実家が空き家になったら、貸す前に確かめること

実家が空き家になった方、これから空き家になりそうな方に向けた記事です。住む予定がなく、貸すか売るかで迷っている場面を思い浮かべて書いています。

僕は2016年から6年間、大手の不動産・建築会社で土地活用の営業をしていました。当時、売却や相続の相談の中で、実家・空き家をリフォームして貸す提案をした件があります。

実家が空き家になったときの記事を調べると、上位は、放っておいたときのリスクと、売る・貸す・管理するといった選択肢の紹介が中心です。そこでこの記事では、選択肢の紹介は短くしました。重心を置いたのは、貸すと決める前に確かめておきたい、貸した後に続く負担と契約の形のほうです。

先に結論を書いておきますね。実家が空き家になって貸すか迷ったら、リフォームを頼む前に、リフォーム代と家賃の手残りを、売った場合の値段の目安と同じ表に並べてください。その表には、貸している間の修繕を、原則として貸す側が受け持つことも入れておきます。それでも貸すなら、期間が来たら終わる定期借家の契約にして、売る道を残しておくと安心です。

この記事で扱うのは、空き家になったら最初に決めること・貸す提案が売却に変わった理由・売る道を残す貸し方の3つです。

なお、条文はe-Gov法令検索で、空き家を売ったときの特例は国税庁の案内で、共有のときの決まりは法務省の資料で、住宅用地の特例の扱いは国のガイドラインで確かめました。2026年10月時点の内容としてお読みください。

実家が空き家になったら、まず何を決めるのか

実家が空き家になったら、最初に決めるのは、住む・貸す・売る・しばらく持つのどれにするかと、それをいつまでに決めるかです。4つの道は、選んだ後に別の道へ移りやすいかどうかが違います。

4つの道は、後から変えやすいかで比べる

どの道にするかを、家族の誰が決めるのかが先に問題になる場合は、実家をどうする？決める人が変わる時点と、遺言で行き先を残す方法で整理しました。相続した実家を、遺産分割の前に相続人みんなで持っている間は、借地借家法が当てはまる貸し方をするのに、原則として相続人全員の同意が要る、と法務省は説明しています。持分の過半数で決められるのは、3年以内の定期借家などに限られます（民法252条4項3号と、法務省の説明）。ここでは、決める人がはっきりしている前提で、4つの道を並べます。

表の右の列を見ると、売る道を除いて、いちばん後戻りしにくいのは「貸す」です。借り手が住み始めた後は、家の行き先を自分たちだけでは決められなくなってしまいます。だからこの記事では、貸すと決める前に確かめることに重心を置きました。

空き家のまま持つ間に、続いていく負担

しばらく持つ間も、固定資産税の支払いは止まりません。住むための家が建っている土地は、住宅用地の特例で課税標準が3分の1、200㎡以下の部分は6分の1になります（地方税法349条の3の2第1項・第2項）。ただし、管理が行き届かない空き家として市町村から勧告を受けると、その敷地は特例から外れます（同条1項）。勧告がなくても、住むために必要な管理を怠っていて、この先住む見込みがないと認められる家の敷地などは特例の対象にならない、と国のガイドラインは示しています。

決めるまでの間だけでも、見回り・草木の手入れ・郵便物の確認を誰が受け持つかを、先に決めておきましょう。持ち続ける費用の内訳と、相続した後に誰が払うか、ガイドラインの扱いは、空き家の維持費はいくら？削ってよい費用と相続後に払う人にまとめました。

売るなら、空き家の特例の期限から逆算する

相続した実家を売るときに、要件（1981年5月31日以前に建てられた家であることなど）に当てはまれば使えるのが、譲渡所得から最高3,000万円（2024年1月1日以後の売却で、家と土地を取得した相続人が3人以上なら2,000万円まで）を差し引ける特例です。国税庁の案内では、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが要件の一つで、特例そのものも令和9年（2027年）12月31日までの売却が対象です（2026年4月1日現在の法令等）。

そして、相続の時から売る時までに一度でも貸した家は、この特例の対象から外れます。貸すかどうかを迷っているうちに期限が近づく、という順番にならないよう、期限から逆算して決める日を置いてください。特例の要件の全体は、空き家の3,000万円控除は何が変わった？で解説しました。

貸すか売るかを比べるには、売った場合の値段の目安が要ります。無料査定でお出ししますので、決める材料にしてください。決めるまでの見回りは、0円空き家管理でもお受けしています。お問い合わせから、気軽にご相談くださいね。

実家・空き家を貸す提案が、売却に変わった理由

実家が空き家になったときの貸す話は、家賃が入る話に見えて、実際にはお金が先に出ていく話でもあります。僕が当時、相談の中で実家・空き家を貸す提案をした1件は、リフォーム代と家賃が合わず、売却に切り替えました。

当時、相談の中で貸す提案をした1件は、費用が合わず売却に変えた

僕が土地活用の営業をしていた当時に、売却・処分や相続の相談を受けた中で、実家・空き家をリフォームして貸す案を出した件は、1件です。その件は、リフォーム代と見込める家賃が合わず、貸すのをやめて売却に変えました。

売却に変えた理由は、リフォーム代と家賃が合わなかったことです。貸せば家賃が入るとしても、貸せる状態にするまでのお金と釣り合わなければ、貸す案は成り立ちません。この件を踏まえて、この記事では、貸す案の数字と、売った場合の値段の目安を同じ表に並べ、リフォームを頼む前に比べることをおすすめしています。

リフォームを頼む前に、貸す数字と売る値段を同じ表に並べる

取り戻すまでの年数の出し方は、一人っ子の実家は売却すべき？貸す・住むとの分かれ目と動く時期で書きました。ここでは、その計算に入れる数字に、売った場合の値段を足して、1つの表に並べます。

売る側の2行は、リフォームの見積もりと同じ時期にそろえて、貸す数字と並べてください。貸す数字が合わなければ、リフォームを頼む前に、売却に切り替えられます。譲渡所得の税額や、空き家を売ったときの特例が使えるかの当てはめは、税理士や税務署で確かめてください。

貸している間の修繕は、原則として貸す側が受け持つ

民法は、貸す側が、貸している物を使うのに必要な修繕をする義務を負うと定めています（606条1項）。借り手のせいで修繕が要るようになったときは、この限りではありません（同項ただし書）。雨漏りや給湯器の故障のように、住むのに要る修繕は、貸している間も、貸す側のお金で直すのが原則です。

貸す側が直さないときは、借り手のほうで直せる場合があります。借り手が修繕の必要を伝えたか、貸す側がそれを知ったのに、相当の期間内に直さないときや、急ぎの事情があるときです（607条の2）。借り手が、貸す側の負担すべき修繕の費用（必要費）を払ったときは、すぐに返すよう求められます（608条1項）。

契約で修繕の分け方を別に決めることもあるので、どこまでを誰が直すかは、貸す前に契約書の案で確かめておきましょう。築年数のたった実家ほど、貸した後に直すところが出てくると見込んでおくほうが安全です。手残りの計算には、毎年の修繕の積み立てを入れておきましょう。

表の「売った場合の値段の目安」の行は、無料査定でお出しできます。貸すか決めるまでの見回りは、0円空き家管理で受け付けていますよ。お問い合わせからどうぞ。

当時、相談の中で実家・空き家を貸す提案をした1件では、リフォーム代と家賃が合わず、売却に変えました。貸す話は、家賃より先に、出ていくお金を並べてから決めましょう。

貸すなら、売る道を残す契約にする

貸すと決めたら、どんな契約で貸すかによって、後から売れるかどうかが変わるのが難しいところです。期間が来たら更新なく終わる「定期借家」で貸せば、決めた時期に家を空けてもらいやすくなり、売る道を残せます。

普通の賃貸借は、貸す側から終わらせにくい

期間を決めた普通の賃貸借でも、期間が終わる1年前から6か月前までの間に、更新しない旨を相手に知らせなければ、同じ条件で更新したものとみなされます（借地借家法26条1項）。知らせていても、期間が終わった後に借り手が住み続け、貸す側がすぐに異議を言わなければ、同じく更新したものとみなされる決まりです（同条2項）。貸す側が更新を断るときや、解約を申し入れるときには、正当の事由が要ります（28条）。正当の事由は、双方が建物を使う必要、それまでの経過、建物の利用状況と現況、明け渡しと引き換えに払うお金の申し出などを考えて判断される決まりです。

契約に「売ることになったら出てもらう」と書いておけば足りる、とはいきません。この決まりに反して借り手に不利な特約は、無効になるからです（30条）。普通の賃貸借で貸すと、売りたくなった時期に、借り手に出てもらえないことがある前提で考えておく必要があります。

期間が来たら終わる「定期借家」にする

期間を決めて建物を貸すときに、公正証書などの書面で契約すれば、更新しないと定めることができます（借地借家法38条1項）。これが定期借家です。契約の内容を記録した電磁的記録で契約したときも、書面で契約したものとみなされます（同条2項）。

ただし、書面で契約することと、契約の前の説明のどちらかを欠くと、更新しない定めは働きません。貸す側は、契約の前に、更新がなく期間の満了で終わることを書いた書面を渡して説明する必要があり（同条3項。借り手の承諾があれば、書面の代わりに電子で渡すこともできます＝同条4項）、説明しなかったときは、更新しない定めは無効になります（同条5項）。もう1つ、期間が1年以上なら、期間が終わる1年前から6か月前までの間に、終わる旨を借り手に知らせる必要もあります。知らせないままだと、期間が来ても終わったことを借り手に主張できません（同条6項。遅れて知らせたときは、その日から6か月たてば主張できます）。

定期借家にするなら、契約の前に渡す説明の書面と、終わる前に知らせる時期まで、管理会社と一緒に段取りを組んでおきましょう。

入居者がいるまま売ると、買い手が限られる

建物の賃貸借は、登記がなくても、建物の引き渡しがあれば、その後に建物を買った人にも効力が及びます（借地借家法31条）。そして、貸す側の立場も、買った人に移る決まりです（民法605条の2第1項）。入居者がいるまま実家を売ると、借り手との契約は買った人に引き継がれるわけです。

買った人がすぐに住むことはできないので、自分で住むための家を探している人は、買い手の候補から外れやすいと考えておきましょう。売る道を残したいなら、売りたい時期を先に決め、その時期に終わるように定期借家の期間を合わせておくと、出口が見えやすくなります。

貸した場合と売った場合の手取りを並べたいときは、売った場合の値段の目安を無料査定でお出しするので、使ってみてください。貸すまでの空き家の見回りは、0円空き家管理でもご相談いただけます。お問い合わせから、どうぞ気軽に声をかけてくださいね。

まとめ

実家が空き家になったときに、貸す前に確かめることを振り返りましょう。

• 住む・貸す・売る・しばらく持つの4つのうち、売る道を除いていちばん後戻りしにくいのは貸すこと。売るなら、空き家を売ったときの特例の期限から逆算し、相続の後に一度でも貸すと特例の対象から外れることも入れて決める
• 貸す前に、リフォーム代・家賃・空く期間・毎年の費用・貸している間の修繕を、売った場合の値段の目安と同じ表に並べ、リフォームを頼む前に比べる。住むのに要る修繕は、貸している間も貸す側が受け持つのが原則
• それでも貸すなら、期間が来たら更新なく終わる定期借家にして、売りたい時期に契約が終わるように合わせておく。普通の賃貸借は、貸す側から終わらせるのに正当の事由が要る

貸した後に続く修繕と契約の形まで先に見ておけば、実家の空き家を貸すか売るか、後悔の少ない形で決められるはずです。

よくある質問

質問1｜実家が空き家になった後に貸しても、土地の固定資産税の特例は続きますか？

借り手が住む家として貸していれば、その敷地は住宅用地の特例の対象です。特例は、人が住むための家の敷地に使われている土地に当てはまる決まりだからです（地方税法349条の3の2第1項）。課税標準が3分の1、200㎡以下の部分は6分の1になる点は、自分たちで住んでいても、貸していても変わりません。くわしい当てはめは、実家のある市町村の固定資産税の窓口で確かめてください。

質問2｜定期借家で貸すと、借り手が途中で出ていくこともありますか？

あります。住むための建物で、床面積が200㎡未満なら、転勤・療養・親族の介護などのやむを得ない事情で住み続けるのが難しくなった借り手は、解約を申し入れることができる決まりです。その場合、申し入れの日から1か月で契約が終わります（借地借家法38条7項）。この決まりより借り手に不利な特約は無効です（同条8項）。定期借家でも、決めた期間の終わりまで家賃が入り続けるとは限らないので、空く期間を計算に入れておきましょう。

質問3｜定期借家は、何年から貸せますか？

期間の長さに下限はなく、1年未満でも定められます。普通の建物の賃貸借では、1年未満の期間は期間の定めが無いものとみなされますが（借地借家法29条1項）、定期借家ではこの決まりが当てはまらないからです（38条1項）。売りたい時期が決まっているなら、その時期から逆算して期間を決めると、出口が見えやすくなります。期間が1年以上になる場合は、終わる前の知らせの時期も忘れずに予定に入れてください。

出典

出典：e-Gov法令検索「民法」

出典：e-Gov法令検索「借地借家法」

出典：e-Gov法令検索「地方税法」

出典：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

出典：法務省「民法等改正関係（抜粋）」

出典：国土交通省「管理不全空家等及び特定空家等に対する措置に関する適切な実施を図るために必要な指針（ガイドライン）」