空き家の買取業者はどう選ぶ？仲介との分かれ目と3つの種類

相続した実家が空き家のままで、買取業者に売るか、不動産会社に仲介を頼むかで迷っている方に向けた記事です。

2016年からの6年間、僕は大手の不動産・建築会社に勤め、地主の方に土地の有効活用を提案する営業をしていました。空き家を見かけると登記事項証明書で持ち主を調べ、売る・建て替える・貸すといった選択肢を持って訪ねるのが日々の仕事でした。

結論から書きますね。空き家の買取業者を選ぶ前に、その空き家が買取に向くのか、仲介で売れるのかを先に見極めてください。分かれ目は、建物の状態、家の中に残った物、売った後の責任、使える時間の4つになります。

そのうえで、空き家の買取会社にも種類があるんです。買い取って直して売る会社、訳ありの物件を専門に買う会社、地元で仲介と買取の両方を扱う不動産会社。得意な空き家がそれぞれ違うので、最初にどの会社へ聞くかは種類で決まります。

この記事では、仲介との分かれ目、買取業者の3種類、不動産会社への聞き方、査定の前にそろえる書類、買取価格が決まる順番、整理業者との使い分け、3,000万円控除との関係、相談の流れの順に進みます。

法令と制度は、e-Gov法令検索・国土交通省・国税庁・環境省で確かめたものだけを載せました。2026年9月時点の内容としてお読みください。

空き家を買取業者に売るか仲介で売るか｜分かれ目になる4つの条件

空き家の売り先は、大きく2つに分かれます。不動産会社に買主を探してもらう仲介と、空き家の買取業者そのものが買主になる買取です。どちらが向くかは、業者の側ではなく空き家の側にある4つの条件で決まってきますよ。

条件1｜建物に、手を入れずに住めるかどうか

仲介で買主になるのは、多くの場合そこに住むつもりの個人です。雨漏りの跡や床の沈み、シロアリの被害があると、買主は直す費用を自分で見積もらなければなりません。住める状態の空き家なら仲介、手を入れないと住めない空き家なら買取が候補に上がります。

建てられた時期も目安になるんですね。昭和56年5月31日以前に建築された家は、空き家の3,000万円控除でも対象の区切りに使われている年代の建物です。買主は改修や建て替えまで考えに入れるため、仲介では決断に時間がかかりやすくなります。

条件2｜家の中の物を、誰が片付けるか

仲介で個人に売るなら、家の中を空けて引き渡すのが一般的な形です。空き家の買取業者の中には、家具や家電が残ったままの状態で引き取る会社があります。

遠方に住んでいて片付けに通えない、形見を選ぶ時間が取れない。そうした事情を抱えているなら、買取のほうが負担は軽くなるはずです。家の中の物の扱い方は、6章でもう一度取り上げますね。

条件3｜売った後に見つかった不具合の責任を、どこまで負えるか

民法は、引き渡した物が契約の内容に合っていなかったとき、買主が修理や代金の減額、損害賠償、解除を求められると定めています。契約不適合責任とは、このように売った後の不具合について売主が負う責任のことです。長く人が住んでいない家では、売主自身も建物の傷み具合をつかめていないことがあります。

買取業者との契約では、この責任を売主が負わない特約を結ぶ形がよく使われるんです。ただし、知っていながら伝えなかった不具合は、特約を結んでも責任が残ると民法572条が定めています。免責を受けるときほど、知っていることは書面で伝えておいてください。

条件4｜いつまでに手放したいか

仲介は、買主が見つかるまでの期間が読めません。宅地建物取引業法は、ほかの会社に重ねて頼めない専任媒介契約の有効期間を3か月までと決めています。3か月ごとに、続けるか見直すかを判断する節目が来るわけです。

買取は買主を探す工程がないので、条件がまとまれば話は早く進みます。相続した空き家の特例には「相続から3年を迎える年の年末」という期限もあるため、期限が迫っている方ほど期間の読める買取が選択肢に入ってくるでしょう。

右の列に当てはまる条件が多いほど、空き家の買取業者に当たる意味がはっきりしてきます。

実務をしていた当時、グループの売買部門の担当者と組んで動くことがありました。価格の安い空き家は仲介手数料も小さく、担当者によっては最初から乗り気でない場面があったのが正直なところです。仲介の担当者1人に渋い顔をされても、それだけで「買取しかない」と決めることはありません。4つの条件に当てはめて、買取に向く理由が空き家の側にあるかどうかを先に確かめてみてください。

空き家の買取業者は3種類｜得意な空き家がそれぞれ違う

「空き家買取」を掲げる会社は、外から見るとどれも同じに映ります。ただ、会社の成り立ちによって、高く評価できる空き家と苦手な空き家がはっきり分かれるんです。

種類1｜買い取ってリフォームし、住宅として売り直す会社

買った家を直して、住みたい個人に売り直すのがこの種類の会社になります。骨組みがしっかりしていて、直せば住宅として売れる空き家が、この種類の得意分野です。住宅として欲しい人が多い場所の空き家ほど、評価が上がりやすい種類といえます。

反対に、建物が使えないと判断すれば、解体して土地として売る前提で値付けをするでしょう。その場合、建物の価値はほとんど見てもらえません。

種類2｜訳ありの物件を専門に買う会社

再建築ができない、権利が複雑、傷みが激しいといった、一般の買主が敬遠する物件を専門に扱う会社になります。住宅ローンを使う個人の買主が付きにくい空き家でも、自社の資金で買うので話が進む余地があるんですね。

その分、引き受けるリスクを価格で見込むため、提示額は低めに出やすい種類です。訳ありの中身ごとの業者の見方は、訳あり物件買取業者の選び方｜元コンサルが先に見る5つのポイントと契約前の確認事項で詳しく扱っています。

種類3｜地元で仲介と買取の両方を扱う不動産会社

地域の売買を仲介しながら、条件の合う物件は自社で買い取る不動産会社が、3つ目の種類になります。その地域の取引の水準と買主の顔ぶれを知っているので、仲介で売った場合と買い取った場合の両方の数字を出せるのが強みです。

一方で、買取は本業の一部にすぎないので、傷みの激しい空き家や物が大量に残った空き家は引き受けないこともあります。

どの種類であっても、宅地や建物の売買を業として行うには宅地建物取引業の免許が必要です。名刺やホームページに書かれた免許番号は、国土交通省の検索システムで社名と一致するかを照らし合わせておきましょう。行政処分の履歴まで含めた調べ方は、売れない土地の買取業者はどう探すか｜3つのタイプの見分け方と、有料引き取りを買取と間違えない3つの確認にまとめました。

うちでは、空き家の状態をうかがったうえで、仲介と買取のどちらが向くかの整理と無料査定をしています。お問い合わせからどうぞ。

空き家の売却を不動産会社に相談するときは、仲介と買取の両方を聞く

空き家の売却を不動産会社に相談するとき、最初から「買取でお願いします」と伝える必要はありません。同じ空き家について、仲介ならいくら、買取ならいくらと両方を聞くと、差額の中身が見えてきます。

聞き方1｜仲介なら、いくらで、どれくらいの期間を見込むか

仲介の査定額は、売り出す価格の目安にあたります。宅地建物取引業法は、媒介契約を結ぶ不動産会社が売り出す価格について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならないと定めているんです。近くのどの取引を参考にした数字なのかを、遠慮せずに聞いてください。

あわせて、その価格で買主が見つかるまでの見込み期間と、見つからなかったときに価格をどう見直すかも確かめておきます。近くの取引価格は、国土交通省の不動産情報ライブラリで自分でも調べられますよ。

聞き方2｜買取なら、いくらで、仲介との差は何の分か

買取の金額は、仲介の査定額より低く出るのが通常です。聞くべきは差額の大きさより、その差が修繕費なのか、片付けの費用なのか、会社の利益や売れ残りの見込みなのかという内訳になります。

内訳が分かれば、自分で片付けたり直したりした場合と比べられるようになりますね。説明を求めても内訳が出てこないなら、その数字は比べる材料として弱いと考えておきましょう。

相場を知らないまま買取の金額だけを聞くと、その数字が高いのか低いのかを測る物差しがありません。仲介の数字を先に手元に置くことが、買取の話で自分を守る確実な方法だというのが僕の考えです。仲介と買取の2つの数字を並べたとき、はじめて買取業者が何をいくら引いているのかが見えてきます。業者を疑ってかかるより、先にこちらの物差しを持っておくほうが、話は穏やかに進むものです。

空き家の買取業者に査定を頼む前に何をそろえるか｜4つのもの

資料が少ないまま査定を頼むと、業者は分からない部分を安全側に見込んで金額を出します。4つの資料をそろえておけば、分からないことが理由の値引きを小さくできるんです。

もの1｜登記事項証明書で、今の名義人を確かめたもの

法務局で登記事項証明書を取り、空き家の土地と建物の名義人を確かめます。名義が亡くなった親のままなら、売る前に相続登記を済ませる順番になります。

名義が祖父母の代で止まっていると、売主になる相続人を確定させる作業から始めなければなりません。査定の話にたどり着くまで時間がかかるため、登記の手続きは早めに司法書士へ相談してください。

もの2｜固定資産税の課税明細書

毎年春ごろに届く固定資産税の納税通知書には、土地と建物の課税明細書が付いてくるのが一般的です。明細書を見れば、土地の地目と面積、建物の床面積を一度に確かめられます。

業者はこうした情報から建物の大きさと土地の条件をつかむため、査定の精度が上がりますよ。

もの3｜建物の不具合と、家の中に残っている物のメモ

雨漏りの跡、床のきしみ、給湯器が動くかどうか、シロアリの被害の有無。知っている不具合を1枚に書き出しておくと、そのまま契約のときに伝える内容の下書きになります。

家の中の物も、仏壇や大きな家具、庭の物置など、かさばる物を書いておくといいですね。片付けにかかる費用の見込みが、業者ごとにぶれにくくなるんです。

もの4｜相続した日と、建築された年が分かる書類

相続した空き家を売るなら、空き家の3,000万円控除が使えるかどうかで手取りが変わってきます。判定に使うのは、相続が始まった日と、建物が建てられた年の2つです。亡くなった日が分かる書類と、登記事項証明書の建物の欄を手元に置いておきましょう。

実務をしていた当時、空き家を見つけると登記事項証明書を取り寄せて、提案する相手を探していました。名義人の欄に、今の持ち主から数えて三代前の方の名前が残っている空き家に、実際に当たったこともあります。そうなると誰に話をすればいいのかが分からず、売るか売らないかの前で話が止まってしまうんです。買取業者に査定を頼むより先に、名義だけは確かめておいてください。

空き家の買取価格が決まる順番｜3つの段階

空き家の買取価格には、業者の中で決まっていく順番があります。順番を知っておくと、いまどの段階の話をしているのかを確かめながら交渉できますよ。

段階1｜建物を残すか壊すかは、どう決まるのか

最初に決まるのは、建物を直して住宅として売るのか、解体して土地として売るのかです。残すと判断されれば建物にも値が付き、壊すと判断されれば土地の価格から解体費を差し引いたところが出発点になります。

同じ空き家でも、直して売り直す会社は残す前提、訳あり専門の会社は壊す前提で見ることがあるんですね。業者ごとに金額がずれる理由の多くは、この出発点の違いから生まれるんです。

段階2｜修繕費と片付けの費用は、何をもとに見込まれるか

次に、残すなら修繕の費用、壊すなら解体の費用、どちらでも家の中の片付けの費用が見込まれます。4章のメモがあると、この見込みが業者の想像ではなく、あなたが渡した情報に基づいたものになるわけです。

分からない部分は、業者が多めに見込むのが通常の考え方になります。

段階3｜契約の条件で、最後に何が調整されるか

最後に、引き渡しの時期、契約不適合責任を免責にするか、家の中の物を残してよいかといった条件で金額が調整されます。免責を求めるなら、その分を価格に織り込むのが業者の考え方なので、条件と金額はセットで話してください。

売主が一部の責任を負う、引き渡しの時期に余裕を持たせる、といった条件の出し方で提示額が見直されることもあります。訳ありの中身ごとに引かれる額の違いは、訳あり物件買取はいくらで決まるのか｜「訳」ごとに引かれる4つの額と、仲介より手取りが残る3つの場面で整理しました。

空き家整理業者に先に頼むか、残置物ごと空き家の買取業者に渡すか

家の中に物が多く残っている場合、空き家整理業者に片付けを頼んでから売るか、物ごと買取業者に渡すかを選ぶことになります。どちらが合うかは、売り方と、家の中に取り出したい物があるかで決まります。

場面1｜仲介で売るなら、整理業者に頼んで空けておく

個人の買主に仲介で売る場合、家の中を空けて引き渡すのが通常の流れです。このときは空き家整理業者に片付けを頼み、その費用を自分で払ってから売り出す順番になります。

環境省は、建物の所有者が残した家財の処理責任は所有者にあると整理しています。家庭から出る家財は一般廃棄物に当たり、運ぶ業者には市区町村の一般廃棄物処理業の許可か委託が要るんです。許可の照合の手順は、残置物撤去業者は4つの業種に分かれている｜許可の照合のしかたと、見積書で金額が動く条件で扱っています。

場面2｜買取なら、残置物ごと引き取れるかを先に聞くのはなぜか

買取業者に売るなら、片付けに手を付ける前に「このままの状態で引き取れますか」と聞くのが先です。引き取れるなら、片付けの費用は買取価格の計算の中で差し引かれるため、自分で整理業者を手配する必要はなくなります。

自分で先に空にしても、業者が見込む片付け費が減るだけで、払った額と同じだけ価格が上がる保証はありません。順番を逆にしないことが、この場面でいちばん効きます。

場面3｜取り出したい物があるなら、それだけ先に抜く

アルバムや手紙、仏具など、手元に残したい物があるなら、売り方を決める前にそれだけ取り出しておきましょう。残りを業者に任せるなら、残す物と処分してよい物の線引きを、契約書か覚書に書いておくのが安全です。

実務をしていた当時から、家財を残したままの現状渡しで買い取る不動産会社や整理業者はありました。大事な物だけ取り出して、あとは任せるという進め方も選べるわけです。任せるときは、何を残して何を処分するかを話し合った中身を議事録にし、契約に落とし込むことで言った言わないを防げます。口頭だけの線引きは、引き渡しの日になって食い違いやすいものです。

空き家の買取業者に売っても3,000万円控除は使えるか｜押さえる2つの点

相続した空き家を売るときは、空き家の3,000万円控除が使えるかで手取りが大きく変わります。買取業者に売る場合でも、要件を満たせば対象になります。制度の要件の全体は空き家の3,000万円控除は何が変わった？｜2026年8月の要望での変更点と対象外の5つの出口を解説で扱っているので、ここでは買取業者との契約に関わる2点に絞りますね。

点1｜買主の業者が解体や耐震改修をしても対象になる

令和6年1月1日以後の売却では、売った年の翌年2月15日までに建物が耐震基準を満たすか取り壊されれば、買主の側で工事をしても特例の対象になります。買取業者が解体する前提なら、いつまでに取り壊すかを契約書に書いてもらうことが大切です。

点2｜相続から3年を迎える年の年末と、制度の期限を先に確かめる

売る期限は、相続が始まった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までです。制度そのものの適用期限は、2026年9月時点で令和9年12月31日までの売却とされています。2つの期限のうち早いほうから逆算して、仲介で待てる時間があるかどうかを判断してください。

なお、親子や夫婦など特別な関係のある相手に売った場合は対象外になります。個別に使えるかどうかと税額は、税理士に確かめておきましょう。

実務をしていた当時、制度を知らないまま売り方を決めてしまい、あとから損をしたと分かった方がいました。特例は売った後に申告で使うものですが、使えるかどうかの一部は売る前の段取りで決まってしまいます。買取業者を選ぶ前に、特例の名前だけでも税理士に伝えて、使える見込みを確かめておいてください。名前さえ出せれば、細かな要件は専門家が確かめる段取りになります。

空き家の買取業者にはどう相談するか｜4つのステップ

ここまでの話を、動く順番に並べます。業者に連絡するのはステップ3からで十分です。

ステップ1｜4つの条件で、仲介と買取のどちらに寄るかを決める

建物の状態、家の中の物、売った後の責任、期間の4つを、1章の表に当てはめてみてください。右の列に寄る条件が多いなら、空き家の買取業者を中心に当たる形が合います。左の列に寄るなら、仲介を軸にしながら買取の数字も取っておくのがいいですね。

ステップ2｜4つの資料をそろえて、同じ内容を各社に渡す

登記事項証明書、課税明細書、不具合と残置物のメモ、相続日と建築年の書類をそろえます。全社に同じ資料を渡すことで、返ってきた金額の違いを、空き家の見方の違いとして読めるようになります。

ステップ3｜種類の違う会社に2〜3社当たる

直して売り直す会社、訳あり専門の会社、地元の仲介兼買取の会社から、空き家の状態に合う種類を選んで聞いていきます。同じ種類の会社ばかりに聞くと出発点がそろってしまい、金額の幅が見えにくくなるんです。

ステップ4｜提示額ではなく、手元に残る額で比べる

仲介なら仲介手数料と片付け・修繕の費用、買取なら条件付きの提示額を並べます。売った後の税金まで含めて、最後に手元に残る金額で決めてください。

どの種類の会社に当たるか迷うときは、空き家の状態をうかがったうえで、無料査定と売り方の整理をお手伝いしています。すぐに売るか決めきれない段階なら、0円空き家管理で時間をつなぐこともできますよ。お問い合わせからご連絡ください。

まとめ

空き家の買取業者を選ぶまでの順番を、最後に整理しておきます。

1. 先に、買取に向く空き家かを4つの条件で見極める。建物の状態・家の中の物・売った後の責任・期間
2. 空き家の買取業者は3種類。直して売り直す会社、訳あり専門の会社、地元の仲介兼買取の会社で、得意な空き家が違う
3. 不動産会社には仲介と買取の両方を聞き、差額の内訳を確かめる
4. 査定の前に、登記事項証明書・課税明細書・不具合と残置物のメモ・相続日と建築年の書類をそろえる
5. 買取価格は、残すか壊すか→修繕と片付けの見込み→契約の条件の順に決まる
6. 家の中の物は、仲介なら整理業者に頼んで空け、買取なら残置物ごと引き取れるかを先に聞く
7. 相続した空き家なら、3,000万円控除の期限と契約書の解体期日を先に確かめる

田舎の空き家も含めて処分の全体を見たい方は、田舎の空き家処分はどの順番で動くか｜値段が付かない4つの理由と、7つの出口の当たり方を先にお読みいただくと、次にやることが決めやすくなるはずです。

業者の数より、空き家に合った種類の会社に同じ資料で聞けているかどうかが、手取りを左右します。

うちでは、空き家の状態をうかがったうえで、無料査定と売り方の整理をしています。仲介と買取のどちらが向くかの見立てだけでもかまいません。お問い合わせからどうぞ。

よくある質問

質問1｜空き家の買取業者と仲介の不動産会社は、どちらに先に相談すればいいですか？

地元で仲介と買取の両方を扱う不動産会社に、両方の数字を出してもらうところから始めると比べやすくなります。仲介の数字を先に持っておくと、買取業者の提示額が何をいくら引いた結果なのかを聞けるからです。建物の傷みが激しい、期限が迫っているといった事情があるなら、同時に空き家の買取業者にも声をかけてください。

質問2｜家の中の物を残したまま、空き家を買い取ってもらえますか？

残置物ごと引き取る買取業者はあります。片付けを始める前に「このままの状態で引き取れますか」と聞き、引き取れる場合は片付けの費用が価格の中でどう差し引かれているかを確かめてください。取り出したい物があるなら先に抜き、残す物と処分してよい物の線引きを書面にしておくと、引き渡しの日に食い違いません。

質問3｜空き家を買取業者に売ると、仲介より安くなりますか？

売値だけを比べると、買取は仲介より低く出るのが通常です。ただし、仲介では片付けや修繕の費用、仲介手数料、売れるまでの管理の手間を売主が負うため、手元に残る額で比べると差が縮まることがあります。提示額ではなく、最後に残る金額を並べて判断するのが確実です。

出典

出典：e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」（第3条・第34条の2）

出典：e-Gov法令検索「民法」（第562条・第564条・第566条・第572条）

出典：国土交通省「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」

出典：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

出典：環境省「建築物の解体時等における残置物の取扱いについて（通知）」

個別の売却の進め方、税額の計算、契約をめぐる争いに関する判断は、弁護士・司法書士・税理士などの専門家にご確認ください。