親の実家をこの先どうするか、家族で話そうとしても決めきれずにいる。そんな方に向けて、実家をどうするかを誰がいつ決めるのかと、決める方法を整理した記事です。
僕は2016年から6年間、大手の不動産・建築会社で土地活用の営業をしていました。
実家をどうするかで検索すると、売る・貸す・住むといった選択肢の比べ方と、家族で話し合っておきたい点の解説が上位に並びます。この記事では、選択肢を選ぶ前の「誰が決めるのか」と、決めないまま置いた場合に何が起きるのかに絞りました。
結論：実家をどうするかを決める人は、親が元気なうちは親本人、亡くなった後は相続人全員です。決めずに置くと、分け方が決まる前に相続人の誰かが亡くなったとき、決める人が替わったり増えたりします。だからこそ、親が元気なうちなら遺言で行き先を残してもらい、相続の後なら話し合う順番と期限を家族で決めてください。
扱うのは、時点ごとの決める人、決めずに置いた場合の変化、遺言で行き先を残す方法、相続の後に家族で決める順番の4つです。売る・貸す・住むの比べ方は、別の記事にまとめてあります。
法令と制度の記述は、e-Gov法令検索の条文と、日本公証人連合会・法務省・国税庁・裁判所の案内で確かめました。2026年10月時点の内容としてお読みください。
実家をどうするかは、いまの時点で「決める人」が変わる
実家をどうするかは、家族の誰かが決めれば済む話ではありません。実家の持ち主が誰か、その人が自分で判断できるかによって、決める人と使える方法が変わります。まず、いまの家族がどの時点にいるのかを確かめてください。
時点ごとに、決める人と使える方法を確かめる
親の名義の実家なら、決める人は時点ごとに次のように移っていくのです。家族で話す前に、この表のどの行にいるかを確かめると、誰に何を聞けばよいかが分かります。
| いまの時点 | 実家をどうするか決める人 | 使える方法 |
|---|---|---|
| 親が実家に住んでいる・元気 | 親本人（持ち主） | 親が売る・貸す契約を結ぶ／遺言で行き先を残す |
| 親の判断する力が落ちた・無くなった | 家庭裁判所が選んだ成年後見人や、売る代理権を持つ保佐人・補助人（判断できない状態で親が結んだ契約は無効＝民法3条の2） | 家庭裁判所に後見開始などを申し立て、選ばれた人が親に代わって売る。住まいの家と土地を売るには家庭裁判所の許可が要る（民法859条の3） |
| 親が亡くなった | 相続人の全員（配偶者と子） | 遺言があればそれに従う／無ければ全員の話し合いで分け方を決める（民法887条1項・890条・907条1項） |
| 分け方が決まる前に、相続人の誰かも亡くなった | 残った相続人と、亡くなった相続人の配偶者や子 | 加わった人を含めた全員で話し合う（2章） |
成年後見の制度を見直す改正法は2026年6月24日に公布されていますが、成年後見に関する部分は2026年10月時点ではまだ施行されていません。親の判断する力が落ちてからの売り方は、認知症の親の不動産売却はできる？売れる条件と代金が入るまでの流れで扱いました。売る・貸す・住むをどう比べるかは、一人っ子の実家は売却すべき？貸す・住むとの分かれ目と動く時期にまとめています。
子が先にできるのは、決める人に材料をそろえること
親が元気なうちは、実家をどうするかを決めるのは親です。子が先回りして決めることはできません。子にできるのは、親が決めるための材料をそろえて、一緒に見ることです。
そろえておきたいのは、実家がいくらで売れそうか、空き家にしたら年にいくらかかるか、子の中に住みたい人がいるか、の3点になります。親が亡くなった後も、相続人どうしで話すときに同じ材料が要るので、早めにそろえて損はありません。
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実家をどうするか決めずに置くと、決める人が替わり、増えることもある
僕は、受け継いだ実家の行き先は、自分たちの世代のうちに答えを出しておくべきだと考えています。決めないまま置き続ければ、その家の負担は、いずれ残された家族が背負うことになるからです。
法律の決まりの上でも、決めずに置いた実家では、相続人の誰かが亡くなると分け方を決める人が替わります。分け方が決まる前に相続人の誰かが亡くなれば、その人の立場は、その人の相続人（配偶者や子など）が受け継ぐのです。「決めない」を選ぶ前に、誰が加わることになるのかを確かめておきましょう。
相続の途中で相続人が亡くなると、その配偶者や子が話し合いに加わる
親が亡くなった後、分け方が決まる前に、相続人の1人が亡くなることがあります。その場合、亡くなった相続人が持っていた相続の権利は、その人の相続人である配偶者や子が受け継ぎます（民法896条）。話し合いの席には、その配偶者と子が加わることになります。
一方、父が亡くなった後、分け方が決まる前に母も亡くなったとしましょう。母の相続人が同じ子どもたちだけなら、母の分は子が受け継ぎ、話し合う人は子だけで済みます。加わる人が増えるのは、亡くなった相続人に、ほかの相続人とは別の家族（配偶者や子）がいるときです。
親より先に子が亡くなっていた場合は、さらに扱いが違います。その子の子（親から見た孫）が代わりに相続人になり、亡くなった子の配偶者は相続人に入りません（民法887条2項）。
| 例：子が3人いる親が亡くなった場合 | 話し合う人 |
|---|---|
| 子3人が健在のうちに決める | 子3人 |
| 決める前に、子の1人が亡くなった（配偶者と子2人がいる） | 残った子2人＋亡くなった子の配偶者と子2人の、計5人 |
| 親より先に子の1人が亡くなっていた（子2人がいる） | 残った子2人＋亡くなった子の子2人の、計4人 |
話し合う人が増えるほど、日程を合わせることも、全員の考えをそろえることも難しくなっていきます。加わる人の中には、ほかの相続人とふだん顔を合わせない人がいるかもしれません。
共有のまま置くと、売るにも壊すにも全員の同意が要る
民法898条1項により、分け方が決まるまで、実家は相続人全員の共有になります。家を壊すような変更を加えるには、ほかの共有者の同意が要ると、民法251条1項に定められています。家の全体を売る話も、1人でも反対すれば進みません。
相続人の数が増えるほど、全員の同意を集めるのに手間がかかります。兄弟で共有にしたときの決めにくさは、実家を兄弟で相続するなら｜分け方の決め方と共有を避ける理由で詳しく書きました。
親が元気なうちに実家をどうするか決めるなら、遺言で行き先を残してもらう
親が元気なうちに実家をどうするかを決めておく方法の1つが、遺言です。遺言に実家の行き先を書いてもらえば、親が亡くなった後に、相続人全員で一から分け方を話し合う場面を減らせます。
遺言なら、実家を誰に渡すかを親が決めておける
遺言では、財産をどう分けるか、誰に何を渡すかを、親が決めておけます（民法902条・908条1項・964条）。遺言が無ければ、民法は相続分の割合を決めているだけなので、実家を誰が受け取るかは相続人全員の話し合いで決めることになります。
日本公証人連合会は、不動産を相続人の共有にすると、将来処分するときに共有者の協議が要ると説明しています。実家を1人に渡すのか、売って代金を分けるのかを、親の言葉で書いておいてもらいましょう。子の代で共有のまま止まる形を、避けやすくなるはずです。
遺言の中身を実行する人を、遺言執行者として決めておける
民法1006条1項により、遺言では、遺言の中身を実行する人を遺言執行者として指定できます。遺言執行者は、遺言の内容を実現するために、相続財産の管理や、遺言の執行に必要な一切の行為をする権利と義務を持ちます（民法1012条1項）。民法1013条1項には、遺言執行者がいる場合、相続人は遺言の執行を妨げる行為ができない、という決まりもあります。
実家を売って代金を分けるように書いてもらう場合は、売る手続きを誰が担うかまで決めておくことが大切です。どう書けば売る手続きまで進められるかは、遺言を作る段階で、公証人や司法書士、弁護士に確かめてください。
公正証書の遺言か、法務局に預ける自筆の遺言か
ふだん使う遺言（普通の方式）の形は、公正証書・自筆証書・秘密証書の3つと民法967条に定められています。ここでは、公証人に作ってもらう公正証書の遺言と、親が自分で書いて法務局に預ける自筆の遺言を並べました。
| 公正証書の遺言 | 自筆の遺言（法務局に預ける場合） | |
|---|---|---|
| 作り方 | 証人2人の立会いのもと、親が内容を公証人に伝えて作る（民法969条） | 親が全文・日付・氏名を自分で書き、印を押す。財産の目録は自分で書かなくてもよいが、目録の1枚ごとに署名し、印を押す（民法968条）。法務局に預けるときは、目録も含めて用紙の片面だけに書く |
| 原本の保管 | 公証人の側で保管（公正証書の電子化後に作られた原本は、日本公証人連合会が運営するシステムで保存） | 法務局（申請の手数料は1通3,900円） |
| 家庭裁判所の検認 | 要らない | 要らない |
| 中身の相談 | 公証人が相談に応じる | 法務局は中身の相談に応じず、遺言が有効かどうかも保証しない |
民法968条2項では、自分で書かない目録の両面に記載があるときは、その両面に署名と押印が要るとされています。ただ、法務局は両面に書いた遺言書を預からないため、預けるつもりなら片面だけで作ってください。用紙の大きさや余白、ページ番号の入れ方にも決まりがあるので、書く前に法務省の注意事項で確かめておくと安心です。遺言の方式を見直す改正法も2026年6月24日に公布されていますが、2026年10月時点ではまだ施行されていないので、作る時点の決まりを公証人や法務局で確かめておきましょう。
法務局に預けた遺言は、親が希望していれば、亡くなったことが確かめられた時に、指定した人へ遺言書が預けられている旨の通知が届きます。遺言があるかどうかの調べ方と、見つけた遺言書の扱いは、家の売却で荷物はそのままでいい？売り先ごとの条件と先に確かめる物で扱いました。
遺言を書けるのは、判断する力があるうちだけ
遺言は、書く時に判断する力が無ければ書けません（民法963条）。一方で、書いた後に考えが変わっても、遺言の方式に従えば、いつでも書き直せます（民法1022条）。状況が変わったら書き直せるので、決めきれないことを理由に先送りしないことが大切です。
実家を子の1人に渡すと書いてもらう場合は、ほかの子の遺留分にも気を付けてください。兄弟姉妹以外の相続人には遺留分という取り分があり、遺言で受け取る分がそれより少なくなった相続人は、受け取った人に金銭を請求できます（民法1042条・1046条1項）。遺言の中身は、ほかの子への渡し方も含めて、作る段階で専門家に相談しておきましょう。
親と遺言の話をする前に実家の値段の目安を知っておけば、1人に渡すか売って分けるかを比べやすいはずです。無料査定のご依頼と、0円空き家管理のご相談は、お問い合わせでお受けしています。
相続した後に実家をどうするか決めるなら、話し合いの順番を決めておく
遺言が無いまま親が亡くなったら、実家をどうするかは相続人全員の話し合いで決めます（民法907条1項）。話がまとまらない家族ほど、何から決めるかの順番と、いつまでに決めるかの期限を先に決めておくと進みやすくなります。
話し合いは、住みたい人がいるかから始める
相続人で話し合うときは、次の3つの順で決めていくと、話が行ったり来たりしにくくなるのです。
- 実家に住みたい人がいるか
- 住む人がいなければ、売る・貸す・持ち続けるのどれにするか
- 持ち続けるなら、見に行く人と費用を出す人を誰にするか
住む人がいる場合の分け方は、ほかの相続人へのお金での調整も含めて決めることになります。役目を分けて担う人を決める考え方は、長男は実家をどうする？継ぐ義務の有無と、継がないときの決め方で表にしました。
当面は決めないなら、分けない期間を相続人どうしで約束する
すぐには決められないときも、何も決めずに置くより、「いつまで分けないか」を決めておくほうが、次の話し合いの時期がはっきりします。相続人どうしで、5年以内の期間を定めて、遺産を分けない約束をすることができます（民法908条2項）。ただし、その期間の終わりは、相続が始まった時から10年を超えられません。約束した期間と中身は、後で確かめられるように書面にしておくと安心です。
分けない約束をする前に、売る可能性があるなら税の特例の期限も見ておきましょう。相続した空き家の3,000万円控除（その家と土地を相続した人が3人以上なら、1人あたり2,000万円まで）は、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが要件の1つで、制度は2027年（令和9年）12月31日までの売却が対象です（国税庁No.3306）。分けない期間を長く取ると、この期限を過ぎてしまうおそれもあるのです。要件の全体は空き家の3,000万円控除は何が変わった？｜2026年8月の要望での変更点と対象外の5つの出口を解説で扱っています。
分けない間も、実家を相続した人には、相続登記の期限がついて回るのです。自分のために相続が始まったことを知り、かつ所有権を取得したことを知った日から3年以内に、相続登記を申請しなければなりません（不動産登記法76条の2第1項）。2024年（令和6年）4月1日より前に相続した不動産も対象で、その場合の期限は2027年（令和9年）3月31日まで（相続で取得したことを知った日が2024年4月以降なら、その日から3年以内）と、法務省は案内しています。
分け方が決まるまでの間は、自分が相続人であることを法務局に申し出る相続人申告登記を期限内にすれば、申し出た人は3年以内の申請の義務を果たしたものとみなされます（同法76条の3第2項）。その後に分け方が決まって実家を取得したら、分けた日から3年以内に、その内容での登記を申請します（同条4項）。期限の数え方と、決めきれないときの手当ては、相続登記が未了の実家は売却できるか｜2027年3月の期限までに動く順番と、決めきれない人の5つの出口にまとめました。
家族の話し合いがまとまらないときの進め方
家族の中だけで話すと、思い出や遠慮が先に立って、実家をどうするかを言い出せない場合もあるでしょう。実家の値段や持ち続ける費用を、家族の外の人に出してもらうと、同じ数字を見ながら話し合えます。
それでも分け方の話がまとまらないときは、家庭裁判所の遺産分割調停を使えます（民法907条2項）。調停では、双方から事情を聞いたり、解決案を示したりしながら合意を目指し、まとまらなければ審判の手続きに移るしくみです。個別の争いに関するご相談は、法律上、弁護士以外がお答えできない決まりがあります。家族の間の対立が深まりそうなときは、早い段階で弁護士に相談しておきましょう。
話し合いの材料として、実家の値段の目安が知りたい方には無料査定を、決まるまでの見回りを任せたい方には0円空き家管理をご用意しています。お問い合わせからご連絡ください。
まとめ
実家をどうするかを決める人は、時点によって変わります。親が元気なうちは親本人、親が亡くなった後は相続人の全員です。
決めずに置くと、分け方が決まる前に相続人の誰かが亡くなったとき、その人の配偶者や子が話し合いに加わり、決める人が替わったり増えたりします。親が元気なうちなら遺言で行き先を残してもらい、相続の後なら、住みたい人がいるか、売る・貸す・持ち続けるのどれにするか、の順で話し合いましょう。
すぐに決められないときは、相続人どうしで分けない期間を約束し、相続登記の期限と税の特例の売る期限も確かめておいてください。
よくある質問
質問1｜実家をどうするか、親が元気なうちに子が決めてもよいですか？
親の名義の実家なら、売る・貸すを決めるのは親本人です。子が代わりに決めることはできません。子ができるのは、実家の値段や空き家にした場合の費用といった材料をそろえて親と一緒に見ること、親が望むなら遺言で行き先を残してもらうことです。
質問2｜実家をどうするか決めないまま、相続人の1人が亡くなったらどうなりますか？
分け方が決まる前に相続人の1人が亡くなると、その人の相続の権利は、配偶者や子が受け継ぐことになります。亡くなった相続人に配偶者や子がいれば、その人たちが話し合いに加わり、話し合う人が増えることがあります。親より先に子が亡くなっていた場合は、その子の子が相続人になり、配偶者は入りません。
質問3｜遺言で実家を子の1人に渡すと書いてもらえば、ほかの子と揉めませんか？
遺言があれば、実家を誰が受け取るかを一から話し合う場面は減るでしょう。ただ、兄弟姉妹以外の相続人には遺留分があり、遺言で受け取る分が遺留分より少なくなった子は、金銭を請求できます。ほかの子への渡し方も含めて、遺言を作る段階で公証人や弁護士に相談しておきましょう。個別の争いに関するご相談は、法律上、弁護士以外がお答えできない決まりがあります。
出典
出典：法務省「01 遺言書保管制度とは？｜自筆証書遺言書保管制度」
出典：法務省「03 遺言書の様式等についての注意事項｜自筆証書遺言書保管制度」
出典：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
遺言の書き方と相続の分け方は弁護士・司法書士・公証人へ、登記は司法書士へ、税金は税理士か税務署へ、それぞれ確かめるのが確実です。
