実家を賃貸に出す手順と売却に替える判断

親が施設に入って空いた実家や、親から受け継いだ実家を、売らずに貸せないかと考えている方に向けた記事です。

僕は2016年から6年間、大手の不動産・建築会社で土地活用の営業をしていました。当時、売却や相続の相談の中で、リフォームして貸す案が、リフォーム代と家賃が合わずに売却へ変わった件が1件あります。

先に結論を書いておきますね。実家を賃貸に出すかは、親名義なら親本人が貸主になることと家の状態を確かめてから決めましょう。リフォーム代を取り戻す年数などで売却に替える線を家族で決め、賃料の査定と見積もりを取って判断する流れです。数字が合えば、契約の形と管理の任せ方を決めて募集に進みます。合わなければ、工事を頼む前に売却へ替えてください。貸した後は、任せきりにせず、借り手に長く住んでもらう関わり方がよいと僕は考えています。

なお、条文はe-Gov法令検索で、税は国税庁の案内で、仲介手数料と耐震と原状回復は国土交通省の案内で、共有と相続登記の決まりは法務省の資料で確かめました。2026年11月時点の内容としてお読みください。

実家を賃貸に出す前に、貸主と家の状態を確かめる

実家を賃貸に出せるかを考えるとき、家賃の額より先に確かめるのは、誰が貸主になるのかと、人が安全に住める家なのかです。ここが定まらないまま査定を取っても、話は先へ進みません。

親名義の実家は、親本人が貸主になる

親が存命なら、実家を貸す契約の貸主は、名義人である親です。子が窓口になって手伝うことはできますが、親本人が貸すと決めていて、その意思を確かめられることが前提になります。

親の判断能力が落ちていると、親本人が契約を結ぶのは難しくなります。成年後見人がついていれば、後見人が親に代わって貸すことになり、親の住まいの建物を貸すには家庭裁判所の許可が要ります（民法859条の3）。施設に入って空いた実家が当たるかどうかは、後見人から家庭裁判所に確かめてもらいましょう。後見人との進め方は、成年後見の不動産売却で家族がそろえることにまとめています。ここに書いたのは今の決まりで、成年後見を見直す改正法は2026年6月24日に公布されたものの、2026年11月時点では施行前です。

後見人がいないまま判断能力が落ちているなら、子が親の名前で勝手に契約を進めないでください。親が元気なうちなら、家族信託のように家の管理を任せる方法を選べる場合もあります。どの方法が合うかは、認知症の親の不動産売却はできる？売れる条件と代金が入るまでの流れも参考に、司法書士や弁護士に相談しましょう。

相続した実家は、名義と共有者の同意を先にそろえる

親が亡くなった後は、誰が受け継ぐのかを決めて、名義を移してから貸すのが望ましい形です。相続登記は申請が義務で、相続で取得したと知った日から3年以内が期限になります。2024年4月より前に知った不動産の期限は、2027年3月31日です。名義を移す順番は、相続登記が未了の実家は売却できるかを見てください。

兄弟の共有にした実家は、一人の判断では貸せません。普通の賃貸借は貸す期間が終わっても続く場合があるので、基本的に共有者全員の同意が要ります。持分の過半数で決められるのは、基本的に、一時使用の目的の賃貸借や、存続期間3年以内の定期借家です（法務省の資料。建物の賃借権等を3年までとする民法252条4項3号の説明）。その場合も、期間内に終わることを契約ではっきりさせる工夫が要ります。共有のときの決まりは共有名義の土地売却は何から始めるかでも触れました。

共有で貸すなら、誰が契約の窓口になり、リフォーム代を誰が出し、家賃をどう分けるのかを、貸す前に書面へ残しておきましょう。共有者が反対して話が止まっている場合、個別の争いに関するご相談は、法律上、弁護士以外がお答えできない決まりがあります。その場合は、弁護士へ相談してください。

貸せる家かは、借り手・建物・設備・家財の順に見る

貸せるかどうかは、次の順番で見ていきます。

見ること	確かめること	手を打つ目安
借り手	近くで募集中の戸建ての賃貸の家賃と件数、駐車場、店や病院までの距離	査定で借り手の見込みを示してもらえない
建物	雨漏り、傾き、シロアリ、建てた時期	昭和56年以前に建てた家、雨漏りのある家
設備	給湯器、水回り、電気、ガス	壊れていて使えない設備がある
家財	残す物、処分する物、片付ける人	仏壇や家具の行き先が決まっていない

借り手の行が弱い家は、直しても借り手が付きにくいので、工事の話に入る前に足を止めてください。建物から下の行は、お金と手間をかければ手を打てる項目です。

建てた時期は、耐震の見当を付ける手がかりになります。国土交通省は、昭和56年以前に建てられた建物は旧耐震基準によるもので、耐震性が不十分なものが多いとして、耐震診断と耐震改修を呼びかけています。昭和56年以前の実家は、貸す話を進める前に、耐震診断の費用と自治体の補助を確かめましょう。借り手の安全に関わることなので、家賃の計算より先に見ておきたい点です。

実家を賃貸にするか売るかは、工事を頼む前に決める

実家を貸すと決めた後でも、売る道に戻ることはできます。ただ、リフォームの代金を払った後では戻りにくいので、工事を頼む前が、売却に替える区切りになります。

貸す利点と負担を並べてみる

実家を貸す利点と負担は、4つの面で見ると整理できます。

見ること	利点	負担
お金	家賃が入り、税金や保険料に充てられる	リフォーム代、修理、管理の費用が出ていく。空いている月は家賃が入らない
建物	人が住むので、換気が進み、傷みにも気づいてもらえる	借り手の使い方で傷むことがある
家の行き先	売らずに手元に残せる	貸す側の事情だけでは契約を終わらせにくい
手間	管理会社に任せられる	家賃の滞納や近所との問題への対応が要る

利点があっても、お金の行が合わなければ、貸す案は続きません。

当時の相談で、貸す提案が売却に変わった件がある

当時の1件の話をしますね。売却・処分や相続の相談の中で、実家・空き家をリフォームして貸す案が出た件です。ところがリフォーム代と家賃が合わず、売却に変えています。

貸す話が出たからといって、貸す道を通さなければならないわけではありません。

見積もりを取る前に、売却に替える線を家族で決める

売却に替える線は、見積もりが出る前に話し合っておくと決めやすくなります。次のどれかに当たったら売却に替えると、家族で決めておいてください。

売却に替える線	決め方
取り戻す年数	リフォーム代を取り戻す年数が、貸しておきたい年数より長い
出せるお金	工事費が、家族で出せると決めた額を超える
借り手の見込み	賃料の査定で根拠を聞いても、借り手の姿が見えない
売るときの特例	特例で減る税金の見込みを税理士に確かめて、貸して残る額と比べる

取り戻す年数は、次の式で見当を付けられます。

年の手残り＝年の家賃−管理の費用−固定資産税など−保険料−修繕の積み立て
取り戻す年数＝リフォーム代÷年の手残り

どちらも税金を引く前の目安で、年の家賃は空いている月を引いて出してください。

仮の数字で1回通してみます。家賃8万円で10か月分が入る年なら、年の家賃は80万円です。管理の費用8万円、固定資産税など10万円、保険料2万円、修繕の積み立て10万円を引くと、年の手残りは50万円になります。リフォーム代が300万円なら、取り戻す年数は6年です。ここの数字はすべて説明のための仮の値で、相場ではありません。計算の詳しい考え方は、一人っ子の実家は売却すべき？貸す・住むとの分かれ目と動く時期に書きました。売った場合の値段の目安と並べる表は、実家が空き家になったら、貸す前に確かめることで使っています。

リフォームの範囲は、貸せない原因から決める

工事の範囲は、見た目の古さからではなく、貸せない原因から決めていきましょう。雨漏りや壊れた設備のように、住むことに差し支える箇所は、貸す前に直します。壁紙や床といった見た目の工事は、どれだけ家賃に効くのかを査定の担当者に聞いてから、やるかどうかを決めてください。

貸した後の修繕も計算に入れておきます。貸す側には、原則として、住むために必要な修繕をする義務があるからです（民法606条1項）。借り手のせいで必要になったときは別で、契約で分け方を決めることもあります。詳しくは実家が空き家になったら、貸す前に確かめることを見てください。

貸すと使えなくなる売却の特例を確かめる

相続した空き家を売るとき、昭和56年5月31日以前に建てられた家などの要件に当たれば、譲渡所得から最高3,000万円（家と敷地を相続した相続人が3人以上なら2,000万円まで）を控除できる特例があります。ただし、相続の時から売る時まで、事業に使ったり、貸したり、人が住んだりしていないことが要件です。期限は、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることで、特例そのものは2027年12月31日までの売却が対象になっています。

親が施設にいる間に貸すなら、もう1つ注意点があるんです。要介護認定などを受けて老人ホームなどに入っていた親の家も対象になりえますが、住まなくなった時から亡くなる直前まで、事業に使ったり、貸したり、親以外の人が住んだりしていないことが条件です（国税庁No.3307）。

親が存命のうちに親が売るなら、見る特例が変わります。マイホームを売ったときの特例は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることなどが要件で、住まなくなった後に貸していても対象から外れません（国税庁No.3302）。相続の後に売るのか、親が売るのかで話が違うので、売る時期の見込みも一緒に考えておきましょう。

相続税がかかりそうな方は、小規模宅地等の特例も確かめてください。要介護認定などを受けて老人ホームなどに入った親の家は、住まなくなった後に事業に使ったり、親と生計を一にしていた親族以外の人が新たに住んだりすると（借り手も含みます）、親の住まいとして扱うこの特例の対象から外れます（国税庁No.4124）。

空き家の特例の要件の全体は空き家の3,000万円控除は何が変わった？｜2026年8月の要望での変更点と対象外の5つの出口を解説で確かめてください。使えるかどうかは、貸す前に税務署か税理士に確かめましょう。

実家を賃貸に出す手順を、査定から入居まで追う

売却に替える線を決めたら、実家を貸す準備に入ります。進める順は、賃料の査定→工事の見積もり→貸すか売るかの判断→契約の形→管理の任せ方→片付けと募集→審査→契約です。判断は、先に決めた線に当てて行います。

賃料の査定は、現地を見てもらって複数の会社に頼む

査定は、建物の中まで見てもらえる形で、複数の会社に頼みましょう。聞くのは家賃の額だけではなく、どんな借り手を見込むのか、募集から決まるまでにどのくらいかかるのか、どこを直せばよいのかです。高い額を示す会社があれば、近くで決まった例を根拠に説明してもらってください。

貸す期間から、普通の賃貸借か定期借家かを選ぶ

契約の形は、この家をいつまで貸すのかで決まります。

貸し方	向いている場面	気を付けること
普通の賃貸借	戻って住む予定も、売る予定も当面ない	更新を断るには正当の事由が要る
定期借家	親が戻る、数年後に売るなど、終わりの時期を決めたい	更新がない分、借り手が絞られることがある

普通の賃貸借では、貸す側が更新を断ったり解約を申し入れたりするには正当の事由が要り、立退料の申し出も判断の材料になります（借地借家法28条）。売りたくなったからといって、すぐに出てもらえるわけではありません。定期借家は、書面で契約し、更新がないことを前もって書面で説明する決まりで、説明しないと更新しない定めが無効になります。期間が1年以上なら、満了の1年前から6か月前までに終了を知らせます。遅れると、知らせた日から6か月たつまで終了を主張できません（借地借家法38条）。手順と、売る道を残す考え方は、実家が空き家になったら、貸す前に確かめることに書きました。

管理を任せる範囲を決めて、火災保険も見直す

貸している間の仕事は、募集、家賃の受け取り、借り手からの連絡、修理の手配、退去の立ち会いと続きます。近くに住んでいて時間があれば自分で管理する道もありますが、遠くに住んでいるなら、管理会社に任せる形が現実的になります。頼む前に聞くのは、戸建てや古い家を管理した経験、夜間や休日の連絡先、いくらまでの修理なら連絡なしで進めるのかの3点です。滞納や設備の故障、近所からの苦情が起きたときに、誰が最初に受けて誰が判断するのかも、決めておく必要があります。同じ管理でも会社によって受ける範囲が違うので、何が料金に含まれるのかを見積もりの段階で確かめておきましょう。

火災保険も、空き家のときや親が住んでいたときの契約のままにしないでください。借り手が住むと家の使い方が変わるので、保険会社に貸すことを伝えて、契約の見直しを相談します。

家財を片付けて、募集に出す

家財は、貸す前に片付けるのが基本です。残したまま貸すと、壊れたときの修理や処分の扱いで揉めかねません。誰が何を引き取るのかを家族で決めてから、掃除に進みましょう。

借り手が決まると、不動産会社に仲介手数料を払います。上限は貸主と借主の合計で家賃1か月分に消費税を足した額で、居住用は承諾が無ければ一方から家賃1か月分の0.55倍までです。家賃10万円なら、合計の上限は11万円になります。

相続などで使わなくなった直後で今後も使う見込みのない空き家や、1年を超えて誰も住んでいない家は、「長期の空家等」として、貸主から家賃1か月分の2.2倍まで受け取れる特例があります（国土交通省の案内）。家賃10万円なら22万円で、合計の上限も同じ額です。貸す側の負担が増える話なので、仲介を頼むときに額を確かめて、合意するかどうかを決めましょう。

申し込みが入ったら、入居の審査に進みます。家賃の滞納に備えて、保証会社を使うかどうかも、このときまでに管理会社と決めておきましょう。

契約書に、残す設備と修繕の分け方を書く

古いエアコンや物置を残すなら、貸す設備として残すのか、壊れたら撤去するだけの物なのかを、契約書に分けて書いてください。庭木の手入れを誰がするのかも、決めておくと後で迷いません。

退去のときの負担も、契約の前に確かめておきたい点です。普通に使ってできた傷みと年月による変化は、借り手が直す範囲に入りません（民法621条）。費用の分け方の考え方は、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が示しています。

実家を賃貸に出すときの費用と税金

実家を貸すと、お金は家賃が入る前から出ていくものです。貸す前・貸している間・空いている間に分けて、それぞれの額を見積もりましょう。

かかるお金は、3つの時期に分けて見積もる

時期	出ていくお金
貸す前	家財の処分、掃除、修理、リフォーム、耐震診断
貸している間	管理の費用、修理、固定資産税など、保険料
空いている間	上の費用に加えて、次の募集の費用と掃除の費用（家賃は入らない）

額は家の大きさと地域で変わるので、ここでは相場を書かず、見積もりの数字で考えます。家賃が入っている間だけで計算せず、空いている月と大きな修理の分を残しておきましょう。

家賃の所得は、確定申告が要るかを確かめる

家賃は不動産所得になります。不動産所得は、家賃などの収入から必要経費を引いた金額です。更新料のほか、敷金のうち返さない分も収入に入り、必要経費には固定資産税・損害保険料・減価償却費・修繕費などが含まれます（国税庁No.1370）。

給与を1か所から受けていて、その全部が源泉徴収の対象の会社員の方でも、給与所得と退職所得以外の所得の合計が20万円を超えると、確定申告が要ります（国税庁No.1900）。見るのは収入ではなく所得の額です。住民税の扱いは別なので、市区町村に確かめてください。

貸主が親なら、家賃の所得は親の申告で考えます。公的年金の収入が400万円以下で、年金以外の所得が20万円以下の人は、所得税の確定申告が要らない決まりです（年金の全部が源泉徴収の対象の場合。国税庁No.1600）。住民税の申告は別に要る場合があります。共有の場合の分け方も含めて、申告が要るかどうかは税務署か税理士に確かめましょう。

固定資産税は、人が住む家のままなら特例が続く

人が住む家の敷地には、固定資産税の住宅用地の特例があり、200㎡以下の部分の課税標準は価格の6分の1です（地方税法349条の3の2）。貸しても住宅として使われていれば、特例の対象です。ただし、勧告を受けた管理不全空家等や特定空家等の敷地は特例から外れます。勧告が無くても、居住に必要な管理を怠っていて今後人が住む見込みがない家などは、特例の対象にならないというのが国の指針の考え方です。借り手が決まるまでの間も、管理を続けましょう。解体して更地にしたときの動きは、空き家の解体で固定資産税はいつ上がる？で書きました。

実家を賃貸に出した後は、任せきりにせず長く住んでもらう

僕が営業をしていた当時の相手は地主の方が中心で、実家を貸す方とは立場が違う点を、先にお断りしておきますね。それでも、貸した後の関わり方は、実家を貸す方にも参考になるはずです。

提案には、いまの状態を見たうえで意見を返す

営業をしていた当時の僕の立場からすると、プロとして伝えた提案に意見を返されるのは、正直なところ嫌でした。ただ、今の僕の見方は違います。

管理会社に丸投げせず、建物の状態を自分で分かったうえで、言われたことに意見を返す人が、不動産を守れる人だと僕は考えています。いまの状態を伝えて、こうするのはどうかと話してくれるオーナーが、僕の思い浮かべる形です。

実家を貸す方に当てはめるなら、修理の提案や家賃を見直す提案が来たとき、嫌がられるかもしれないと遠慮しなくてよい、ということになります。状態を気にかけるオーナーの物件はきれいに保たれる、と僕は見ているからです。工事の写真や見積もりを見て、一度は自分の考えを返してみましょう。

借り手との距離は、近づきすぎず気にかける

借り手との距離にも、ちょうどよいところがあるんです。気にかけてくれるオーナーは借り手からの評価も高い一方で、やりすぎると面倒に思われることもある、と僕は考えています。

親の家だと、庭の使い方や部屋の扱いが気になるかもしれません。借り手への連絡は管理会社を通しつつ、家の状態は報告や写真で自分でも把握しておきましょう。

借り手の入れ替えより、長く住んでもらうほうを選ぶ

物件がきれいに保たれていれば、借り手が決まりやすく、入った後も気持ちよく住んでもらえると僕は見ています。入れ替えを重ねたほうが利益の面でよいこともありますが、空室の期間や、決まるかどうかを待つ気持ちの負担まで考えると、一人の人に長く住んでもらうほうがよい、というのが僕の考えです。定期借家で終わりを決めて貸すなら、その期間の中での話になります。