見ていた当時も、まず登記簿でこれまでの所有者をたどるのが最初の一歩でした。法人名義の時期があれば、そこで何をしていたかを調べる。近隣の年配の方に聞けば、昔そこに何が建っていたかを教えてもらえることもあります。
古い航空写真は国土地理院のサイトで無料で見られますし、住宅地図の過去版は図書館に置いてありますね。費用をかけずにできる調査が、意外と残っているんです。
売る前にここを押さえておくと、買主から履歴を聞かれたときに堂々と答えられますよ。
地下埋設物は売却時の契約不適合責任にも効いてくる
税金の話から売買の話に移ります。埋設物で本当に揉めるのはこちらです。
引き渡した後に見つかると責任を問われる
民法562条は、引き渡された目的物が種類・品質・数量に関して契約の内容に適合しないとき、買主は売主に対して履行の追完（修補など）を請求できると定めています。
売った後に地下埋設物が見つかれば、買主は撤去を求めたり、代金の減額や損害賠償、契約の解除を求めたりできるわけです。「知らなかった」は原則として通用しません。
期間は「知った時から1年以内の通知」
責任が続く期間も条文で決まっています。民法566条は、買主が不適合を知った時から1年以内にその旨を売主に通知しないときは、追完請求・代金減額・損害賠償・解除ができないと定めました。
ただし重要な例外があります。売主が引渡しの時にその不適合を知っていた場合、または重大な過失によって知らなかった場合には、この期間制限は適用されません。
つまり埋設物の存在を知りながら黙って売った場合、1年を過ぎても責任を追及されます。
現状有姿と免責特約の使い方
売主が個人で、買主も個人という取引では、契約不適合責任を負わない特約（免責特約）を結ぶことができます。中古の土地建物の売買では一般的な扱いです。
ただし前述のとおり、知っていて告げなかった事実については免責特約があっても責任を免れません。告知書に書かずに済ませるのが、いちばん危ない選択になります。
正しい進め方はこうです。
- 知っている情報はすべて告知書に書く（過去の建物、井戸、浄化槽、造成の経緯）
- 埋設物の可能性がある事情も書く
- そのうえで現状有姿・免責の特約を結ぶ
- 価格はその前提で決める
売買の部門と一緒に仕事をしていた当時、正直に感じていたことがあります。
不動産会社の収益は仲介手数料です。金額の小さい土地や、権利や地中に問題がある土地は、担当者から見ると手間の割に実入りが薄い案件になります。長引けば売主への報告業務も増える。だから最初から安い値段で出して、早く終わらせようという力が働きやすい構造なんです。
同じ会社の中でも担当者によって対応はまるで違いました。土地の問題というより、誰に持ち込むかの問題だと感じています。
地中に不安がある土地こそ、訳あり物件を扱い慣れた買取業者を含めて複数にあたってください。一般向けの仲介で長く売り出すより、事情を織り込んだ値段で早く片づくことが多いですよ。
地下埋設物が見つかったときの手順
実際に出てきた場合、何から動くかを整理します。
手順1｜範囲と量を確定させる
まず調査です。見積もりは、量が確定しないと出せません。
- 過去の建物や造成の経緯を、登記簿・古い航空写真・近隣への聞き取りで確認する
- 必要に応じて地中レーダー探査や試掘を行う
- 土壌汚染が疑われるなら、指定調査機関による調査を検討する
土壌汚染については、国税庁も指定調査機関から複数の見積りを取るなどして、いちばん合理的と認められる措置かどうかを検証することが望ましいとしています。
手順2｜見積もりを複数取る
撤去費用は業者によって大きく開きますね。処分場までの距離や、埋設物の種類の判定によって金額が変わるためです。
1社の見積もりだけで判断しないでください。相続税の申告で控除を主張する場合も、複数の見積もりがあるほうが説明しやすくなります。
手順3｜撤去するか、値引きで売るかを比べる
撤去してから売るか、埋まったまま値引きして売るかは、比べて決める話になります。
| 選択肢 | 向いている場合 | 注意点 |
| 撤去してから売る | 買主が住宅を建てる前提で、撤去費より価格の上昇幅が大きいとき | 撤去費が先に出ていく。量が読めないと赤字になる |
| 現状のまま値引きして売る | 買主が事業者で、自分で処理する能力があるとき | 告知を尽くしたうえで免責特約を結ぶ |
自腹で数百万円かけて撤去する前に、現状のまま買い取ってくれる業者の見積もりを取ってみてください。撤去費を織り込んだ価格で買う業者なら、手出しなしで片づくこともあります。
順番を間違えると損をする、という点ではこの分野が典型でした。
先に撤去してしまうと、その費用が適正だったかどうかを誰も検証できません。あとから「もっと安くできた」と気づいても戻せないわけです。
僕が現場で見てきた限り、撤去費の見積もりは業者によって倍近く違うことがあります。処分場の場所、判定される廃棄物の区分、掘削の深さ。前提が少し違うだけで金額が動きます。
急かされても、見積もりは複数取ってください。急ぐ理由がある側は、たいてい売主ではありませんよ。
地下埋設物と土地評価に関して、よくある質問
地下埋設物があると必ず相続税評価は下がりますか?
下がるとは限りません。国税庁は、費用が生ずる蓋然性が低いと認められる土地については控除しないと明記しています。
現状の使い方を続ける前提で、その地域の標準的な利用と合致しているなら、撤去費用を控除する根拠が立ちません。
撤去費用の80%控除は誰にでも使えますか?
80%という数字が示されているのは、土壌汚染地の浄化・改善費用と、埋蔵文化財包蔵地の発掘調査費用の2つだけです。
一般の産業廃棄物や旧建物の基礎については、国税庁の公表資料に定めがありませんね。実務では準じた扱いをしますが、個別の判断になるため税理士に相談してください。
埋設物があることを知らずに売ってしまいました。責任はありますか?
買主が不適合を知った時から1年以内に通知を受ければ、追完請求や代金減額などの対象になり得ます（民法566条）。
ただし免責特約を結んでいた場合には、売主が知っていた事実を告げなかったときを除いて責任を免れます。契約書と告知書の内容を確認してください。
井戸や浄化槽も地下埋設物にあたりますか?
あたります。使われていない井戸や浄化槽、地下タンクは、建物を新築するときに撤去や埋め戻しが必要になることが多いためです。
とくに地下タンクは土壌汚染に発展する可能性があるので、売却前に状態を確認しておくことをおすすめします。
地中レーダー調査はいくらくらいかかりますか?
範囲や深さによって変わるため、金額を一律に示すことはできません。必ず複数社から見積もりを取ってください。
なお相続税の申告で控除を主張する場合、調査報告書は根拠資料として重要になります。費用の記録も残しておきましょう。
買主から撤去費用を請求されたら全額払うのですか?
契約の内容次第です。免責特約の有無、告知の内容、売主が知っていたかどうかで結論が変わります。
個別の争いに関するご相談は、法律上、弁護士以外がお答えできない決まりがあります。請求を受けた段階で、契約書を持って弁護士に相談してください。
質問をいただくたびに感じるのは、地下埋設物の問題は情報を出したかどうかで結末が変わるということです。
隠して売れば、あとから責任を追及されます。出して売れば、値段は下がっても話は終わりますね。どちらが得かは、時間軸を長く取れば答えははっきりしていますよ。
僕が現場で見てきたトラブルの多くは、悪意から始まったものではありませんでした。「言わなくてもいいと思った」「知らなかったことにしたかった」。その程度の判断が、あとで大きな請求になって返ってきます。
地面の下は誰にも見えません。だからこそ、わかっていることは全部紙に書いてください。
まとめ
地下埋設物がある土地の評価では、相続税の話と売却の話を分けて考える必要がありました。
要点を整理します。
- 国税庁が評価の考え方を示しているのは土壌汚染地と埋蔵文化財包蔵地の2つだけ
- どちらも控除できるのは見積額の80%相当額路線価が地価公示価格の8割水準であることとのバランスによる
- 費用が生ずる蓋然性が低い土地では控除しない（現状の利用が標準的な利用と合致している場合など）
- 一般の産業廃棄物や旧基礎には通達も情報もなく、個別判断になる
- 売却時は民法の契約不適合責任が効く。知っていて告げなかった事実は免責特約でも免れない
最初にやるべきは、地面の下に何がどれだけあるかを確定させることです。量がわからないまま撤去費の話を始めても、判断はできません。まずは調査と複数の見積もりから始めましょう。
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現場で怖いのは、出てくるまで量がわからないことでした。
僕が担当していた当時も、境界杭を探すために掘削したことがあります。そのときは目的のものが見つかりましたが、掘ってみないと地面の下は誰にもわからないというのが実感です。
見積もりを取る前に、まず「どこに何がどれだけあるか」を確定させないと話が前に進みません。そこを飛ばして撤去費の話を始めると、あとから金額が倍になることもあります。
売主にとっても買主にとっても、最初にやるべきは調査なんです。