実家じまいの費用はいくら？内訳と賄い方

親の施設入所や他界で空いた実家を、片付けて手放そうと考えている方に向けた記事です。実家じまいの費用の内訳と総額の見方、そして費用をだれのお金から出すかをまとめています。

僕は2016年から6年間、大手の不動産・建築会社で土地活用の営業をしていました。この記事には、当時知った、家族信託の手続きが間に合わず、施設の費用を家族が実費で出したケースも入れています。

先に結論を書いておきますね。実家じまいの費用は、片付け、解体、売却、名義の手続きの4つが中心です。ほかに、売って利益が出たときの税金や、空いている間の維持費がかかります。片付けと解体は家の広さや荷物の量で変わるため、額は見積もりで確かめることになります。一方、仲介手数料や印紙税、相続登記の登録免許税は、計算で先に出せます。木造30坪・3LDKの実家を1,000万円で売る例で目安を足し合わせると、荷物ごと売れば約50万円、片付けてから売れば約80万〜85万円、壊して土地で売れば約175万〜240万円です。この額に、税金・維持費・測量・付帯の工事の費用は入っていません。売値も売り方で変わるので、最後は手取りの額で比べてください。

費用をだれのお金から出すかは、親が存命かどうかで変わります。親が存命で実家の名義が親なら、持ち主は親なので、売る契約も代金の使い道も親が決めることになります。親の判断能力が欠けてからでは売る手続きに時間がかかるため、親が自分で決められるうちに、売る時期と費用の出し方を話し合ってください。親が亡くなった後は、相続人のだれが費用を立て替え、売った代金でどう精算するかを、先に決めておきましょう。

なお、制度は国税庁・法務省・国土交通省の案内と、e-Gov法令検索の条文で確かめました。片付けと解体の額は民間の記事（SUUMO）の目安です。2026年11月時点の内容としてお読みください。

実家じまいの費用の内訳と、総額の見方

実家じまいの費用は、何を頼むかと、どんな形で売るかで大きく変わります。まずは内訳と、総額の組み立て方を見ていきましょう。

実家じまいの費用は、片付け・解体・売却・名義の手続きが中心

実家じまいで出ていくお金を、表にまとめました。

このうち、見積もりを取らないと額が分からないのは、片付けと解体、必要なときの測量です。売る費用と、名義の手続きのうち登録免許税は、売る値段の見込みと固定資産税の価格が分かれば先に出せます。司法書士の報酬は、頼む先の見積もりで確かめましょう。空いている間の維持費は、空き家の維持費はいくら？削ってよい費用と相続後に払う人にまとめています。利益が出たときの税金は、取得費や特例で額が変わるので、最後に確かめましょう。売った年の1月1日に持っていた期間が5年を超えていれば長期の扱いになり、税額は利益（課税長期譲渡所得金額）の15%に住民税5%が加わり、所得税には復興特別所得税もかかります。相続した実家の持っていた期間と取得費は、親が取得した時期と額を原則として引き継ぎます。

総額は、片付けて売るか、そのまま売るか、壊して売るかで変わる

同じ実家でも、どの形で手放すかによって、かかる費用の組み合わせが変わります。

実家じまいの費用の総額には、公的な平均の数字がありません。そこで例として、相続した木造30坪・3LDKの実家を、仲介で1,000万円で売る場合を考えてみましょう。土地と建物の固定資産税の価格は合計700万円とし、この記事で紹介する目安を足し合わせました。

表の額には、売って利益が出たときの税金と、空いている間の維持費、測量の費用、塀や庭木などの付帯の工事、アスベストの調査や除去の費用は含めていない計算です。司法書士の報酬は評価額1,000万円などの条件で集めた平均を当てはめたもので、戸籍などを取る実費は別にかかります。また、実際には売り方によって売値も変わるので、手取りの額で比べなければなりません。荷物を残したまま売る形は、手元から出ていくお金を減らせる一方で、引き受ける側の手間の分、売値が低くなることもあります。片付けの費用を自分で払うか、売値の側で差し引かれるかの違いなので、手取りの額で比べてください。この形の進め方は、家の売却で荷物はそのままでいい？売り先ごとの条件と先に確かめる物にまとめました。

片付けと解体の費用は、見積もりの中身をそろえて比べる

片付けの費用を左右するのは、荷物の量と運び出しの手間です。民間の記事（SUUMOジャーナル、2017年7月）で、遺品整理士認定協会への取材をもとに示された目安は、3LDKの一戸建てを丸ごと頼む場合で、東京は30万円程度、地方は35万円程度でした。時点が古い1つの目安なので、今の額は見積もりで確かめることになります。テレビ、エアコン、冷蔵庫・冷凍庫、洗濯機・衣類乾燥機の4品目は、家電リサイクル法の対象で、処分にはリサイクル料金が別にかかります。料金は品目やメーカー、大きさで違い、1台あたり数百円から数千円ほどで、運ぶ料金はさらに別です。片付けを頼む業者を選ぶときは、作業の範囲と、追加の料金がかかる条件を、見積もりの書面で確かめましょう。国民生活センターも、遺品整理を頼むときは複数の事業者から見積もりを取り、作業の内容や料金、解約料を確かめるよう呼びかけています。残す物と処分する物を分け、作業に立ち会うことも、同じ案内にある注意点です。家庭の不用品を運んで処分するには市区町村の許可や委託が、買い取るには古物商の許可が要るので、業者がその許可を持っているかも確かめてください。

解体の費用は、建物の延べ床面積と構造によって大きく変わります。民間の解説記事（SUUMO）の目安では、木造で1坪あたり3万〜5万円、30坪なら90万〜150万円です。塀や庭木の撤去、地中から出てきた物の処分、アスベストの調査や除去などは、さらに別の費用として足されることになります。くわしい内訳は、古家の解体費用はいくら？内訳と増える条件、建て替えでの払い方で書いています。

売る費用と名義の手続きの費用は、計算で先に出せる

仲介手数料は、不動産会社が受け取れる額に上限がある費用です。売買代金が400万円を超えるときの上限は、速算式で表すと「売買代金×3%+6万円」に消費税を加えた額になります。1,000万円で売るなら、(30万円+6万円)×1.1で39万6,000円が上限です。なお、800万円以下の家や土地は、不動産会社が受け取れる上限を33万円（消費税込み）まで引き上げられる特例があり、媒介の契約を結ぶときに、あらかじめ上限の範囲内で合意しておくことが重要とされています。33万円は受け取れる上限で、決まった額ではありません。

売買契約書に貼る印紙税も、契約金額で額が決まる税で、軽減の措置の対象です。契約金額が500万円を超え1,000万円以下なら5,000円、1,000万円を超え5,000万円以下なら1万円になります（2027年3月31日までに作る契約書）。

相続した実家なら、売る前に相続人の名義に移す相続登記が要ります。登録免許税は、不動産の価額×0.4%です。この価額には、原則として固定資産課税台帳に登録された価格を使います。土地と建物の価額の合計が700万円なら、700万円×0.4%で2万8,000円になる計算です。価額が100万円以下の土地なら、2027年3月31日までの相続登記は登録免許税がかからない措置もありますが、建物は対象外になります。この措置を受けるには、申請書に根拠の条項を書く必要があります。司法書士に頼むなら、報酬が別にかかる点も見込んでおきましょう。日本司法書士会連合会のアンケート（2024年3月実施）では、相続人3人のうち1人が、評価額の合計1,000万円の土地1筆と建物1棟を相続する場合で、戸籍の取り寄せや遺産分割協議書の作成も含めた報酬の平均は7万4,888円でした。報酬は相続人や不動産の数で大きく変わるため、目安として見てください。相続登記は2024年4月1日から義務になり、相続で取得したことを知った日から3年以内に申請しなければなりません。2024年4月1日より前に相続したことを知った不動産も、登記をしていなければ、2027年3月31日までに申請しなければならない決まりです。正当な理由がないまま申請を怠った場合は、10万円以下の過料の対象になりえます。

実家じまいの費用は、だれのお金から出す？

実家じまいの費用は、額と同じくらい、だれのお金から出すかも決めておきたい点です。この章には、僕が営業をしていた当時に知ったケースも入れました。親が亡くなった後と、親が存命のときに分けて見ていきましょう。

親が亡くなった後は、立て替える人と精算の方法を先に決める

遺言などで実家の行き先が決まっていなければ、親が亡くなった後の実家は、遺産を分けるまで相続人全員で持っている状態です（民法898条）。片付けや解体、相続登記の費用は売る前に出ていくので、だれかが立て替えることになります。また、相続人全員で持っている家を壊すには、ほかの相続人の同意が要ります（民法251条）。

作業を頼む前に、だれが立て替え、売った代金からどう精算するかを相続人の間で決め、その取り決めをあとで見返せる形にしておきましょう。領収書と見積書は、精算のときの根拠になるので、まとめて保管しておきましょう。売る費用の決まり方や、処分の形ごとの違いは、親の死後の家の処分費用はいくら？内訳と先に出るお金の減らし方でもくわしく書いています。

立て替えのほかに、亡くなった親の預貯金から費用を出す方法も選択肢の1つです。遺産を分ける前でも、各相続人は、預貯金の一部を単独で払い戻せる制度があります。払い戻せるのは、亡くなったときの預貯金の額の3分の1に自分の法定相続分を掛けた額までで、金融機関ごとに上限もあります（民法909条の2）。払い戻した分は、その相続人が遺産の一部を受け取ったものとして扱われるので、使い道と額を相続人の間で共有しておきましょう。なお、相続放棄を考えているなら、親の預貯金や家に手を付ける前に、弁護士や司法書士に相談してください。遺産を処分すると、相続を認めたものとみなされることがあります（民法921条）。

相続人の間で分け方の争いになっているときは、ここで紹介する段取りでは解決できません。個別の争いに関するご相談は、法律上、弁護士以外がお答えできない決まりがあります。弁護士に相談してください。

親が存命なら、実家を売る契約も費用の出し方も親が決める

親が施設に入って実家が空いた場合でも、実家の名義が親なら、持ち主は親のままです。子が窓口になって片付けや売却を手伝うことはできますが、売る契約を結ぶのは親になります。施設の費用に充てるために売るなら、代金も親のお金として扱われます。

親が契約の中身を理解して判断できる力（意思能力）を欠いた状態で結んだ契約は、無効です（民法3条の2）。親の判断能力が欠けてから売るには、家庭裁判所に成年後見人を選んでもらう手続きが要ります。後見人が親の住まいだった建物や土地を売るには、さらに家庭裁判所の許可が必要です（民法859条の3）。成年後見の決まりは、見直しの改正法が2026年6月24日に公布されていますが、2026年11月時点ではまだ施行されておらず、この段落の説明は今の決まりによるものです。

親が自分で決められるうちに、実家をいつ、だれが売り、代金をどう使うのかを話し合っておきましょう。親が住まなくなった実家を親自身が売るなら、自宅を売ったときの3,000万円の特別控除を使える場合があり、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが条件の1つです。認知症の親の家を売るときの進め方は、認知症の親の不動産売却はできる？売れる条件と代金が入るまでの流れに書いています。

当時、家族信託の手続きが間に合わず、施設の費用は家族が出した

僕が営業をしていた当時の勤め先は、グループ内に信託を扱う会社を持ち、税理士とも組んで、家族信託をお客さまに提供するサービスに加えていました。家族信託とは、親が元気なうちに、家などの財産を家族に託し、管理や売却を任せておく契約のことです（信託の仕組みは信託法2条・3条）。

当時知ったケースでは、持ち主の方が高齢者施設に入り、入所の費用がかかるようになったとき、家族信託の手続きが間に合っていませんでした。入所の費用は、介護をする家族が実費で出しました。実家のほうは、だれも住まない空き家になりました。

家族信託の手続きは、認知症への備えとして動き出していました。しかし、完了より診断のほうが先になり、続きを進められなくなったのです。家族に実家の扱いを託して、施設に入った後に売り、その代金を入所の費用に充てる形は、取れませんでした。

このケースのように、手続きの途中で親の判断能力が欠けると、備えは進められなくなることがあります。親が存命のうちに実家じまいを考えるなら、片付けの見積もりより先に、売るかどうか、いつ売るか、代金をどう使うか、家族信託などの備えを始めるか、といった親の判断が要ることから決めておきましょう。

実家じまいの費用を抑える方法

実家じまいの費用は、払い方と使える制度で、手元から出ていく額を抑えられます。ここでは、抑えやすい費用と、確かめておきたい制度を見ていきましょう。

自分でやる片付けは、家族にしか選べない物に絞る

片付けを全部自分でやれば、業者に払う費用は減ります。ただ、実家が遠いと、通う交通費と時間もかさむので注意が必要です。手紙や写真、形見分けの品のように、家族にしか選べない物を選んで持ち帰るところまでを自分たちで行い、残りは見積もりを取って任せる、という分け方も考えられます。

自分でやる範囲を決めたら、「残す物を持ち出した後の状態」で見積もりを取ると、業者どうしの額を比べやすくなるはずです。自治体の粗大ごみの収集や、処理施設への持ち込みを使えば、処分の費用を抑えられる場合もあるので、実家がある市区町村の案内を見てください。

相続した実家を売るなら、空き家の特例が使えるか確かめる

相続した実家を売って利益が出たときに確かめたいのが、要件に当てはまれば譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける特例です。1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた家（区分所有の建物を除く）で、相続の直前に親のほかに住んでいた人がいないこと、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること、売った代金が1億円以下であることなどを満たす必要があります。そのうえで、家を耐震の基準に合うように直してから売るか、家を取り壊してから土地を売ることが前提になります。適用されるのは、2027年12月31日までの売却です。

親が亡くなる直前に施設に入っていた場合でも、一定の要件を満たせば、この特例の対象になります。また、2024年1月1日以後の売却なら、売った後、売った年の翌年2月15日までに耐震の工事や取り壊しがされた場合も対象になります。売った後も含めて、耐震の工事も取り壊しも行われなければ、この特例は使えません。使うには確定申告が必要で、市区町村が出す確認書なども添えます。ただし、2024年1月1日以後の売却で、家と土地を相続で取得した人が3人以上いるときは、控除は1人あたり2,000万円までになります。要件と最近の見直しの動きは、空き家の3,000万円控除は何が変わった？｜2026年8月の要望での変更点と対象外の5つの出口を解説にまとめています。

解体を頼む前に、市区町村の補助の有無を調べる

古い空き家の解体費用の一部を、市区町村が補助する制度もあります。補助があるかどうか、対象になる建物、補助の額は、市区町村ごとに違うのが実情です。申請の時期に決まりがある制度もあるので、解体を頼む前に、実家がある市区町村の窓口で確かめてください。

お金は、あったほうがいいに決まっています。だからこそ、少しでも手元に残すことと、家族や親戚、近所の人との間にわざわざ揉める種を作らないことを、僕は大事にしているんです。

貸して実家じまいの費用を賄う案は、回収の年数で決める

売らずに貸して、家賃で費用を取り戻せないかと考える方もいます。貸す案を選ぶかどうかは、かけたお金を何年で取り戻せるかで決めましょう。

回収の年数はどう出す？工事の費用を1年の手取りの家賃で割る

貸せば家賃は入るものの、貸す前の工事の費用が先に出ていく点に注意が必要です。一般に、かけた費用を家賃で取り戻すまでの年数が長いほど、貸す案は選びにくくなります。1年に手元に残る家賃で、貸す前の工事の費用を割ってみてください。取り戻すまでのおおよその年数が、それで出ます。手元に残る家賃は、家賃の合計から、管理を頼む費用、固定資産税、修繕の積み立て、空室の分を引いた額です。

表の値は計算のしかたを示すための例で、実際に入る家賃や、かかる費用は地域と建物で変わります。相続した後に一度でも貸すと、相続した空き家を売るときの3,000万円特別控除は使えなくなる点にも注意してください。この特例は、相続の時から売る時まで、貸したり住んだりしていないことが要件の1つだからです。貸すのをやめた後に売っても、対象には戻りません。親が施設に入っている間に貸した場合も、対象から外れます。親が存命で、成年後見人が親に代わって親の住まいだった家を貸すときも、家庭裁判所の許可が要ります（民法859条の3）。出した年数は、売った場合の手取りや、特例が使えなくなる分と並べて比べてください。貸すか売るかの決め方は、実家を賃貸に出す手順と売却に替える判断でもまとめました。

当時の1件は、リフォーム費用と家賃が見合わず売却を選んだ

売るか貸すかで迷う方に向けて、当時の1件を紹介しますね。土地活用の営業をしていたころ、売却や相続の相談に乗る中で、実家や空き家をリフォームして貸す提案をしたことがあります。

その件では、リフォームにかけるお金と見込める家賃とが見合わず、貸す案をやめて売却に切り替えました。

まとめ

実家じまいの費用のまとめです。

• 実家じまいの費用は、片付け・解体・売却・名義の手続きが中心で、空いている間の維持費や、必要なときの測量、売って利益が出たときの税金が加わる
• 片付けと解体は見積もりで、仲介手数料・印紙税・登録免許税は計算で先に出せる
• 総額は、片付けて売るか、荷物ごと売るか、壊して売るかで変わるので、手取りの額で比べる
• 親が亡くなった後は、立て替える人と、売った代金での精算を先に決める
• 親が存命なら、実家を売る契約も代金の使い道も親が決める。親が自分で決められるうちに話し合う
• 当時、家族信託の手続きが間に合わず、施設の費用を家族が自分のお金で出し、実家が空き家になったケースがあった
• 貸して賄う案は、工事の費用を1年の手取りの家賃で割った年数を出し、売った場合の手取りや、特例が使えなくなる分と比べて決める

まずは、実家の固定資産税の課税明細書を出して、土地と建物の価格を確かめるところから始めましょう。

よくある質問

質問1｜親が施設に入っている間でも、実家じまいは進められますか？

進められます。ただし、実家の名義が親なら、売るかどうかを決めるのは親です。片付けで処分する物や、売る時期と値段は、親の意思を確かめながら決めてください。親が契約の中身を理解して判断する力を欠いているときは、子が親の名前で契約を進めることはできません。成年後見などの手続きが要るので、司法書士や弁護士に相談しましょう。

質問2｜片付けにかかった費用は、実家を売ったときの税金の計算で引けますか？

売るために直接かかった費用なら、譲渡費用として差し引ける場合があります。国税庁の案内には、仲介手数料や売主が負担した印紙税、土地などを売るために建物を取り壊した費用などが挙がっています。一方、修繕費や固定資産税のような維持や管理のための費用は当たりません。家財の片付けの費用は、この案内には挙がっていないため、売るために直接かかった費用といえるかを、税務署か税理士に確かめてください。

質問3｜実家を解体した後に、しなければならない手続きはありますか？

あります。建物を取り壊したら、登記上の所有者は、取り壊した日から1か月以内に建物の滅失の登記を申請しなければなりません（不動産登記法57条）。土地家屋調査士に頼む場合の報酬は、全国の平均で約4万8,000円でした（日本土地家屋調査士会連合会の令和4年度の調査）。また、住宅が建っていない土地には、住宅用地の固定資産税の特例がありません（地方税法349条の3の2）。固定資産税は毎年1月1日の状態で決まるため（359条）、壊す時期によっては翌年度の土地の税が上がります。

出典

出典：国土交通省「＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ」

出典：国税庁「No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」

出典：国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」

出典：法務局「相続登記の登録免許税の免税措置について」

出典：法務省「相続登記の申請義務化に関するQ＆A」

出典：日本司法書士会連合会「報酬アンケート結果（2024年（令和6年）3月実施）」

出典：国民生活センター「遺品整理を頼むときは、事業者選びは慎重に」

出典：家電製品協会・家電リサイクル券センター「再商品化等料金一覧（家電リサイクル料金）」

出典：SUUMOジャーナル「実家の遺品整理の費用。まるごと処分をお願いするといくらかかる？」

出典：SUUMO「家を解体する費用相場（30・40・50坪）と失敗しない業者選び、売却時の選択肢を解説」

出典：法務省「民法等の一部を改正する法律案」

出典：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

出典：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

出典：国税庁「No.3307 被相続人が老人ホーム等に入所していた場合の被相続人居住用家屋」

出典：国税庁「No.3255 譲渡費用となるもの」

出典：国税庁「No.3202 譲渡所得の計算のしかた(分離課税)」

出典：国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」

出典：国税庁「No.3270 相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期」

出典：日本土地家屋調査士会連合会「令和４年度土地家屋調査士業務報酬に関する調査（建物滅失登記）」

出典：e-Gov法令検索「民法」

出典：e-Gov法令検索「信託法」

出典：e-Gov法令検索「不動産登記法」

出典：e-Gov法令検索「地方税法」