空き家活用の失敗事例｜建てて貸す前に確かめる空室と返済の計算

空き家を貸したい、建て替えてアパートにしたいと考えている方に向けた記事です。空き家の活用でどんな失敗が起きるのか、なぜ起きるのか、始める前に何を確かめればよいのかをまとめています。

僕は2016年から6年間、大手の不動産・建築会社で土地活用の営業をしていました。この記事には、当時、僕が提案して空き家をアパートに建て替えた1件で、借り手が付かなかった経験も入れています。

先に結論を書いておきますね。空き家活用の失敗は、借り手が付かない、かけた費用が家賃で戻らない、修繕や決まり・税金の思い違い、といった形で起きます。貸す活用なら、始める前に「借り手の需要」と「家賃と費用の計算」を確かめることが欠かせません。建て替えて借入で建てるなら、満室ではなく空室の期間を入れた家賃で返済が回るかを確かめましょう。また、周りと似た部屋になるなら、周りに少ない条件(例:ペット可や設備)で差をつけられるかも、建てる前に考えておきたいところです。計算が合わないなら、活用にこだわらず、売る・手放す道と並べて決めてください。

なお、法律の決まりは条文(e-Gov法令検索)、税の特例は国税庁、制度の案内は観光庁・法務省と自治体のページをもとにしています。2026年11月時点の内容としてお読みください。

空き家活用の失敗事例は、借り手・費用・決まりの面で起きる

空き家の活用で起きる失敗には、いくつかの型があります。先に失敗の型を知っておくと、自分の空き家で何を確かめればよいかの見当がつくでしょう。

貸したが借り手が付かず、家賃を下げることになる

貸す活用でまず避けたいのは、貸しても借り手が付かないことです。空室の間は家賃が入らないのに、固定資産税や管理の費用、借入があればその返済は出ていきます。借り手を付けるために家賃を下げれば、最初に立てた計算は崩れてしまうのです。

ここで見落とせないのは、その地域で借りたい人がどれだけいて、周りにどれだけ同じような賃貸があるかです。駐車場にする場合も同じで、借りる人が見込めるかが先に来ます。駐車場にする前の注意は、空き家を駐車場にする前ににまとめています。

リフォームや建て替えの費用が、家賃で戻らない

古い空き家を貸す前には、リフォームや建て替えが要るかどうかを見ることになるでしょう。かけた費用を家賃で取り戻すのに何年かかるかを出さないまま始めると、思ったより戻らない、ということが起きるのです。

おしゃれに作り込めば借り手が付く、とは限りません。その地域で借りたい人が求める広さや家賃に合っていなければ、かけた費用の分だけ取り戻すのが遠くなります。建て替えるなら、今の家を壊す費用も計算に入る点に注意が必要です。解体費用の決まり方は、古家の解体費用はいくら？を読んでみてください。また、古い家では、工事を始めてから見えなかった傷みが見つかり、費用が見積もりより増えることもあります。そのため、工事の前に建物の状態を調べてもらいましょう。2〜3社から同じ範囲で見積もりを取り、増えたときの扱いを契約で決めておくと安心です。

貸した後の修繕や管理の費用が、思ったより重い

貸した後も、お金はかかり続けるものです。民法606条では、原則として、貸す側(賃貸人)が修繕をする義務を負うとされています。対象は、借りている人が使うために必要な修繕です(借りている人の責任で必要になった修繕は除く)。契約で修繕の分け方を決めることもありますが、決めていなければ貸す側が受け持つものと考えておきましょう。

古い家では、給湯器や水回り、屋根や外壁の手入れが、貸した後に続けて出てくることがあります。管理を会社に任せれば、その手数料もかかります。修繕のお金を家賃からどう積み立てるかまで見ておかないと、家賃が入っても手元に残りません。

民泊やシェアハウスで、決まりや近所との関係につまずく

貸し方を民泊やシェアハウスにすると、ふつうの賃貸とは別の決まりがかかるので注意が要ります。民泊の道の一つである住宅宿泊事業法では、届出をすれば住宅に人を泊める事業を営むことができる仕組みです。ただし、人を泊める日数は1年間で180日を超えないものとされています。

この法律で「住宅」に当たるのは、台所・浴室・便所・洗面設備がある家だけです。そのうえで、人が生活の本拠として使っている家、入居者を募集している家、持ち主などがときどき住んでいる家のどれかに当たる必要があります。そのため、誰も使っていない空き家は、そのままでは当たりません。観光庁の案内では、ときどき住んでいる家は少なくとも年1回以上は使っている家とされています。その例として、相続した家で、今は住んでいなくても将来住む予定がある空き家も挙げられているのです。旅館業法の許可を取る道もあるので、どの道になるかは窓口で確かめましょう。

泊まる人の出入りや音で、近所との関係がこじれることもあります。シェアハウスにする場合も、住む人どうしのもめごとや、その地域で一緒に住みたい人がどれだけいるかの読み違いで、空室が続くことがあります。始める前に、自治体の条例や届出の窓口で決まりを確かめ、近所への説明も考えておきましょう。

補助金をあてにしたが、受け取れない

空き家の改修や解体に補助金を出している自治体はありますが、制度ごとに条件や申し込みの時期が決まっています。例を挙げると、杉並区の老朽危険空家の除却費用の助成は、特定空家等や、それに準じると区が判定した建物の除却が対象です。この助成は、工事に着手する前に交付の申請をして交付の決定を受けることが条件で、工事に着手した後の申請は受け付けていません。

補助金をあてにして計算を立てるなら、申し込みの時期と条件を、工事の契約より前に確かめておく必要があります。受け取れなかったときに計算が成り立つかも見ておきましょう。

壊して更地にしたら、土地の固定資産税が上がる

活用のつもりで家を壊し、更地にしたまま置いてしまうのも失敗の一つです。人が住むための家の敷地には、固定資産税の住宅用地の特例(地方税法349条の3の2)があります。住宅1戸あたり200㎡以下の部分は課税標準が6分の1、それを超える部分は3分の1になる仕組みです。

都市計画税がかかる地域では、都市計画税にも住宅用地の特例(地方税法702条の3)があるので、あわせて見ておきましょう。家を壊して住宅の敷地ではなくなると、これらの特例は外れます。また、家が建っていても、勧告を受けた管理不全空家や特定空家の敷地は、住宅用地の特例から外れます(地方税法349条の3の2第1項)。壊す時期と次の使い道を決めてから壊すのが安全です。

当時、僕が提案して建て替えたアパートで、借り手が付かなかった1件

ここからは、当時、僕自身が関わった、活用がうまくいかなかった話になります。その1件で、何が重なったのかを書いておきます。

当時、周りに同じような賃貸が多く、借り手が付かなかった

当時、僕が提案して、空き家を壊してアパートに建て替えた件がありました。その1件では、募集した家賃では借り手が付きませんでした。周りに同じような賃貸が多く、借り手を取り合う形になっていたんです。周りにも新しい物件があり、広さや間取りも似ていて、募集の家賃は周りより高い状態でした。空室が続いたのは、おおよそ数か月です。

建てる場所で借りたい人がいるかに加えて、周りにどれだけ同じような部屋が出ているかで、借り手の付きやすさは変わります。

当時、家賃の見込み・満室前提・入る家賃の足りなさが重なっていた

当時のその1件では、計算の面でもいくつかのことが重なっていました。家賃の見込みが高すぎたこと、満室を前提にしていて空室を見込んでいなかったこと、借入の返済や工事費に対して入る家賃が足りなかったことです。

一般に、家賃が少し低く、部屋が少し空くだけでも、返済に回せるお金が足りなくなることがあります。建てる前の計算が満室で組まれていると、その差は建ててから表に出ることになります。

当時、家賃を下げ、ペット可にして設備を足した後、借り手が付いた

当時、その1件では、家賃を下げ、借りる人の条件としてペット可にし、設備も足しています。そうした後、借り手は付きました。僕は、ペット可にしたことと設備を足したことが効いたと見ているんです。

借り手が付かないときの手を、建てる前にどう考えておくかは、このあとの見出しでまとめます。

当時、僕が提案して建て替えたアパートで、借り手が付かなかった1件があります。その1件では、ペット可にしたことと設備を足したことが効いたと、僕は見ているんです。

建てて貸すなら、満室ではなく空室を入れた計算で返済を確かめる

空き家を建て替えて貸すなら、建てる前の計算で先の見通しを立てておくことが大切です。その前に、壊したあとに建てられる土地かも確かめておきましょう。建物の敷地は、建築基準法上の道路に2m以上接していなければならないとされています(建築基準法43条)。接していない土地では、建て替えられないことがあります。アパートのような共同住宅などは、自治体の条例で接する道路の幅や長さの条件が足されている場合もあります(同条3項)。道路の調べ方は、再建築不可物件の売却は売り先で決まるを読んでみてください。

建てられる土地だと分かったら、建てる前に次のことを確かめておきましょう。最後に、建てた後に借り手が付かないときの見直し方も並べました。

周りの同じような部屋の数と家賃を、建てる前に調べる

上で書いたとおり、当時の1件では、周りに同じような賃貸が多く、募集した家賃では借り手が付きませんでした。周りにも新しい物件があり、広さや間取りも似ていて、家賃は周りより高くなっていたんです。当時の周りの同じような賃貸には、ペット可の部屋も、この1件で足した設備を備えた部屋も少ない状態でした。

周りに同じような新しさ・広さ・間取りの部屋が多いと、家賃が高い分だけ選ばれにくくなります。周りで募集中の同じような広さや間取りの部屋がどれだけあるかを、建てる前に数えておきましょう。賃貸の検索サイトで、同じ駅や同じ町の募集中の部屋と家賃を見るだけでも、競う相手の多さは見えてくるはずです。

提案書の家賃が、周りで募集中の同じような部屋の家賃より高いなら、その理由を聞いてください。地元の賃貸の仲介や管理の会社に、その家賃と広さで借り手が付くかを聞いてみるのもよいでしょう。

満室ではなく、空室の期間を入れて家賃収入を出す

家賃収入は、部屋の数×家賃×12か月で出すと、満室の金額になります。実際には、借りている人が出ていくたびに、次の人が入るまで空く期間があります。

見るもの	満室の計算	確かめたい計算
家賃	提案書の家賃	周りで募集中の同じような部屋の家賃
埋まり方	全部の部屋が1年中埋まる	出ていく人と、次が入るまで空く期間を入れる
出ていくお金	返済と税金	返済・税金に、修繕の積み立てと管理の費用を足す

提案書の計算が満室の金額だけなら、空室を入れた場合の金額も出してもらいましょう。

建て替えの提案に一括借上げ(サブリース)が付くときは、会社から受け取る家賃がこの先どう変わりうるかも確かめておきましょう。賃貸住宅管理業法では、サブリースの会社は契約を結ぶ前に、書面で説明をしなければならないとされています(法30条・施行規則45条)。説明する事項には、支払う家賃の額とその変更に関する事項も含まれます。説明の書面で、家賃の見直しの時期と条件を読んでおきましょう。

空室を入れた家賃で、借入の返済が回るかを確かめる

建て替えて借入で建てるなら、満室の計算ではなく、空室の期間を入れた家賃収入から、修繕の積み立てと管理の費用、税金を引いても、毎月の返済が回るかを確かめてから決めてください。満室のときだけ回る計算は、少し空くだけで手元のお金を削ることになります。

上で書いた当時の1件では、家賃の見込みが高すぎたこと、満室を前提にしていたこと、借入の返済や工事費に対して入る家賃が足りなかったことが重なっていました。一般的な進め方としては、満室の計算と空室を入れた計算を並べ、空室を入れた方でも返済が回るかを見ておくと安心です。回らないなら、建てる部屋の数や建物の大きさ、借りる額を見直すか、建てない選択肢と比べます。

周りと似た部屋なら、周りに少ない条件で差をつけられるかを先に考える

当時の1件は、周りも新しい物件で、広さや間取りも似ている状態でした。家賃を下げ、ペット可にして設備を足した後、借り手が付きました。僕は、ペット可にしたことと設備を足したことが効いたと見ています。

ここからは、当時の1件の話ではなく、一般的な進め方になります。周りと同じような部屋を建てるなら、家賃を下げる手のほかに、周りに少ない条件(ペット可や設備など)で差をつけられるかを、建てる前に考えておきましょう。周りで募集中の部屋の条件を見て、何が少ないかを確かめるところから始めます。どの条件が選ばれるかは地域で違うので、地元の賃貸の仲介や管理の会社にも聞いてみてください。

あわせて、借り手が付かないときにどこまで家賃を下げても返済が回るか(家賃の下限)も出しておきましょう。

下限が提案書の家賃とほとんど変わらないなら、少しの空室や値下げで計算が崩れる、ということです。ペット可にできるかや設備を足せるかは、建物の作りや管理のしかたで変わるので、建てる前に提案した会社と確かめておきましょう。

借り手が付かないときは、選ばれない理由から順に見直す

すでに借り手が付かずに困っているときは、選ばれない理由を確かめてから、手を打つ順を決めましょう。次の順で見直すと整理しやすくなります(当時の1件の話ではなく、一般的な進め方です)。

周りで募集中の同じような部屋と家賃・条件を並べ、選ばれない理由を地元の賃貸の仲介や管理の会社に聞く
募集の出し方(頼む仲介会社や、部屋の条件の見せ方)を見直す
家賃と借りる人の条件を、返済が回る範囲で見直す
それでも合わなければ、住まい以外の使い方や、売る道と比べる

リフォームや他の活用でも、始める前に確かめること

建て替えずに、今の家を直して貸す場合や、ほかの使い方をする場合も、つまずくところは似ています。それぞれ、始める前に確かめることを並べました。

リフォームして貸すなら、工事の前に売った場合と並べる

リフォームして貸すときは、リフォーム代、見込める家賃、空室、修繕の積み立てを並べ、何年でかけた費用が戻るかを出します。同じ表に、今売った場合の値段の目安と売るときにかかるお金も並べ、合わなければ売る方に切り替える線を、工事を頼む前に決めておきましょう。

貸す前に確かめることは実家が空き家になったら、貸す前に確かめることに、賃貸に出す手順と費用は実家を賃貸に出す手順と売却に替える判断にまとめています。

民泊やシェアハウスは、決まりと近所の理解を先に確かめる

民泊にするなら、まずその空き家が住宅宿泊事業法の「住宅」に当たるか(旅館業法の許可の道になるか)を、窓口で確かめるのが先になります。あわせて、区域ごとに実施できる期間が自治体の条例で制限されていないかも確かめておくと安心です。シェアハウスにするなら、工事の前に役所の建築や消防の窓口で、かかる決まりを聞いておきましょう。

その地域で、泊まる人や住む人がどれだけ見込めるかも、ふつうの賃貸と同じように確かめてください。

補助金は、申し込みと交付の決定の前に工事を始めない

補助金を使うなら、工事の契約や着工より前に、自治体の窓口で条件と申し込みの時期を確かめます。工事を始めた後では申し込めない制度もあるので、補助金が出ない場合でも計算が成り立つかを先に見ておきましょう。解体の補助金の受け取り方は、空き家を解体するお金がない時は？にまとめています。

更地にする活用は、固定資産税が上がる時期を確かめる

駐車場や資材置き場など、家を壊して土地だけで使うなら、住宅用地の特例は外れることになります。その結果、土地の固定資産税(都市計画税がかかる地域では都市計画税も)は上がる方向です。特例は毎年1月1日の状態で判断されるので、壊す時期で、上がり始める年が変わります。時期の考え方は空き家の解体で固定資産税はいつ上がる？を読んでみてください。

活用の計算が合わないなら、売る・手放す道と並べて決める

計算をしてみて合わないなら、無理に活用する必要はありません。活用をやめるのも、失敗を避けるための一つの判断です。ただし、やめた後に放置すると、傷みや近所への影響が進むので、持ち続ける間の管理も決めておきましょう。放置したときに起きることは、空き家の倒壊は誰の責任？を読んでみてください。

貸す・売る・持ち続けるを、同じ表で比べる

活用の計算と並べて、今売った場合の値段の目安、売るときにかかるお金、持ち続けた場合の固定資産税や管理の費用を書き出します。活用で手元に残るお金が、売った場合や持ち続けた場合と比べて見合わないなら、売る方に寄せて考えましょう。

貸した後に売るかもしれないなら、貸し方も先に決めておきます。ふつうの建物の賃貸借では、貸す側から更新を断ったり解約を申し入れたりするには正当な事由が要ります(借地借家法28条)。期間が来たら終わる定期建物賃貸借(定期借家・同法38条)とは扱いが違うのです。

ただし定期借家でも、期間が1年以上なら、知らせる時期に決まりがあります。満了の1年前から6か月前までに、期間の満了で終わることを借り手に知らせておかないと、その終わりを借り手に主張できないとされています(同条6項)。知らせるのが遅れたときは、知らせた日から6か月を過ぎれば主張できます。売る道を残したいなら、貸し方と知らせる時期を決めておきましょう。

相続した親の家なら、貸す前に税金の特例も確かめておきます。国税庁の案内では、相続した空き家を売ったときの特別控除は最高3,000万円です。2024年1月1日以後の売却で、家と土地を相続などで取得した人が3人以上なら、2,000万円までになります。対象は2027年12月31日までの売却で、主な条件は次のとおりです。

家が1981年(昭和56年)5月31日以前に建てられたこと
相続の開始の直前に、亡くなった親のほかに住んでいた人がいなかったこと(老人ホームなどに入っていた場合の扱いもあります)
売るのは、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで
相続の時から売る時まで、事業・貸付け・居住に使われていないこと
家が耐震の基準を満たすか、家を取り壊していること(2024年1月1日以後の売却では、売った年の翌年2月15日までに耐震の工事や取り壊しをした場合も含まれます)

ほかにも条件があります。家と土地を貸すと、この要件を満たさなくなり、その家と土地では特例を受けられません。特例のあらましは空き家の3,000万円控除は何が変わった？にまとめています。期限などは税制改正で変わることがあるので、売る時点の国税庁の案内で確かめましょう。税額は人ごとに違うので、税務署や税理士に確かめてください。

空き家を持ち続ける・貸す・売る・手放すの全体は、空き家をどうする？5つの道と、選ぶ前に共有者・未登記を確かめるにまとめています。また、売りに出しても決まらないときの見直し方は、実家が売れないときは頼み先と売り方を見直すを読んでみてください。

売れない土地は、手放す方法も含めて考える

貸しても売っても値段が付きにくい土地なら、隣の方への譲渡や、相続した土地を国に引き取ってもらう制度など、手放す方法も候補になります。どの方法にも条件と費用があるので、活用・売却と同じように、手元に残るお金と手間で比べてください。手放す方法はいらない土地がタダでも残るときの手放し方にまとめています。

まとめ

空き家活用の失敗事例で押さえておきたいことのまとめです。

空き家活用の失敗は、借り手が付かない、費用が家賃で戻らない、修繕や決まりの思い違い、の面で起きる
借り手の需要や周りの賃貸、家賃と費用の計算を確かめずに始めると、失敗につながる
建て替えて借入で建てるなら、満室ではなく空室の期間を入れた家賃で、返済が回るかを確かめてから決める
周りと似た部屋になるなら、周りに少ない条件(例:ペット可や設備)で差をつけられるかを、建てる前に考えておく
貸す側には修繕の義務があり、住宅宿泊事業法の民泊には届出と年180日の上限がある。補助金は、工事を始めた後では申し込めない制度もあるので、工事の前に条件を確かめる
相続した空き家は、貸すと売ったときの3,000万円控除が受けられなくなる場合がある
計算が合わないなら、売る・手放す道と同じ表で比べて決める

まずは、建てる場所の周りで募集中の同じような部屋の数と家賃を調べ、提案書の家賃と見比べるところから始めましょう。

よくある質問

質問1｜空き家活用で失敗しやすいのは、どんなケースですか？

貸す活用で避けたいのは、借り手が付かないことと、かけた費用が家賃で戻らないことです。どちらも、その地域で借りたい人の数と周りの賃貸の多さ、家賃の見込みと空室を入れた計算を確かめずに始めると、失敗につながります。貸した後の修繕の費用や、民泊・シェアハウスの決まりにも注意してください。

質問2｜建て替えの提案を受けたら、何を確かめればよいですか？

提案書の家賃が周りの募集中の部屋と比べて高すぎないか、満室の計算だけになっていないかを確かめましょう。そのうえで、空室の期間を入れた家賃収入から、修繕の積み立て・管理の費用・税金を引いても返済が回るかを出してもらいましょう。借り手が付かないときにどこまで家賃を下げられるかも、提案した会社に聞いておくと安心です。