空き家の維持費はいくら？削ってよい費用と相続後に払う人

誰も住んでいない家を持ち続けている方、これから親の家を相続する方に向けて、空き家の維持費を自分の家の数字で出し、どこまで削ってよいか、相続した後に誰が払うのかまでを決めるための記事です。

僕は2016年から6年間、大手の不動産・建築会社で土地活用の営業をしていました。本業はアパートやマンションの建築の提案で、グループ会社の窓口として、売買の仲介や駐車場の運営、建物の管理までつなぐ立場でもあったんです。

空き家の維持費は、建物の大きさや場所、通う距離で家ごとに大きく変わります。そこでこの記事では、相場の金額を並べるのではなく、自分の家の数字をどの書類から拾うかと、その数字をどう判断に使うかを中心にまとめました。

先に結論を書いておきますね。空き家の維持費は、書類で年額を出したうえで、使っていない契約は削り、建物の傷みと近所への影響を止める手入れは削らずに続けてください。そして相続した後は、名義が親のままでも1月1日に家を持っている相続人に固定資産税の請求が来るので、誰が払い続けるのかを相続人どうしで先に決めておくことが、維持費の話のもう半分になります。

扱うのは、年額の出し方、削ってよい費用と削らない費用、解体したときの税金の変わり方、相続後に払う人、払い続けるか手放すかの決め方の5つです。固定資産税の計算や、払えないときの手続きの詳しい話は、それぞれの記事に任せています。

法令と制度は、総務省・国土交通省・法務省の資料と、e-Gov法令検索の条文で確認したものだけを載せました。2026年10月時点の内容としてお読みください。

空き家の維持費は年いくら？自分の家の数字は書類から出す

空き家の維持費は、税金・保険・電気と水道・草木の手入れ・修繕・通う費用を積み重ねたものになります。相場の数字は家の大きさや地域の差が大きいので、自分の家の年額は、手元の書類から1項目ずつ拾って足すのがいちばん確かです。

うちでは、無料査定と、売るか決めるまでのあいだの0円空き家管理をお受けしています。維持費の書類をそろえたところで迷われたら、お問い合わせからご相談ください。

固定資産税と都市計画税は、課税明細書の数字から出す

固定資産税は毎年1月1日の持ち主にかかり、標準の税率は1.4%です。都市計画税は、市町村によって市街化区域などの土地と建物にかかり、税率は0.3%が上限と決められています。

住宅が建っている土地には、税金の計算のもとになる額（課税標準）を小さくする特例が用意されているんです。固定資産税なら、200㎡までの部分（住宅1戸あたり）は価格の6分の1、それを超える部分は3分の1を課税標準にして計算します。都市計画税では、それぞれ3分の1と3分の2です。

自分の家の数字は、納税通知書に付いてくる課税明細書で確かめてください。市町村は、特例が当たる土地について、価格に特例の率を掛けた額も課税明細書に載せる決まりになっています。払うのが難しくなってきた段階なら、固定資産税が払えないときは、期限の前と後で打つ手が変わるで期限ごとの手を先に確かめておくと安心です。

保険・電気と水道・草木・修繕は、契約書と見積もりで出す

税金以外の空き家の維持費は、契約の中身と、どこまで人に頼むかで決まります。保険は、人が住まなくなったことを保険会社に伝えたうえで、今の契約のまま続けられるかを確かめましょう。

電気と水道は、使わなくても契約を残せば基本料金がかかる仕組みが一般的です。草木と修繕は、頼む範囲を決めてから見積もりを取ると、年額の目安が見えてきます。見積もりは「毎年かかるもの」と「数年に一度かかるもの」に分けて書き出しておくと、年額に直すときに迷いません。

遠くに住んでいるなら、通う費用と時間も維持費に入れる

自宅から離れた実家を持っている場合、空き家の維持費には、交通費と、通うために使う休みの日も加わります。年に何回通うのか、1回にいくらかかるのかを、去年の記録から出してみてください。

通えない分を管理の業者に頼むなら、その料金が交通費の代わりに加わる形です。通う回数と頼む料金のどちらで手入れを続けるかを決めると、次の章の「削ってよい費用」が選びやすくなります。

空き家の維持費で削ってよいもの・削ると後で高くつくもの

空き家の維持費を減らしたいとき、全部の項目を同じように削ると、あとで大きな出費になって返ってきます。削ってよいのは使っていない契約と、使い道を決めていない先の工事です。建物の傷みと近所への影響を止める手入れは、削らずに残してください。

僕が土地活用の営業で地域を回っていた当時、手入れが止まったまま古びていく空き家と、その近くで暮らす方の様子を見聞きしてきました。手入れの止まった家は近くに住む方の迷惑になるうえ、自治体によっては景観の条例などを理由に、行政から手を入れるよう求められる可能性も出てきます。手入れのお金を浮かせたつもりが、建物の傷みや行政への対応という形で、まとめて返ってくることにもなりかねないのです。

削ってよいのは、使っていない契約と、決めていない先の工事

誰も使っていない電話やインターネットの契約は、残しておく理由がありません。水道と電気は、通って掃除や換気をするなら残し、通わないと決めたなら止めることも考えられます。

売るか貸すかが決まっていない段階のリフォームも、いったん止めて大丈夫です。売るなら買う人が直すこともありますし、貸すなら借り手に合わせて直す範囲が変わるため、先に決めてから見積もりを取り直すほうが無駄が出ません。

削らないほうがいいのは、建物の傷みと近所への影響を止める手入れ

屋根や雨どいの傷みを放っておくと、雨水が入って建物の中から傷み、あとで直す範囲が広がります。庭木や草が伸びて隣の敷地にかかれば、近所との関係にも響いてくるんです。

戸締まりと郵便物の整理も、人が住んでいない家だと外から分かりにくくするために欠かせません。削らない手入れは、建物の価値を守るためというより、あとで出ていくお金と近所の迷惑を増やさないための費用だと考えてください。

解体・管理の契約・保険の補償は、出口を決めてから見直す

解体は建物の維持費を消す一方で、次の章で触れるとおり土地の税金を上げる方向に働きます。管理の業者との契約や保険の補償の範囲も、売るのか、しばらく持つのかで、要る中身が変わってくるんです。

この3つは、売る・貸す・持ち続けるのどれにするかを決めてから見直してください。出口が決まる前に止めると、税金や万一のときの補償で、浮かせた額より大きな出費になりかねません。

手入れをやめると、固定資産税の特例が使えなくなることがある

手入れの止まった空き家は、空家法の「管理不全空家等」や「特定空家等」として、市町村から指導を受けることがあります。改善されないまま勧告まで進むと、その敷地は住宅用地の特例の対象から外れる決まりです。税額が変わるのは、勧告の後で最初に来る1月1日の年度分からになります。

勧告がなくても、国のガイドラインは、構造上住宅と認められない家、使う見込みがなく取り壊しを予定している家、住むために必要な管理を怠っていて今後住む見込みがない家の敷地について、そもそも住宅用地の特例は適用されないとしています。特例が外れると、課税標準を6分の1や3分の1に小さくする計算が使えず、維持費のうち税金の部分が上がってしまうのです。どこまで上がるかは負担調整の仕組みで変わるため、制度の流れと税額の考え方は、土地の固定資産税の計算方法とはにまとめました。

僕は、空き家を自分の代で片付けておかないと、配偶者や子の世代に迷惑がかかると考えています。手入れを止めたまま引き継げば、傷んだ家をどうするかという問題は、そのまま次に持つ人のところへ行くことになるでしょう。削るかどうかで迷ったら、その費用を止めた家を家族が受け取る場面を思い浮かべてみてください。

解体すれば空き家の維持費は減るのか｜1月1日をまたぐと税が上がる

建物を壊せば、修繕も草木の手入れの一部も要らなくなり、建物の固定資産税もかからなくなります。一方で、住宅が建っていない土地には住宅用地の特例が使えないため、土地の固定資産税と都市計画税は上がるのが普通です。

どれくらい上がるかは、土地の価格や、税の上がり方をならす負担調整の仕組みしだいです。解体の見積もりを取る前に、市町村の資産税の窓口で「建物がなくなった場合の土地の税額の見込み」を聞いておくと、比べやすくなります。

建物がなくなると、次の1月1日からの年度分は住宅用地の特例が使えない

固定資産税は、毎年1月1日の状態でその年度の税額を決める税金です。1月1日の時点で住宅が建っていなければ、その年度の土地には原則として住宅用地の特例が使えません。建て替えの途中などで扱いが分かれる場合もあるので、迷ったら市町村の資産税の窓口で確かめてください。

反対に、1月2日以降に解体しても、その年度の税額は1月1日に建っていた状態で決まっています。税額が変わるのは、解体した後で最初に来る1月1日の年度分からです。

壊す時期は、売る時期と1月1日の前後で決める

年末に解体を終えると、翌年度分の土地の税金はすぐに上がります。年明けに解体すれば、その年度分は住宅が建っていた状態で扱われるのが基本です。ただし、1月1日の時点で使う見込みがなく取り壊しが決まっている家は、前の章で触れたとおり、建っていても特例が使えないとされる場合があります。

売る予定があるなら、引き渡しの時期と1月1日の前後を並べて、解体をいつ終えるかを決めましょう。解体した後は、建物がなくなったことを登記する滅失登記も要ります。期限と手続きは滅失登記の必要書類は？相続した家を解体したときの手続きと1か月の期限で確かめてください。

営業をしていたころの僕は、「固定資産税は1月1日時点の状態で決まるから、年末に更地にしてしまうのはもったいない」と覚えていました。この考え方は、今の条文でも同じです。壊すかどうかと同じくらい、いつ壊し終えるかで翌年の負担が変わります。解体の日程は、業者の空きだけで決めないでくださいね。

相続した空き家の維持費は誰が払うのか｜名義が親のままでも請求は来る

相続した空き家の維持費のなかで、払う人が法律で決まっているのが固定資産税です。名義が亡くなった親のままでも、請求は1月1日の時点で家を持っている相続人に来ます。相続人が複数いて分け方を決めていないなら、全員が払う立場です。

名義が亡くなった親のままでも、1月1日に持っている相続人に請求が来る

固定資産税は、登記簿に持ち主として載っている人にかかるのが原則です。ただし、その人が1月1日より前に亡くなっていれば、納める人は1月1日に実際にその家を持っている人に変わります。

親が亡くなった後の最初の1月1日を過ぎると、納税通知書が相続人あてに届くのはこのためです。亡くなった年度までの分で親が払い終えていない税金も、相続人が相続分に応じて引き継ぎます。この引き継いだ分の書類を受け取る代表者を、相続人の中から決めて市町村に届け出ることもできる決まりです。市町村によっては、条例にもとづき、今の持ち主であることを相続人に申告させる仕組みも設けられているので、案内が届いたら期限を確かめてください。

相続人が複数なら、話し合いが終わるまで全員が全額を払う立場になる

相続人が2人以上いると、遺産を分けるまで家は相続人全員の共有になります。共有の物にかかる税金は、持ち主全員が連帯して納める決まりです。

そのため、親が亡くなった後の1月1日からの年度分は、市町村から見ると相続人の誰に全額を求めてもよい形になります。親の代の未納分が相続分で分けて引き継がれるのとは、ここが違うところです。納税通知書を受け取った人が毎年立て替え続ける形になりやすいので、立て替えた分をどう分けるかを、最初の納税通知書が届く前に話しておいてください。

共有のまま持つときの決まりは、共有名義の土地売却は何から始めるかで詳しく扱いました。立て替えた分の分け方で相続人どうしの話がまとまらない場合、個別の争いに関するご相談は、法律上、弁護士以外がお答えできない決まりがあります。その段階では弁護士にご相談ください。

決めないまま次の相続が来ると、払う人が移って増える

分け方を決めずに年数がたつと、相続人の誰かが亡くなったときに、その人の配偶者や子も持ち主の側に加わります。維持費を払う人が移るだけではなく、話し合いに入る人も増えていくわけです。

相続登記は、相続で取得したと知った日から3年以内に申請する義務があり、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。2024年4月1日より前に相続したことを知った不動産の期限は、2027年3月31日までです。名義と払う人を自分の代で決めておくことが、子の世代に維持費の話し合いごと渡さないための近道になります。期限までの動き方は相続登記が未了の実家は売却できるかにまとめました。

うちでお手伝いできるのは、売るとしたらいくらになりそうかの無料査定と、持ち続けるあいだの0円空き家管理です。相続人のどなたからのご相談でも、お問い合わせからお受けしています。

空き家の維持費を払い続けるか、手放すかの決め方

空き家の維持費を出し終えたら、最後は払い続けるか手放すかを決めましょう。判断の材料は、年額と持ち続ける年数を掛けた合計、その家を使う予定、通えるかどうか、払う人の人数、建物の傷み具合の5つです。

払い続ける側に寄る項目が多いなら、2章の「削らない手入れ」を続けながら持ち続ければよいでしょう。手放す側に寄る項目が多いなら、売る・貸す・誰かに譲る・建物を壊した後の土地を国に引き取ってもらう制度を使う、といった出口の候補を順に当ててみてください。田舎の空き家なら、田舎の空き家処分はどの順番で動くかで当たる順番を整理しています。

持ち続けるか手放すかを決めきれない段階でも、家の値段の目安が先にあれば比べやすくなるでしょう。無料査定と、決めるまでのあいだの0円空き家管理は、うちでお受けしている内容です。お問い合わせからどうぞ。

相続や空き家のことで、揉めたくて揉めている方はいないはずです。僕の本音を言えば、お金は手元に少しでも多く残ったほうがいい。5万円でも10万円でもです。だからこそ、空き家の維持費を毎年なんとなく払うのではなく、一度だけ年額と年数を掛けて、その合計を家族と一緒に眺めてみてほしいと思っています。

まとめ

空き家の維持費は、相場の数字よりも、自分の家の書類から出した年額で考えるのが確かです。課税明細書・保険証券・検針票・見積書を集めれば、毎年いくら出ていくのかが見えてきます。

削ってよいのは、使っていない契約と、使い道を決めていない先の工事です。建物の傷みと近所への影響を止める手入れは削らずに続けてください。手入れを止めて勧告を受けたり、住むために必要な管理を怠っていて今後住む見込みがないと見られたりすると、住宅用地の特例が使えず、税金のほうが上がる点に注意が必要です。

解体すれば修繕の費用は減りますが、次の1月1日からの年度分は土地の税金が上がります。壊すなら、売る時期と1月1日の前後を並べて決めましょう。

相続した後は、名義が親のままでも、1月1日に家を持っている相続人に請求が来ます。相続人が複数なら全員が払う立場に立つので、誰が納めるかと立て替えの分け方を、最初の納税通知書が届く前に決めておいてください。

空き家の維持費は、払う人と払い続ける年数まで決めて、はじめて判断に使える数字になります。

よくある質問

質問1｜誰も住んでいない空き家でも固定資産税はかかりますか？

かかります。固定資産税は、住んでいるかどうかではなく、1月1日の時点でその家と土地を持っているかで決まる税金です。住宅が建っていれば空き家でも住宅用地の特例が使えるのが基本ですが、勧告を受けた管理不全空家等や特定空家等の敷地と、住むために必要な管理を怠っていて今後住む見込みがないと見られる家の敷地は対象になりません。

質問2｜空き家の電気や水道は解約してもいいですか？

通って掃除や換気をするなら、残しておくほうが手入れに困りません。通わないと決めたなら止めることも考えられますが、売る前に内見や点検で電気や水道を使う場面もあります。止める前に、この先売る・貸す・持ち続けるのどれにするかを決め、それに合わせて契約を残すか止めるかを選んでください。

質問3｜空き家を解体したら、固定資産税はいつから上がりますか？

解体した後で最初に来る1月1日の年度分からが基本です。年の途中で壊しても、その年度の税額は1月1日に建っていた状態で決まっているため、変わりません。年末に壊し終えると、そのすぐ後の1月1日の年度分から土地の税金が上がるので、売る時期とあわせて日程を決めてください。

出典

出典：総務省「固定資産税の概要」

出典：e-Gov法令検索「地方税法」

出典：e-Gov法令検索「民法」

出典：国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報」

出典：国土交通省「管理不全空家等及び特定空家等に対する措置に関する適切な実施を図るために必要な指針」

出典：法務省「相続登記の申請義務化に関するQ＆A」

個別の税額の計算や登記の手続きは税理士・司法書士・土地家屋調査士などの専門家に、相続をめぐる争いに関する判断は弁護士にご確認ください。