土地を手放したい時の最初の一手｜名義・共有・建物で変わる

土地を手放したい。けれど、その土地が親の名義のままだったり、兄弟との共有だったり、古い家が建ったままだったりして、何から手をつければいいのか分からない。そうした方に向けた記事です。

僕は2016年から6年間、大手の不動産・建築会社で土地有効活用のコンサルティング営業をしていました。空き家や空き地を見つけると登記を調べ、持ち主の方を訪ねて使い道を一緒に考える仕事です。この記事は、法令の条文と国税庁の案内を土台に、その実務で見てきたことを添えて整理しました。

結論から書きますね。土地を手放したいとき、最初にやる手続きは「手放し方」ではなく「土地のいまの状態」で決まります。名義が亡くなった親のままなら相続登記、共有なら共有者との話し合い、古い家が建っているなら建物をどうするかの判断。ここを飛ばして買い手を探しても、話は契約の手前で止まってしまうんです。

この記事では、状態を見分ける3つの質問から入り、名義・共有・古家付き・更地の4つの状態ごとに最初の手続きを示します。そのあとは、状態が重なった土地をほどく順番、状態ごとにかかる費用、相談先という流れです。

法令はe-Gov法令検索、税金は国税庁のページで確かめました。2026年9月時点の内容としてお読みください。

土地を手放したいなら、先に3つの質問で状態を確かめる

手放す方法を調べる前に、手元の土地がどんな状態なのかを決めておきましょう。状態が分かれば、最初に電話する相手まで決まります。

質問1｜登記の名義は、いまの自分になっているか

最初に見るのは、登記事項証明書の「権利部（甲区）」に載っている所有者の名前です。固定資産税の納税通知書が自分に届いていても、登記の名義が自分とは限りません。

親が亡くなったあと、納税だけを引き継いで名義はそのまま、という土地は珍しくないんです。登記事項証明書は、法務局の窓口やオンラインで誰でも請求できます。

質問2｜土地の上に、建物は残っているか

2つ目は、土地の上に家や倉庫が建っているかどうか。建物が残っていると、使える手放し方の一部が閉じてしまいます。

国に引き取ってもらう相続土地国庫帰属制度は、建物がある土地を申請の対象から外しているからです。古い家をどうするかの判断は、手放し方を選ぶ前に済ませておく必要がありますね。

質問3｜名義人は自分1人か、ほかにもいるか

登記事項証明書に複数の名前が並び、「持分2分の1」のように割合が書かれていれば共有の土地です。共有の土地は、自分1人の判断で土地全体を手放すことはできません。

名義が親のままで相続人が複数いる場合も、話し合いが終わるまでは相続人全員で持っている状態として扱われます。見た目は親の単独名義でも、中身は共有に近いと考えておきましょう。

実務をしていた当時、空き家を見つけると、まず法務局で登記事項証明書を取り、持ち主を調べるところから始めるのが仕事の順番でした。名義欄に、いまの持ち主にあたる方の親どころか、さらに前の世代の名前が残っている土地にも実際に当たりました。世代をまたぐほど、誰に話を持っていけばいいのかをたどる手間は増えていきます。手放す話を始める前に、ご自身で1通取って確かめておくと、この先の段取りがぶれませんよ。

親名義のままの土地を手放したいときに踏む3つの段取り

名義が親のままの土地は、そのままでは売ることも譲ることもできません。理由は、名義を書き換える登記の仕組みにあります。

売買による名義の書き換えは、売る側と買う側が共同で申請する決まりです。登記簿の名義人が亡くなっている場合、売る側として申請できる人がいません。だから、先に相続人の名義へ移しておく必要があるわけですね。

段取り1｜名義人の親が存命かどうかで、売主が変わる

親が存命なら、売主は名義人である親本人です。子が窓口になって話を進める場合でも、契約の内容を親自身が理解して判断できることが前提になります。

親の判断能力が落ちてからでは、親名義の土地を手放す話は止まってしまいます。存命のうちに動く順番は田舎の土地がいらない時の手放し方で時点ごとに整理しました。

段取り2｜亡くなっているなら、誰が引き継ぐかを遺産分割で決める

名義人が亡くなっている場合は、戸籍をたどって相続人を確定し、遺産分割でその土地を誰が引き継ぐかを決めます。「手放したい土地を誰の名義にしてから売るのか」を先に決めておくのがこの段階の要点です。

売った代金を相続人で分けるつもりなら、代表の1人が引き継いで売る形もあれば、全員の共有で登記して全員で売る形もあります。どちらにするかで、あとの契約や税金の申告の段取りが変わりますね。

段取り3｜決まった人の名義へ、相続登記をする

引き継ぐ人が決まったら、その人の名義に相続登記をします。相続登記は2024年4月1日から義務になり、相続で取得したと知った日から3年以内に申請しなければなりません。2024年4月より前の相続で名義がそのままの土地も対象で、こちらの期限は2027年3月31日です。

登録免許税は、相続による土地の名義変更なら不動産の価額の1,000分の4になります。価額が100万円以下の土地の相続登記は、2027年3月31日までは登録免許税がかかりません。義務化で何が変わり、期限を過ぎるとどうなるかは相続登記が未了の実家は売却できるかで詳しく書いています。

共有の土地を手放したいなら、選べる道は2つある

共有の土地で最初に決めるのは、共有者全員で土地をまるごと手放すのか、自分の持分だけを手放すのかです。この2つは、相手も値段も手続きもまったく別の話になります。

道1｜共有者全員で、土地全体を手放す

土地全体を売るには、共有者全員がそれぞれの持分を買主へ移す必要があります。つまり、1人でも反対すれば土地全体は動きません。

国に引き取ってもらう相続土地国庫帰属制度も同じで、共有の土地は共有者の全員が共同で申請したときに限って申請できます。全員の合意が取れる見込みがあるなら、代表者と窓口を決めて進めるのがこの道の形です。全員で売るときの手順は共有名義の土地売却は何から始めるかにまとめました。

道2｜自分の持分だけを手放す

自分の持分だけなら、ほかの共有者の同意がなくても売ることができます。ただし、持分を買った人は土地を自由に使えないため、買い手は限られ、価格も土地全体の按分より下がるのが通例です。

まずはほかの共有者に買い取ってもらえないかを打診し、それが難しいときに持分を扱う業者を当たる、という順番が穏当ですね。持分だけを手放す4つの出口は共有持分の処分は自分の分だけで動かせるで比べました。話し合いがこじれて争いになった場合、個別の争いに関するご相談は、法律上、弁護士以外がお答えできない決まりがあります。

実務をしていた当時、共有の実家や土地をめぐって兄弟で揉めた話を、営業の現場で聞いていました。僕自身が担当した案件ではありませんが、話し合いが止まったまま共有者が亡くなると、次は甥や姪と話すことになります。関係の薄い相手との話し合いほど、まとめるのに時間がかかるものです。僕は、揉めるくらいなら売って分けるほうが合理的だと考えています。共有のまま次の世代に渡さないことを、話し合いの最初の目標にしてみてください。

古家付きの土地を手放したいなら、3つの材料で解体するかを決める

古い家が建っている土地では、解体して更地で手放すか、家ごと手放すかの判断が先に来るものです。どちらが得かは、税金・時期・買い手の3つの材料で決まります。

材料1｜その家は、空き家の3,000万円控除の対象になるか

相続した親の家なら、まず空き家の3,000万円特別控除に当てはまるかを確かめましょう。親が1人で住んでいた昭和56年5月31日以前の家なら、取り壊して土地だけを売る形でも対象になり得ます。

2024年1月1日以後の売却では、買主が売った年の翌年2月15日までに取り壊す形でも要件を満たせる決まりです。適用期限は2027年12月31日までの売却で、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売るという期限もあります。要件の全体は空き家の3,000万円控除は何が変わった？で確かめてください。

材料2｜解体した翌年の固定資産税は、どう変わるのか

固定資産税がかかるかどうかは、毎年1月1日時点の土地と建物の状態で決まる仕組みです。住宅が建っている土地は、200㎡以下の部分の課税標準が6分の1になる特例を受けているため、解体すると翌年度からこの特例が外れます。

年の途中で解体すると、次の1月1日には更地として扱われるわけです。売る時期が決まっていないうちに急いで壊すと、売れるまでの税負担が重くなることがあります。税額の出し方については土地の固定資産税の計算方法で扱いました。

家の中に荷物が残っていて、片付けが終わらないことを理由に手放す話を先送りにしている方もいるはずです。実務をしていた当時、荷物が残ったまま引き渡す「現状渡し」で引き受ける不動産会社や整理業者と関わっていました。残したい物だけを先に取り出し、「これは残す」という約束を書面にして契約に入れておけば、片付けを終えてから動く必要はありません。言った言わないを防ぐために、打ち合わせの中身は記録に残しておいてくださいね。

材料3｜買い手は、その家を使うのか

最後に、買い手がその家を使う見込みがあるかを考えます。建物を直して住む人が見込める立地なら家ごと、建て替える人しか見込めないなら更地、という分け方が基本です。

国庫帰属を考えているなら、建物は解体が前提になります。解体したら、建物の登記名義人は1か月以内に滅失登記を申請する義務がある点も覚えておきましょう。手続きは滅失登記の必要書類にまとめました。

解体するか決めきれないうちは、家の傷みを止めながら時間をつくる手もあるんです。うちでは、古家付きの土地の無料査定と、決めるまでの間を支える0円空き家管理のご案内をしています。お問い合わせからどうぞ。

更地を手放したいなら、4つの相手に順番に当たる

名義が自分1人で、建物もない土地なら、あとは手放す相手を探す段階です。当たる順番は、お金が入る相手から、こちらが払う相手へと並べます。

相手1｜仲介と買取で、値が付くかを先に確かめる

最初に確かめるのは、値段を付けて買ってくれる相手がいるかどうかです。仲介の査定と買取業者の提示を、同じ資料で複数社から取ると、その土地の値付けの幅が見えてきます。

3社に聞いても値が付かない、あるいは「引き取りに費用がかかる」と言われたら次の相手へ進む合図です。費用を払う話が出てきたときの見分け方は売れない土地の買取業者はどう探すかで扱いました。

相手2｜隣地の所有者に、図面を添えて声をかける

市場で値が付かない土地でも、隣の方にとっては敷地を広げる意味を持つことがあるんです。声をかけるときは、登記事項証明書と公図の写しを添えると、相手が使い道を考えやすくなります。

無償に近い金額で譲るなら、名義を移す登記費用をどちらが持つかも一緒に決めておきましょう。親族や知人に安く譲ると贈与の税金が関わる場合があるので、そのときは税理士に確かめてください。

相手3｜地元で土地を使う事業者や、自治体に打診する

資材置き場や駐車場として土地を使う地元の事業者は、立地と広さが合えば話を聞いてくれます。自治体への寄付は、道路や公共施設の予定地など、使い道がある土地に限られるのが通常です。

受け入れの条件は自治体ごとに違うので、土地のある市区町村の担当課に直接問い合わせましょう。断られた理由を聞いておけば、最後の国庫帰属で引っかかる点の見当もつくはずです。

相手4｜国庫帰属は、最後の受け皿として要件を確かめる

相続や相続人への遺贈で取得した土地なら、相続土地国庫帰属制度で国に引き取ってもらう道があります。申請には1筆ごとに14,000円の手数料がかかり、承認されると原則20万円の負担金を納めることになります。

境界が明らかでない土地や、担保権が付いている土地は申請の段階で却下されます。負担金の額や、却下と不承認の分かれ目は田舎の土地がいらない時の手放し方で整理しました。

更地を手放すまでの間、とりあえず駐車場にして小銭を稼ごう、と考える方もいるでしょう。実務をしていた当時、駐車場にする提案もしていましたが、アスファルトや土間コンクリートで舗装すると、あとで建てる人や買う人のために剥がす費用が別にかかります。手放すつもりの土地なら、敷くとしても撤去しやすい砂利までにしておくのが無難ですね。

状態が重なった土地を手放したいときの3つのステップ

親名義のまま、共有で、古い家も建っている。相続した土地では、こうして状態がいくつも重なっていることも珍しくないんです。重なっているときは、登記、共有、建物の順にほどいていきます。

ステップ1｜名義を、いまの持ち主にそろえる

最初に登記をそろえる理由は、名義が整わないと、ほかのどの手続きも最後の引き渡しで止まるからです。買い手が見つかっても、名義が亡くなった方のままでは売買の登記ができません。

相続人が多い土地ほど、戸籍を集めるだけで時間がかかります。期限がある手続きなので、相手探しと並行してでも先に手をつけておきましょう。

ステップ2｜共有者のあいだで、誰が持つのかを決める

名義をそろえる前後で、共有者のあいだの方針を決めます。遺産分割で1人に集めてから手放すのか、共有のまま全員で手放すのかを、この段階で決めておくことが大事です。

1人に集める場合、ほかの相続人には預貯金など別の財産で調整する形がよく使われるんですね。共有のまま進める場合は、窓口になる人と、代金の分け方を書面で残しておくと後で揉めにくくなります。

ステップ3｜建物の扱いを決めてから、相手を探す

登記と共有の方針が決まったら、最後は建物をどうするかを決めて、手放す相手探しに移る段階です。共有の家を解体するのは、形を大きく変える行為なので、共有者全員の同意が要ります。

解体するかの判断は、4章の3つの材料で決めてください。建物の扱いが決まれば、あとは5章の順番で相手に当たっていけば大丈夫です。

僕は、お金は手元に少しでも多く残ったほうがいいと考えていますし、それと同じくらい、家族や親戚との縁も大事だと考えています。土地を手放すために、わざわざ家族との関係にマイナスを作りに行く必要はありません。ほどく順番を先に家族で共有しておくと、誰が何を待っているのかが見えて、余計な行き違いが減るものですよ。

土地を手放したいときの費用は、状態ごとにどこで増えるか

手放すための費用は、土地の状態によって増える場所が違うものです。状態ごとの費用を先に並べておくと、手放すまでの予算を組みやすくなります。

解体費や測量費は、土地の広さや建物の構造、前面の道路の状況で大きく変わります。具体的な金額は、業者の見積もりを取って初めて決まるものなので、2〜3社から同じ条件で取り寄せて比べてください。売買の登記の費用を売主と買主のどちらが持つかは、契約で決めることになります。

どの費用が自分の土地にかかるのか分からない場合も、状態をうかがえば一緒に整理できますよ。土地の無料査定とあわせて、手放すまでにかかる費用の見当をお伝えしています。お問い合わせからご連絡ください。

土地を手放したいときの相談先は、状態で変わる｜4つの窓口

手放すまでに頼る相手も、土地の状態で決まるんです。名義・共有・税金・相手探しの4つに分けて窓口を選ぶと、たらい回しを避けられます。

窓口1｜名義と登記のことは、法務局と司法書士へ

登記事項証明書の取り方や、自分で相続登記をするときの書き方は、法務局の相談窓口で聞けます。戸籍の収集から申請までまとめて任せたいなら、司法書士に依頼するのが確実です。

相続人が多い、何代も前の名義が残っている、といった土地は、最初から司法書士に相談したほうが早く進みます。

窓口2｜共有者どうしで争いになったら、弁護士へ

共有者の1人が話し合いに応じない、代金の分け方で対立している、という段階に入ったら弁護士の領域です。個別の争いに関するご相談は、法律上、弁護士以外がお答えできない決まりがあります。

争いになる前の、方針を決めるための話し合いの段取りなら、不動産会社や司法書士にも相談できますね。

窓口3｜税金のことは、税理士と市区町村へ

売ったときの譲渡所得や、3,000万円控除を使えるかの判断は税理士に確かめます。3,000万円控除の申告に要る「被相続人居住用家屋等確認書」は、家のある市区町村に申請して交付を受ける書類です。

固定資産税の課税の状態や免税点の扱いは、市区町村の税務担当課で確かめられます。

窓口4｜手放す相手探しは、不動産会社へ

買い手や買取業者を探すのは不動産会社の役割です。相談するときは、この記事の3つの質問の答えを先に伝えると、話が早く進みます。

名義や共有の整理が済んでいなくても、査定や売り方の相談はできます。登記や税金の専門家と連携している会社なら、窓口を1つにまとめることもできますよ。田舎の空き家を建物ごと手放す全体の順番は、田舎の空き家処分はどの順番で動くかも参考にしてください。

まとめ

土地を手放したいときの進め方を、順番に整理しておきますね。

1. 名義・建物・共有者の3つの質問で、土地のいまの状態を確かめる
2. 親名義のままなら、引き継ぐ人を決めて相続登記をする。期限は相続を知った日から3年、2024年4月より前の相続なら2027年3月31日
3. 共有なら、全員で土地全体を手放すか、自分の持分だけを手放すかを決める
4. 古家付きなら、3,000万円控除・解体の時期・買い手の3つで解体するかを決める
5. 更地なら、買い手、隣地、地元と自治体、国庫帰属の順に当たる
6. 状態が重なっていれば、登記、共有、建物の順にほどく

手放す方法はいくつもあるように見えますが、使える方法は土地の状態で絞られます。状態を確かめる順番さえ間違えなければ、途中で振り出しに戻ることはほとんどありません。

うちでは、土地の状態をうかがったうえで、無料査定と手放すまでの順番のご案内をしています。3つの質問の答えが分かっている範囲だけでもかまいません。お問い合わせからどうぞ。

• 田舎の空き家処分はどの順番で動くか｜値段が付かない4つの理由と、7つの出口の当たり方
• 田舎の土地がいらない時の手放し方｜相続の前・とき・後で変わる
• 相続登記が未了の実家は売却できるか｜2027年3月の期限までに動く順番と、決めきれない人の5つの出口

よくある質問

質問1｜土地を手放したいとき、測量は必ず必要ですか

法律で、売る前に必ず測量しなければならないと決まっているわけではありません。ただ、買い手は境界がはっきりした土地を求めることが多く、国庫帰属は境界が明らかでない土地だと申請の段階で却下される決まりです。隣の土地との境界杭が見当たらないなら、土地家屋調査士に相談しておくと手放す相手の選択肢が広がります。

質問2｜古家を解体したら、滅失登記は自分でしなければいけませんか

建物がなくなったときは、建物の登記名義人が1か月以内に滅失登記を申請する決まりです。名義人が亡くなった親のままなら、相続人が申請することになります。自分で法務局に申請することも、土地家屋調査士に依頼することも可能です。

質問3｜相続登記の期限を過ぎてしまっても、土地は手放せますか

手放すことはできます。期限を過ぎていても、相続登記を済ませれば売ることも譲ることも可能です。ただし、正当な理由なく申請を怠ると10万円以下の過料の対象になるので、分かった時点で早めに申請しておきましょう。

出典

• e-Gov法令検索「不動産登記法」（第57条・第60条・第76条の2・第164条）
• e-Gov法令検索「民法」（第251条）
• e-Gov法令検索「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」（第2条）
• e-Gov法令検索「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律施行令」（第3条の手数料・第5条の負担金）
• e-Gov法令検索「地方税法」（第349条の3の2・第359条）
• 国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」（取壊し後の敷地の売却・適用期限）
• 国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」（相続・共有物の分割・売買の税率と免税）

個別の相続の進め方、税額の計算、共有者どうしの争いに関する判断は、弁護士・司法書士・税理士などの専門家にご確認ください。